N° RG 25/00044 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C5JG

Décision : Réputée contradictoire

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 03 FÉVRIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [X], né le 27 Mai 1969 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par M^e Chrystèle CHASSAGNE-DELPECH, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEURS :

Madame [P] [I], demeurant [Adresse 1]

Comparante

Monsieur [L] [E], demeurant [Adresse 1]

Non comparant

Copie certifiée conforme Mmes [I], M. [E] + copie exécutoire M^e Chassagne Delpech le 03/02/2026

Madame [T] [I], demeurant [Adresse 1]

Non comparante

SAISINE : Assignation en référé du 23 Septembre 2025

DÉBATS : Audience Publique du 16 Décembre 2025

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 03 Février 2026

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2021, M. [B] [X] a donné à bail à M. [L] [E], Mme [P] [I] et Mme [T] [I] un local d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 760 € et une provision mensuelle sur charges de 14 €.

Par acte de commissaire de justice en date 6 juin 2025, M. [X] a fait délivrer à M. [E] et Mmes [I] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de payer la somme principale de 5 861,84 €, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date des 23 et 29 septembre 2025, M. [X] a fait assigner M. [L] [E], Mme [P] [I] et Mme [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BRIVE LA GAILLARDE, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leurs chefs ;

▸ condamner solidairement M. [E] et Mmes [I] au paiement de la somme provisionnelle de 5 861,87 € au titre des loyers et charges impayés, terme du mois d’août 2025 inclus, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer majoré des charges, soit 865,44 €, indexée jusqu’à libération complète des lieux loués ;

▸ condamner solidairement M. [E] et Mmes [I] au paiement d’une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

A l’audience, M. [X], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 5 835,25 € à la date du 9 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Il précise que Mmes [I] ont bien repris le paiement du loyer courant mais s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Mme [P] [I] ne conteste pas le montant de sa dette mais explique avoir traversé une période financière difficile en lien avec le départ de son compagnon du domicile. Elle se dit à la recherche d’un logement moins onéreux mais sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 € maximum par mois et la suspension de la clause résolutoire le temps de pouvoir déménager. Elle précise être en attente de la vente d’un bien immobilier, ce qui lui permettrait alors de régler intégralement le solde de sa dette en un versement.

Mme [T] [I] et M. [E] n’ont pas comparu ni usé de la faculté de se faire représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 février 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 3] par voie électronique 30 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat signé par les parties reprend ce délai légal de deux mois dans sa clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer.

Par acte de commissaire de justice en date 6 juin 2025, M. [X] a fait délivrer à M. [E] et Mmes [I] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de payer, dans le délai de deux mois, la somme principale de 5 861,84 €, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 juin 2025.

Il résulte du décompte produit par M. [X], auquel M. [E] et Mmes [I] n’apportent aucune contestation, que ces derniers n’ont pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 août 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, les locataires, devenus occupants sans droit ni titre, seront tenu au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé au bailleur, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges, soit 864,19 € mensuels (850,19 € de loyer + 14 € de charges provisionnelles conformément au contrat).

Il résulte du décompte versé aux débats par M. [X], et qu’aucun élément versé aux débats ne permet de remettre en cause, que le montant des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus par M. [E] et Mmes [I] s’élève à la somme de 5 835,25 € – 50 € (864,19 € d’indemnité d’occupation depuis le mois d’août 2025 au lieu des 874,19 € facturés) = 5 785,25 € à la date du 9 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [E] et Mmes [I] à payer à M. [X] la somme provisionnelle de 5 785,25 € au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 9 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil.

En application de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative sans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mmes [P] et [T] [I] ont repris le paiement intégral du loyer courant et des charges régulièrment depuis le mois d’août 2025. Aussi, et au regard des ressources indiquées par Mme [P] [I] lui permettant d’honorer un échéancier, Mmes [T] et [P] [I] seront autorisées à s’acquitter du montant de la dette au moyen de 28 versements mensuels successifs minimaux de 200 € chacun, suivis d’un 29ème versement égal au montant du solde, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient corrélativement de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, et qu’en outre, la clause résolutoire reprendra son plein effet, sans mise en demeure, de sorte que l’expulsion des lieux du défendeur et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, au besoin avec l’assistance de la force publique.

En pareil cas, les défendeurs seront condamnés à payer à M. [X] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en principal, et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

Sur les demandes accessoires :

M. [E] et Mmes [I], qui succombent, supporteront les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, lesquels comprennent les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner solidairement les défendeurs à verser au demandeur une somme de 400 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition, à la date du 7 août 2025, de la clause résolutoire du bail conclu le 30 juillet 2021 entre M. [B] [X] d’une part, M. [L] [E], Mme [P] [I] et Mme [T] [I] d’autre part, sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 5] ;

CONDAMNONS solidairement M. [L] [E], Mme [P] [I] et Mme [T] [I] à payer à M. [B] [X] la somme provisionnelle de 5 785,25 € (cinq-mille-sept-cent-quatre-vingt-cinq euros et vingt-cinq centimes) au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 9 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à M. [L] [E], Mme [P] [I] et Mme [T] [I] un délai de 29 mois pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, charges comprises, de 28 mensualités de 200 euros, la 29ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente ;

DISONS que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du contrat de location conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par M. [L] [E], Mme [P] [I] et Mme [T] [I], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date ou du loyer courant, charges comprises, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, sans mise en demeure, et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, charges comprises :

— DISONS que la clause résolutoire retrouvera son plein effet à compter du premier incident de paiement, sans mise en demeure ;

— ORDONNONS l’expulsion des lieux loués de M. [L] [E], Mme [P] [I] et Mme [T] [I] , ainsi que celle de tous occupants de leurs chefs, au besoin avec le concours de la force publique ;

— CONDAMNE solidairement M. [L] [E], Mme [P] [I] et Mme [T] [I] à payer à M. [B] [X] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement M. [L] [E], Mme [P] [I] et Mme [T] [I] à payer à M. [B] [X] la somme de 400 € (quatre-cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [L] [E], Mme [P] [I] et Mme [T] [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 juin 2025 ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT