TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/03095

N° Portalis 352J-W-B7J-C7J7I

N° MINUTE : 2

Assignation du :

26 Février 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [U] [V][2]

[2]

[Adresse 9]

[Localité 14]

Médiateur : [K] [M]

[Adresse 7]

[Localité 15]

JUGEMENT

rendu le 24 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S AMREST OPCO SAS

[Adresse 23]

[Localité 16]

représentée par Maître Jacky BENAZERAH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1097

DEFENDERESSE

S.C FONCIÈRE LA GAUDIÈRE

[Adresse 11]

[Localité 12]

représentée par Maître Denis THEILLAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0550

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 25 Septembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 novembre 2017, la société FONCIÈRE LA GAUDIÈRE a donné à bail commercial renouvelé à la société KFC FRANCE, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la S.A.S AMREST OPCO SAS, des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 20])[Adresse 1] et [Adresse 5], pour une durée de neuf années à compter du 15 août 2014 pour se terminer le 14 août 2023, moyennant un loyer annuel en principal de 152.402,83 euros hors taxes et hors charges.

Le bail s’est prolongé tacitement à compter du 15 août 2023.

Par acte extrajudiciaire en date du 22 décembre 2023, la S.A.S AMREST OPCO SAS a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er janvier 2024, moyennant un loyer annuel en principal de 150.000 euros hors taxes et hors charges, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

En l’absence de réponse, la S.A.S AMREST OPCO SAS a, par lettre recommandée en date du16 décembre 2024 dont la réception n’est pas contestée, notifié à la société FONCIÈRE LA GAUDIÈRE un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de140.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2024.

Par exploit d’huissier en date du 26 février 2025, la S.A.S AMREST OPCO SAS a fait assigner la société FONCIÈRE LA GAUDIÈRE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Elle demande au juge des loyers commerciaux de :

“ – Constater l’accord de la société Foncière La Gaudière et de la société AMREST OPCO sur le principe du renouvellement le 1er janvier 2024 du bail des locaux à usage commercial dépendant de l’immeuble sis [Adresse 3],

— Fixer le loyer du bail renouvelé a la somme de 140 000 euros par an hors taxes hors charges,

— Dire que les loyers trop-perçus depuis le 1er janvier 2024 porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation puis au fur-et-mesure des échéances suivantes,

— Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année,

— Débouter la société Foncière La Gaudière de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens,

— En cas d’expertise, réserver les dépens et fixer le montant du loyer provisoire a la somme de I 40 000 euros par an hors taxes hors charges à compter du prononce du jugement,

— A titre subsidiaire, si par impossible la valeur locative était supérieure au prix-plafond, fixer le loyer du bail renouvelé a la somme de 190 942,86 € par an hors taxes hors charges par application de la règle du plafonnement,

— Condamner la société Foncière La Gaudière à payer à la société AMREST OPCO une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société Foncière La Gaudière aux entiers dépens,

— Rappeler l’exécution provisoire du jugement à venir, nonobstant appel et sans caution.”

Aux termes de son dernier mémoire dont la notification n’est pas contestée et remis au greffe par RPVA le 19 septembre 2025, la société FONCIÈRE LA GAUDIÈRE sollicite du juge des loyers commerciaux, de :

“- CONSTATER que, par l’effet de la demande de renouvellement délivrée le 22 décembre 2023, le bail expiré, portant sur les locaux sis [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 13], s’est trouvé renouvelé pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 1er janvier 2024 ;

— CONSTATER que la valeur locative des lieux loués est supérieure au montant du loyer du bail renouvelé, tel que résultant de la variation indiciaire intervenue depuis la prise d’effet du bail expiré ;

En conséquence :

— FAIRE application de l’article L 145-34 du Code de commerce,

— FIXER le loyer du bail renouvelé portant sur les locaux situés à [Localité 13], [Adresse 2] et [Adresse 4], pour une nouvelle durée de neuf années ans à compter du 1er janvier 2024, à la somme annuelle en principal de CENT QUATRE VINGT SEPT MILLE SEPT CENT QUARANTE TROIS EUROS ET QUARANTE TROIS CENTIMES (187.743,43 €), les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l’exception de celles relatives au montant du dépôt de garantie et des dispositions légales d’ordre public ;

Subsidiairement :

Dans l’hypothèse où le Tribunal estimerait toutefois ne pouvoir statuer de plano, et dans le cas où une mesure d’expertise serait ordonnée, la société bailleresse sollicite la fixation du loyer provisionnel au montant du loyer actuellement en vigueur.

En tout état de cause :

— CONDAMNER la société AMREST OPCO SAS en tous les dépens d’instance, en ce compris le cas échéant, aux frais d’expertise.”

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 25 septembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L.145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

En outre, en application des dispositions des quatre premiers alinéas de l’article L.145-10 du même code, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous. Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L.145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties a été renouvelé à compter du 1er janvier 2024, à la suite de la demande de renouvellement signifiée par la S.A.S AMREST OPCO SAS à société FONCIÈRE LA GAUDIÈRE par acte extrajudiciaire en date du 22 décembre 2023 et demeurée sans réponse dans le délai de trois mois à compter de sa signification, ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2024.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Aux termes des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L.145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En vertu des dispositions de l’article R.145-3 dudit code, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon les dispositions de l’article R.145-7 de ce code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

D’après les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l’article R.145-30 du code susvisé, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l’absence de motif de déplafonnement, soit à la valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire, sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de cette valeur locative, de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d’office, le montant de la valeur locative ; que d’autre part, si la juridiction ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l’une des parties, fût-il établi contradictoirement, ledit rapport d’expertise devant alors être corroboré par d’autres éléments de preuve ; et qu’enfin, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l’insuffisance des preuves fournies par une partie.

La S.A.S AMREST OPCO SAS sollicite à titre principal le déplafonnement du loyer. Elle fait valoir que la valeur locative des locaux loués est inférieure au montant du loyer plafonné. Elle sollicite à titre subsidiaire que le loyer soit fixé au montant du loyer plafonné s’il était jugé que la valeur locative était supérieure au loyer plafonné.

La société FONCIÈRE LA GAUDIÈRE sollicite que le loyer renouvelé soit fixé au montant du loyer plafonné. Elle fait valoir que contrairement à ce que soutient la locataire la valeur locative des lieux loués est supérieure au montant du loyer plafonné.

Compte tenu des divergences persistantes entre les parties sur l’éventuel déplafonnement du loyer, la juridiction n’est pas en mesure de statuer en l’état du dossier et il convient d’ordonner une expertise dont la teneur est précisée au dispositif et de désigner à cette fin Madame [U] [V] en qualité d’experte judiciaire, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de fixer la valeur locative des locaux au 1er janvier 2024, et ce aux frais avancés des bailleurs, demandeurs à la présente instance.

3- Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ».

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’ est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

4- Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

5- Sur les demandes accessoires

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l’instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R.145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

En conséquence, les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant, d’une part, la société FONCIÈRE LA GAUDIÈRE et, d’autre part, la S.A.S AMREST OPCO SAS, portant sur les locaux sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 21], pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2024,

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d’expertise sur le prix du bail renouvelé,

Désigne pour y procéder :

Mme [U] [V]

[Adresse 10]

01.47.34.88.00 – [Courriel 17]

avec pour mission de :

— convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ;

— se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 2] et [Adresse 6], et procéder à leur description ;

— rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er janvier 2024, au regard des dispositions des articles L.145-33, et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

— donner son avis circonstancié sur l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;

— déterminer le montant du loyer plafonné du contrat de bail commercial à la date du 1er janvier 2024, au regard des dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce

— rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 novembre 2026 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A.S AMREST OPCO SAS, à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, [Adresse 22], 1er étage à droite) au plus tard le 30 janvier 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 13 avril 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [K] [M]

[Adresse 8]

01 47 06 23 77 – [Courriel 18]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 19], le 24 novembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. PERALTA