TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/00851

N° Portalis DBX4-W-B7J-T4S5

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 04 Juillet 2025

[I] [M]

C/

[O] [R]

[Z] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Juillet 2025

à M^e Xavier RIBAUTE

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 04 juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 05 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [I] [M]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Xavier RIBAUTE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [R]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [X]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [M] a donné à bail à Monsieur [O] [R] et à Madame [Z] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9], par contrat en date du 11 avril 2019, moyennant un loyer initial de 1020 euros et une provision pour charges de 60 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [I] [M] a fait signifier à Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier d’une assurance le 7 octobre 2024 pour un montant en principal de 35.715,31 euros.

Madame [I] [M] a par ailleurs fait délivrer à Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [X] un congé pour motifs sérieux et légitimes en date du 8 octobre 2024 avec effet au 10 avril 2025.

Madame [I] [M] a ensuite fait assigner Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 10 février 2025.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— constater la résolution du bail d’habitation à effet au 8 décembre 2024 consenti par Madame [I] [M] à Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [X] le 11 avril 2019,

— à titre subsidiaire, constater la résiliation dudit bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [X], de tous occupants de leur chef ainsi que de leurs biens,

— ordonner à Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [X] de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clefs,

— autoriser le propriétaire à les expulser des lieux avec l’assistance de la force publique, s’il y a lieu, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier ou commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile d’un technicien,

— séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives,

— condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [X] à payer la somme totale de 37.863,53 euros correspondant à la dette locative arrêtée à la date de la résiliation du bail soit le 8 décembre 2024,

— condamner solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [X] à payer 1.080 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 8 décembre 2024, date de la résolution du contrat, jusqu’à justification de la libération effective des lieux,

— dire que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire avant enregistrement, sur minute, vu l’urgence,

— condamner solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [X] à payer à Madame [I] [M] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et la dénonce de l’assignation à la préfecture.

A l’audience du 5 mai 2025, Madame [I] [M], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Assignés par acte de commissaire de justice signifié à étude le 10 février 2025, Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [X] n’étaient ni présents ni représentés à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025 et le conseil de la demanderesse a été autorisé à faire parvenir à la présente juridiction un décompte actualisé de la dette au jour de l’audience.

Par courriel du 5 mai 2025, un décompte arrêté à cette date a été adressé par le conseil de la demanderesse faisant apparaître une dette d’un montant de 40.023,53 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 11 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 8 octobre 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [X] le 7 octobre 2024 pour un montant en principal de 35.715,31 euros.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 décembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [X] sera ordonnée en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [I] [M] produit un décompte justifiant d’une dette locative d‘un montant de 40.023,53 euros, mensualité de mai 2025 incluse.

Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [X], n’ayant pas comparu, n’ont par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 40.023,53 euros.

Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [X] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Par ailleurs, Madame [I] [M] sera déboutée de sa demande de constat et d’estimation de réparations locatives par un commissaire de justice assisté d’un technicien, lesquelles restent hypothétiques à ce stade.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [X], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [I] [M], Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [X] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 11 avril 2019 conclu entre Madame [I] [M] d’une part et Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [X] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9], sont réunies à la date 8 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [I] [M] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [X] à verser à Madame [I] [M] à titre provisionnel la somme de 40.023,53 euros au titre de la dette locative, mensualité de mai 2025 incluse ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [X] à payer à Madame [I] [M] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 décembre 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS Madame [I] [M] de sa demande de constat et d’estimation de réparations locatives par un commissaire de justice assisté d’un technicien ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [X] à verser à Madame [I] [M] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [R] et Madame [Z] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Madame [I] [M] de sa demande tendant à ce que la présente décision soit exécutoire avant enregistrement, au seul vu de la minute ;

DEBOUTONS Madame [I] [M] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente