Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 5 section 1, 11 février 2026, n° 24/07242

TJ Bobigny 11 février 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a produit les preuves nécessaires démontrant que Monsieur [K] devait des arriérés de charges, et a donc condamné ce dernier à payer les sommes dues.
Rejeté
Frais de recouvrement non justifiés
La cour a estimé que le syndicat n'a pas justifié de la mise en demeure requise pour imputer ces frais au copropriétaire, et a donc rejeté la demande.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a jugé que le syndicat n'a pas prouvé la mauvaise foi de Monsieur [K] ni le préjudice distinct du retard de paiement, et a donc rejeté la demande.
Rejeté
Difficultés financières
La cour a estimé que Monsieur [K] n'a pas démontré sa capacité à respecter un échéancier de paiement et a donc rejeté sa demande.
Accepté
Dépens à la charge de la partie perdante
La cour a condamné Monsieur [K] à payer une somme au syndicat en application de l'article 700 du Code de procédure civile, en raison de sa défaite.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 5 sect. 1, 11 févr. 2026, n° 24/07242
Numéro(s) :	24/07242
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	20 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fariha FADOULValérie GARCON
Cabinet(s) :	SCP W2G
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE SIS [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/07242 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y77T

N° de MINUTE : 26/00117

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, LOGIM IDF, SAS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

DEFENDEUR

Monsieur [V] [K]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Fariha FADOUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 69

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [K] est propriétaire des lots n°100 et 130 de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93).

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LOGIM IDF, a fait assigner Monsieur [V] [K] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 19 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Débouter Monsieur [V] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner Monsieur M. [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] les sommes de :

—  11.680,04 € au titre des charges arrêtées au 2 ème trimestre 2024, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation

-926,64 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-2.500,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil,

-2.000,00 € à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner le défendeur en tous les dépens qui seront recouvrés directement par la SCP W2G avocat en vertu des dispositions de l’article 699 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [V] [K], propriétaire au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et relève que Monsieur [K] ne conteste pas les sommes réclamées. A l’égard de la demande de délais de paiement formée par ce dernier, le syndicat des copropriétaires considère que de tels délais ne pourront pas être respectés, Monsieur [K] déclarant percevoir des revenus d’un montant inférieur à la somme qu’il devrait mensuellement verser pour apurer sa dette tout en payant ses charges courantes. Il en déduit qu’il y a lieu de rejeter ladite demande. Il soutient au surplus que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [V] [K] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [K] a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 3 février 2025, il sollicite du tribunal de :

— REJETER l’ensemble des demandes du Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] ;

En conséquence,

— ACCORDER à Monsieur [K] un échéancier sur 24 mois ;

— DIRE que Monsieur [K] pourra se libérer de la dette en réglant 70 euros par mois en sus des charges courantes ;

— REJETER la demande de dommages et intérêts du Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] au paiement de la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [K] précise se trouver dans une situation financière difficile, étant au RSA et peinant à retrouver un emploi. Il indique toucher à ce titre la somme mensuelle de 607,75 euros et avoir un revenu fiscal de 1 535 euros. Au titre de ses charges, il précise devoir rembourser un crédit immobilier à hauteur de 542 euros mensuel, outre les dépenses de première nécessité. Il sollicite ainsi des délais de paiement à hauteur de 24 mois afin de pouvoir apurer petit à petit sa dette et considère que la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires ne peut prospérer au regard de ces éléments démontrant sa bonne foi.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 5 juin 2025 et fixée à l’audience du 3 décembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [V] [K];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 octobre 2021, 19 septembre 2022, 20 juin 2023 et 20 février 2024 ayant voté les travaux d’isolation thermique par l’extérieur et de reprise de canalisation en cave et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2020 au 31 décembre 2021, de 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 20 février 2024 au 19 août 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er avril 2022 et le 1er avril 2024 a été de 13 520,79 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 1 840,75 euros ; sommes que Monsieur [K] ne conteste pas.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 680,04 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 926,64 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés et sera donc débouté de sa demande.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi du défendeur, l’absence de réglement desdites charges qui lui incombent depuis plusieurs années ne suffisant pas à caractériser la mauvaise foi (Civ. 3e, 24 mars 2009, n°19-21.018), le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [V] [K], qui fait valoir qu’il serait confronté à une situation financière difficile, verse aux débats l’attestation de paiement de la Caf au titre des mois d’avril à octobre 2024, établissant ainsi des revenus mensuels à hauteur de 635,71 euros, ainsi que son avis d’imposition au titre de l’année 2023.

Si ces éléments attestent des difficultés rencontrées par Monsieur [K], ils démontrent également de l’impossibilité de ce dernier à pouvoir faire face à un échéancier d’apurement de sa dette tout en reprenant le paiement de ses charges courantes. Ainsi, il sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois afin de procéder à un paiement mensuel de 70 euros en surplus des charges courantes. Un tel échéancier ne lui permettrait toutefois que de régler la somme de 1 680 euros sur les 11 680,04 euros dont il est redevable.

Par ailleurs, il est notable qu’il n’a procédé à aucun versement depuis la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2024, se montrant ainsi toujours incapable de payer régulièrement les charges courantes, de sorte que sa dette n’a logiquement pas cessé de croître et ce, alors qu’il lui était possible de mettre en oeuvre les paiements de 70 euros mensuels qu’il sollicite et de reprendre le réglement de ses charges sans attendre.

Au regard de ces éléments, Monsieur [K] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [K] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP W2G avocat à l’égard de ceux dont elle a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LOGIM IDF, la somme de 11 680,04 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LOGIM IDF, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

DEBOUTE Monsieur [V] [K] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LOGIM IDF, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [V] [K] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP W2G avocat à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 11 février 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT