TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE THANN

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

N° RG 24/00297 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5YY

MINUTE n°

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 24 FÉVRIER 2025

Dominique SPECHT-GRASS, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 24 février 2025 après débats à l’audience publique du 13 janvier 2025 à 14h00

assistée de Véronique BIJASSON, Greffière,

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.A. HLM DOMIAL, (RCS Colmar 945 651 149) dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [M]

née le 31 Mai 1994 à [Localité 7] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5] – [Localité 3]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Jugement contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par assignation en date du 30 juillet 2024 déposée au greffe le 21 août 2024, la SA d’HLM DOMIAL a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de céans d’une action dirigée contre Madame [W] [M], demandant à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation du bail d’habitation et subsidiairement prononcer la résiliation du bail d’habitation et annexes et ordonner l’expulsion sans délai de Madame [W] [M] du logement et annexes sis [Adresse 5] à [Localité 3] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la Force Publique ;

— condamner Madame [W] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié à compter du 25 juillet 2024 sous réserve des augmentations ultérieures et ce jusqu’à libération effective des lieux, indemnité majorée des intérêts à chaque échéance ;

— condamner Madame [W] [M] à lui payer la somme de 1.509,46€ arrêtée à la date du 24 juillet 2024 au titre des arriérés de loyers outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Madame [W] [M] au paiement de la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner Madame [W] [M] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et la dénonciation à la CAF.

A l’appui de ses prétentions, la SA d’HLM DOMIAL expose que, selon contrat de bail en date du 17 mars 2022, elle a donné en location à Madame [W] [M] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 3] ; que Madame [W] [M] ne s’est pas régulièrement acquittée du paiement des loyers de sorte qu’elle lui a fait signifier, par acte du 23 mai 2024, un commandement de payer la somme de 1.034,76€ visant la clause résolutoire lequel est cependant resté sans effet ; que la dette est de 1.509,46€ suivant décompte arrêté au 24 juillet 2024.

A la dernière audience qui s’est tenue le 13 janvier 2025 faisant suite à une demande de renvoi de la défenderesse, la SA d’HLM DOMIAL, représentée par son Conseil, a maintenu les termes de son assignation, soulignant un dernier paiement le 12 décembre 2024 outre un règlement partiel en juin, étant observé que l’APL est de 49€ ; que les prélèvements de cet été ont été rejetés de sorte que de nouveaux prélèvements n’ont plus été effectués exception faite de celui de décembre.

De son côté, Madame [W] [M] a indiqué avoir remis le prélèvement en place au mois de novembre ; qu’elle perçoit 2.200-2.300€, être en reconversion professionnelle et vivre seule.

Ainsi, il y a lieu de statuer, en considération de la nature de l’affaire et de la valeur en litige, par jugement contradictoire rendu en premier ressort. L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par celle du 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines mois avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de 6 semaines suivant la saisine de la CCAPEX, réputée faite dès lors que la CAF a été informée des impayés de loyers.

En l’espèce, la SA d’HLM DOMIAL justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations (D.D.C.S.P.P.) du Haut-Rhin le 30 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, ainsi qu’à la CAF le 18 avril 2024.

Sa demande formée à l’encontre de Madame [W] [M] aux fins de constater voire prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, d’une part, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA d’HLM DOMIAL produit notamment :

— le contrat de bail signé par Madame [W] [M] le 17 mars 2022 à effet du 19 avril 2022 portant sur la location d’un [Adresse 5] – sis [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable fixé initialement à 464,22€, payable à terme échu le 05 du mois suivant, outre 48,31€ de charges générales, et prévoyant le versement d’un dépôt de garantie du montant du loyer,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire expressément stipulée au contrat de bail, signifié à la partie défenderesse par acte du 23 mai 2024 et portant sur un arriéré locatif d’un montant de 1.034,76€ suivant décompte du 16 mai 2024, outre 86,39€ au titre de l’acte,

— un décompte arrêté au 24 juillet 2024 mentionnant un solde débiteur de 1.509,46€, porté à 3.477,04€ à la date de l’audience, loyer du mois de décembre 2024 inclus.

Or, Madame [W] [M] ne démontre ni n’allègue l’existence d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse.

Il y a dès lors lieu de constater que la cause du commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois aux termes du contrat, aucun règlement n’ayant été effectué par Madame [W] [M] entre le 23 mai 2024 et le 23 juillet 2024 pour apurer la dette.

Il s’ensuit que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ont été acquis à la date du 24 juillet 2024.

En outre, les débats et le décompte produit permettent d’établir qu’à la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire, Madame [W] [M] restait devoir un montant de 1.509,46€, porté à la date de l’audience à la somme de 3.477,04€, loyer du mois de décembre 2024 inclus dont il convient de déduire les frais de rejet considérés comme des pénalités et ceux d’enquête non justifiés.

En conséquence, elle doit être condamnée à payer à la SA d’HLM DOMIAL ce montant de 3.477,04 – (1,08X8)8,64 – (7,62X11)83,82 = 3.384,58€ au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois de décembre 2024 inclus.

En application de l’article 1231-6 du Code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024 sur la somme de 1.509,46€ et à compter de la présente décision pour le surplus des sommes dues.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En considération des circonstances de la cause et notamment de la situation financière de la locataire qui a repris le paiement du loyer courant en réglant celui de décembre, il apparaît légitime et opportun d’accorder à Madame [W] [M] des délais de paiement et donc de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais ainsi accordés, en l’autorisant à s’acquitter de la dette en 36 mensualités de 95€ chacune, la dernière comprenant le solde, les intérêts et les frais dus à cette date, et ce, en plus du paiement des loyer et provisions sur charges en cours selon des modalités fixées ci-après dans le dispositif.

En revanche, il doit être souligné qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou d’un seul loyer en cours, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, le bail étant réputé avoir été résilié le 24 juillet 2024.

Dans ce dernier cas, la résiliation sera acquise à la SA d’HLM DOMIAL, Madame [W] [M] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux, elle doit être condamnée à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, aucun élément ne justifiant de supprimer ledit délai.

De plus, il doit être souligné que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

Ainsi, en application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire” (soit deux mois à compter de la signification de l’acte – article R.433-2 CPCE).

De surcroît, la SA d’HLM DOMIAL sera en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce, il convient de faire droit à la demande et de condamner Madame [W] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (à ce jour 554,65€, exclusion faite des aides au logement), à compter du mois de janvier 2025, et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, indemnité majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [W] [M] doit être condamnée aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et la dénonciation à la CAF.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM DOMIAL l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner Madame [W] [M] à lui payer la somme de 150€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE régulière et recevable la demande formée par la SA d’HLM DOMIAL à l’encontre de Madame [W] [M] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail portant sur le logement conclu entre les parties le 17 mars 2022 à effet du 19 avril 2022 ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 24 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [W] [M] à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 3.384,58€ (trois mille trois cent quatre-vingt-quatre euros et cinquante-huit cts) au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois de décembre 2024 inclus ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024 sur la somme de 1.509,46€ et à compter de la présente décision pour le surplus des sommes dues ;

Faisant application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989,

AUTORISE Madame [W] [M] à s’acquitter de la dette locative en 36 (trente-six) mensualités de 95€ (quatre-vingt-quinze euros) chacune, la dernière comprenant le solde, les intérêts et les frais dus à cette date ;

DIT que ces mensualités seront payables tous les 10 (dix) du mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et ce, en sus du paiement des loyer et provisions sur charges en cours ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pendant la durée des délais ainsi accordés ;

En cas de non-respect des modalités de paiement de l’arriéré de loyers fixées ci-dessus ou à défaut de paiement d’un seul loyer courant pendant la durée des délais accordés,

DIT que l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant réputé avoir été résilié le 24 juillet 2024 ;

DIT que Madame [W] [M] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date;

CONDAMNE Madame [W] [M] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués à savoir un [Adresse 5] – sis [Adresse 5] à [Localité 3], dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion de Madame [W] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion ;

CONDAMNE Madame [W] [M] à payer à la SA d’HLM DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (à ce jour 554,65€ exclusion faite des aides au logement), à compter du mois de janvier 2025, et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

RAPPELLE que le dépôt de garantie est restitué selon les modalités fixées à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ;

CONDAMNE Madame [W] [M] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CAF ;

CONDAMNE Madame [W] [M] à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 150€ (cent cinquante euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt-quatre février deux mille vingt-cinq, par Dominique SPECHT-GRASS, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, assistée de Véronique BIJASSON, Greffier

Le Greffier Le Juge