Décision du 09 Avril 2026

Minute n° 26/00042

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-[Localité 1]

JUGEMENT FIXANT LE PRIX D’ACQUISITION

DANS LE CADRE DE L’EXERCICE

D’UN DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN

du 09 Avril 2026

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Rôle N° RG 25/00077 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3KON

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 1]

DEMANDEUR :

COMMUNE DE [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante

DÉFENDEURS :

Madame [K] [U]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Nathalie KELYOR, avocat au barreau de MEAUX

Société S.C.I CHANZY [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

non comparante

INTERVENANT :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – POLE D’EVALUATION DOMANIALE

[Adresse 6]

[Localité 6]

représentée par Monsieur Christophe LOPINTO, commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Rémy BLONDEL,Magistrat, juge de l’expropriation désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 7]

Monsieur Maxime-Aurelien JOURDE, greffier, présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 04 Décembre 2025

Date des débats : 05 Février 2026

Date de la mise à disposition : 09 Avril 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] ont acquis en 2005 un pas de porte d’un local sis [Adresse 3] à [Localité 8] pour y exploiter un fonds de commerce ayant pour objet une activité de charcuterie artisanale-traiteur.

Monsieur [B] [U] était titulaire d’un bail commercial conclu avec la SCI FRONTEAU-CHANZY pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 1er mars 2005, renouvelé par acte du 24 février 2017, pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er mars 2014.

Par acte sous seing privé du 9 août 2017, Monsieur [B] [U] s’est substitué dans les droits et obligations qu’il tenait du bail son épouse et ce, rétroactivement au 1er juillet 2017.

Par acte authentique du 29 novembre 2017, la SCI FRONTEAU-CHANZY a cédé à la SCI CHANZY 10 le local, objet du bail.

Le bail s’est poursuivi depuis le 1er mars 2023 et, par acte sous seing privé du 5 novembre 2025, la SCI CHANZY 10 et Madame [K] [U] ont renouvelé le bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2025 pour se terminer le 31 octobre 2034.

Le loyer hors charges et hors taxes est d’un montant annuel de 29.400 euros.

Le local loué est situé dans le périmètre du droit de préemption urbain commercial institué par une délibération en date du 12 février 2015.

Par une déclaration de cession en date du 8 avril 2024 reçue en mairie le 9 avril 2024, Madame [K] [U] a informé la commune du projet de cession du fonds de commerce en question pour un montant de 205.000 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 mai 2025, la commune de [Localité 2] a adressé une offre au prix de 60.000 euros.

Madame [K] [U] a refusé cette offre par lettre recommandée avec accusé de réception de son Conseil en date du 20 mai 2025.

Par une requête datée du 22 mai 2025 et reçue le 26 mai 2025 au greffe de l’expropriation, la commune de Livry-Gargan a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de fixer ses obligations à l’égard de Madame [K] [U]. La saisine a été dûment notifiée à Madame [K] [U] et à la SCI CHANZY 10, son bailleur.

Par une ordonnance rendue le 3 octobre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 4 décembre 2025, ladite ordonnance ayant été dûment notifiée à Madame [K] [U] et à la SCI CHANZY 10, son bailleur.

A l’issue de la visite, l’audience a été fixée au 5 février 2026.

A l’audience, la commune de [Localité 2] demande au juge de l’expropriation de fixer le prix du fonds de commerce exploité par Madame [K] [U] à la somme de 60.000 euros.

Dans ses dernières écritures soutenues à l’audience, Madame [K] [U] sollicite que soit fixé le prix à hauteur de 205.000 euros.

En outre, Madame [K] [U] demande au juge de l’expropriation de condamner la commune de [Localité 2] au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, le commissaire du Gouvernement propose de fixer le prix à la somme de 130.500 €.

La SCI CHANZY 10, bailleresse, n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

Lors de l’audience du 5 février 2026, les parties dûment représentées ont comparu et ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R. 311-20 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026, date à laquelle la présente décision est rendue.

EXPOSÉ DES MOTIFS

I. Sur les principes du droit de préemption

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en matière de préemption, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Il est précisé que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.

Le même article prévoit que le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

En matière de préemption, le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.

Par ailleurs, il convient de rappeler que le juge de l’expropriation n’est pas compétent pour statuer sur la régularité de la décision de préemption, attribution qui relève du juge administratif.

Ainsi, il n’y a pas lieu de répondre aux moyens tirés de l’irrégularité et de la motivation de la décision de préemption soulevés par Madame [K] [U].

II. Sur les éléments préalables à la détermination du prix

1) Sur le droit applicable et la situation d’urbanisme

Selon les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le bien doit être évalué selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLUi) approuvé par le Conseil Territorial de l’Etablissement Public Territorial “[Localité 9] [Localité 7] [Localité 9] Est” approuvé au Conseil de territoire du 17 décembre 2024 et opposable depuis le 15 janvier 2025 plaçant le bien en zone de projet UA, zone de centralité urbaine.

Les parties ne contestent pas cette date de référence qu’il convient donc de retenir.

2) Sur la consistance du bien

Madame [K] [U] exploite un fonds de commerce de charcuterie (NAF 10.13B) dans un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 10] aux termes d’un bail commercial ayant commencé à courir le 1er mars 2005, tacitement reconduit depuis lors.

Le [Adresse 7] est une voie à double sens de circulation, dans un quartier mixte et très animé. L’environnement immédiat est composé principalement d’immeubles d’habitation, de locaux d’activité et de petits commerces. Dans l’ensemble, les bâtis apparaissent, relativement entretenus.

Le boulevard se trouve à proximité de :

— l’arrêt de Tramway 4 “ Gargan ” ;

— le réseau de bus (ligne 147) ;

— la route nationale 3.

La devanture qui se situe en façade du boulevard est dans un bon état. Les portes de l’entrée principale sont vitrées et coulissantes. Les commerces adjacents sont aussi ouverts le jour du transport.

Il s’agit d’un local commercial comprenant notamment une boutique et une arrière-boutique.

S’agissant de la boutique

La surface de vente est constituée de plusieurs vitrines réfrigérées en bois clair, présentant des morceaux de viande crue, des produits de charcuterie et des produits de traiteur (entrées froides, entrées chaudes, plats cuisinés). Plusieurs matériels et objets (trancheuse à jambon, caisse enregistreuse, ustensiles… etc) sont installés sur des comptoirs en bois clair derrière les vitrines.

Des étagères en bois clair et en libre service rendent accessibles diverses boissons, produits d’épicerie ou autres marchandises.

Il est constaté un grand nombre de trophées et de grand prix gagnés qui sont exposés à la vue du public.

Le sol est recouvert d’un carrelage beige. Les murs sont également carrelés d’une couleur blanche et grise. Le plafond possède des spots lumineux.

Globalement, la boutique est dans un bon état d’entretien.

S’agissant de l’arrière-boutique

Derrière la surface de vente, se trouve une porte menant à l’arrière-boutique :

— à gauche, une petite salle sans issue équipée notamment de plusieurs étagères murales encombrées d’objets divers, d’un réfrigérateur et d’un congélateur.

— à droite, un petit bureau séparé dans lequel se trouvent divers objets de bureau dont des boîtes d’archives, des documents… etc.

L’arrière-boutique permet d’accèder à :

— un laboratoire très bien entretenu avec deux chambres froides dont une uniquement pour la viande. Il possède un équipement professionnel en lien avec l’activité de Boucherie-Charcuterie Traiteur. Il a été constaté la présence de fours, de fourneaux, de marmite, d’un cuiseur, d’un robot pour les crudités, d’un mélangeur pour faire les pâtes et d’un cutter spécialement pour la chair à saucisse ;

— un vestiaire faisant office de réserve en bon état avec un évier et des toilettes contigues. Les murs sont carrelés ;

— une cour goudronnée accessible par une porte de l’arrière-boutique ;

Globalement, le rez-de-chaussée est dans un bon état.

Le fonds de commerce est exploité dans des locaux d’une superficie de 107 m².

Les résultats financiers présentés par Madame [K] [U] sont les suivants, étant précisé que pour l’année 2025, le chiffre d’affaires est présenté sur la période du 1er janvier au 31 mai 2025 de sorte qu’il n’est pas représentatif de la rentabilité du fonds et que seules les trois dernières années, à savoir 2022, 2023 et 2024 seront prises en considération :

ANNEE

CA HT

CA TTC

Résultat d’exploitation

2022

247.129 €

263.379 €

+ 14.013 €

2023

230.136 €

245.500 €

+ 18.128 €

2024

257.196 €

274.145 €

+ 31.467 €

MOYENNE :

244.821 €

261.008 €

+ 21.369 €

Ces chiffres sont repris par la commune de [Localité 2] et le commissaire du Gouvernement et ne sont pas contestés.

3) Sur la méthode

En matière de préemption commerciale, les méthodes d’évaluations sont principalement comparatives et financières avec le cas échéant une valorisation patrimoniale (actifs corporels et incorporels).

La commune de [Localité 2] ne s’appuie sur aucun barème ni termes de comparaison.

Le commissaire du Gouvernement entend recourir à la méthode des chiffres d’affaires avec observation des barèmes combinée par des termes de comparaison. Pour information, il procède également avec l’évaluation de l’Excédent Brut d’Exploitation.

Madame [K] [U] conteste la méthode par comparaison dans la mesure où il n’existe plus de fonds de commerce de charcuterie traiteur sur la commune de [Localité 2] et dans les communes avoisinantes et qu’il ne peut pas, par conséquent, être procédé à une comparaison avec des fonds de commerce exploitant des activités différentes. Elle s’appuie uniquement sur l’application du barème fiscal 2024 fixant une fourchette de valeur entre 40% et 90% du chiffre d’affaires HT, ledit barème fondant l’évaluation faite par le pôle Entrepreneuriat de la Chambre de commerce et d’industrie de [Localité 7] en date du 24 juin 2025 qu’elle produit.

En l’espèce, il convient de rappeler que la méthode du chiffre d’affaires, consistant à appliquer un coefficient multiplicateur à la moyenne des trois derniers chiffre d’affaires TTC ou HT annuels, nécessite, pour trouver le juste coefficient soit à se fonder sur des barèmes proposant des fourchettes de pourcentages selon les usages de la profession, soit sur des termes de comparaison permettant d’établir un ratio moyen, l’une de ces alternatives n’excluant pas l’autre pouvant même se cumuler pour permettre au juge d’avoir une juste appréciation du coefficient à appliquer. Il convient aussi de souligner que, pour une meilleure appréciation de la valeur du fonds de commerce, cette méthode peut être croisée avec d’autres méthodes d’évaluation, telle que la méthode de la rentabilité, et doit s’accompagner d’ajustements au regard des spécificités du fonds de commerce à évaluer

Le commissaire du Gouvernement adjoint aux barèmes qu’il entend appliquer, six termes de comparaison relatifs à des cessions de fonds de commerce de charcuterie, selon lui, recherchées dans les départements du Val-de-Marne et des Hauts-de-Seine. Cette recherche dans ces départements est justifiée par l’absence de cession récente de fonds de commerce de charcuterie en Seine-[Localité 1]. Ce faisant, il aboutit à un ratio moyen de 43% et un ratio médian de 48 %.

En l’espèce, dans un souci de fixer le juste prix, la seule application de barèmes ne suffit pas à valoriser de manière efficace un fonds de commerce. Il convient de croiser les résultats obtenus, par application de ces barèmes, avec d’autres méthodes d’évaluation qui, si elles peuvent paraître imparfaites, permettent d’offrir au juge une fourchette de valeurs cohérentes. Aux résultats obtenus par croisement des différentes méthodes utilisées, il devra être fait application de correctifs liés aux spécificités du fonds concerné.

En conséquence, la méthode du chiffre d’affaires, par méthode comparative et application de barème, sera appliquée.

Sur la base des résultats produits, et au regard des usages de la profession, les parties conviennent de retenir la moyenne du chiffre d’affaires hors taxes à 244.821 €.

III. Sur la détermination du prix

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe le prix en considération des termes de comparaison produits par le commissaire du Gouvernement et des barèmes produits par ce dernier et par la partie préemptée à un montant compris entre :

—  60.000 euros, montant offert par la commune de [Localité 2], étant précisé que cette dernière indique que sa proposition tient compte des moyens financiers qu’elle a en sa possession.

—  205.000 euros, montant demandé par Madame [K] [U] ;

étant précisé que le commissaire du Gouvernement propose une valeur de 130.500 euros.

La commune de [Localité 2] ne propose aucun barème ni termes de comparaison.

Au regard de la somme proposée, force est de constater que la commune de [Localité 2] retient un pourcentage de 24 % du CA TTC.

Madame [K] [Y] se base sur :

— le barème de l’administration fiscale 2024 fixant une fourchette de pourcentages entre 40 et 90 % du CA annuel TTC ;

— une évaluation de la Chambre de Commerce et d’Industrie de [Localité 7] qui se fonde sur le même barème fiscal et sur la même fourchette de pourcentages ;

— une expertise non contradictoire établie par la société [Adresse 8] qui retient une fourchette fixée entre 60 à 100% du CA annuel HT ;

— une estimation au barème de la société ASANA, expert, usant d’une fourchette entre 70 et 90 % ;

Elle soutient qu’une valorisation de son fonds de commerce entre 80 et 90 % du chiffre d’affaires moyen doit être retenue aux motifs que le bénéfice est en constante progression, que le loyer est très modéré au regard de la superficie du local, que l’activité est une activité de fabrication de produits de charcuterie et non une simple activité de vente de produits charcutiers. En outre, elle fait valoir que le bien est très bien placé dans une rue commerçante très passante, au cœur du centre-ville et à proximité de la ligne de Tram, des lignes de bus et des commerces. Enfin, elle affirme que l’approbation du PLUi de [Localité 9] [Localité 7] Est va améliorer les accès à la commune de [Localité 2] et permettre aux habitants des communes voisines d’accèder aux commerces sis [Adresse 7].

La commune de [Localité 2] et le commissaire du Gouvernement ne critiquent pas ces barèmes.

Six termes de comparaison, portant sur des fonds de commerce de charcuterie (code activité 1013B) sur les départements du Val-de-Marne et Hauts-de-Seine avec un chiffre d’affaires moyen TTC compris entre 200.000 € et 580.000 euros, sont proposés par le commissaire du Gouvernement, et annexés au présent jugement. Il justifie ces termes en rappelant qu’il n’existe pas de cessions récentes de fonds de commerce de charcuterie-traiteur en Seine-[Localité 1].

La moyenne des six termes est de 43 % du chiffre d’affaires TTC.

Par ailleurs, il fait application également des barèmes suivants :

—  40% à 100% du CA annuel TTC selon le barème de l’administration fiscale ;

—  30% à 90% du CA annuel TTC selon le site internet Reprizentreprise.fr ;

—  30 % à 50 % (petites villes) et 45 à 65% du CA annuel TTC (villes moyennes) selon Cote annuelle des valeurs vénale immobilières et foncières 2025 des éditions CALLON [Localité 11] ;

Le commissaire du Gouvernement souligne également l’excédent brut d’exploitation positif à travers l’examen des bilans 2022 à 2024.

La commune de [Localité 2] ne critique ni les termes, ni les barèmes.

Madame [K] [U] critique les termes en ce que les cessions intervenues dans les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne ne peuvent pas être comparées à celle envisagée puisque certaines de ces cessions (le terme CG1, CG5 et CG6) concernent des fonds ayant une activité différente (traiteur patissier, traiteur grande réception, charcuterie fromager), situés dans des villes où il existe potentiellement un grand nombre de fonds de commerce à vendre. Par ailleurs, ces cessions sont intervenues entre 2020 et 2022, durant les périodes impactées par la crise COVID, les conditions de cessions et les prix étant donc différents. Au surplus, une comparaison avec des fonds sur la seule base du chiffre d’affaires ne peut servir de base dès lors que l’état des locaux et du matériel est ignoré.

En l’espèce, sur les avis de valeur, de la CCI de [Localité 7], des sociétés [Adresse 8] et ASANA, produits par Madame [K] [U], ceux-ci ne sont pas probants quant à la valeur du fonds de commerce puisqu’ils ne s’appuient sur aucun élément objectivement vérifiable. Il ne peuvent donc être un élément à retenir.

Sur les termes de comparaisons, il ressort qu’en raison des caractéristiques du fonds cédé, à savoir un fonds ayant une activité de charcuterie artisanale traiteur situés dans un département où ce type d’activités reste relativement marginale, le choix d’étendre les cessions à des départements avoisinants est justifié, dès lors qu’il est établi que les cessions concernent des fonds similaires quant à leur activité par rapport à celle du fonds cédé.

Madame [K] [U] soutient que le premier, le quatrième et le dernier terme concerneraient des activités différentes de celle exercée par ses soins. Elle ne critique pas le deuxième et le troisième terme et ne remet donc pas en cause l’activité de charcuterie des fonds cédés.

A défaut de production des actes de cession concernant les termes critiqués par Madame [K] [U] permettant de vérifier les activités des fonds cédés, il y a lieu d’écarter les termes numérotés 1, 5 et 6 selon les écritures du commissaire du Gouvernement.

Concernant les termes numérotés 2 et 4, ils prennent en considération des moyennes de chiffres d’affaires TTC alors qu’il a été jugé précédemment qu’il convenait de prendre en considération une moyenne de chiffres d’affaires hors taxes. Par ailleurs, les chiffres d’affaires TTC des fonds cédés sont bien supérieurs à ceux du fonds querellé de sorte qu’ils n’apparaissent pas pertinents, outre le fait que les cessions sont intervenues pendant la période de pandémie COVID.

Ainsi, il y a lieu de rejeter les termes proposés.

Concernant les barèmes, seul le barème de l’administration fiscale de 2024 fixant une fourchette de coefficients entre 40% et 90% sera retenu en raison de sa pertinence.

Lors du transport, le juge de l’expropriation avait retenu, concernant la partie commerciale du fonds et l’arrière-boutique constitutif d’un laboratoire, un bon état, étant précisé que la charcuterie-traiteur est située dans un boulevard très commerçant, partagé par la commune de [Localité 2] et la commune de [Localité 12].

Il doit être souligné que l’activité exercée par Madame [K] [U] est celle de charcuterie-traiteur artisanale, activité devenue rare dans le département de Seine-[Localité 1]. Madame [K] [U], assistée de son époux retraité, ne se contente pas de vendre des produits de charcuterie. Il y a en effet une activité de préparation de produits “faits maison”, comme en témoigne l’existence des différentes machines installées dans l’arrière boutique et les différents prix et trophées qui récompensent le travail.

En raison de ce savoir-faire, non contesté par la commune de [Localité 2], confirmé par un chiffre d’affaires qui n’a eu cesse de s’accroître entre 2022 et 2024 et un excédent brut d’exploitation positif, associé à des locaux en bon état situés dans un boulevard achalandé, il convient de retenir, par application du barème de l’administration fiscale, un ratio de 80%.

Il résulte de l’ensemble des développements précédents que la valeur du fonds de commerce est fixée à : 244.821 € x 80% = 195.856,80 € arrondi à 195.857 €.

Sur les autres demandes

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

La commune de [Localité 2], devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

2) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la commune de [Localité 2], partie tenue aux dépens, à verser à la société BOUCHERIE DE LA BASOCHE la somme de 3.000 euros.

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PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort :

ANNEXE les termes de comparaison du commissaire du Gouvernement ;

FIXE à la somme de 195.857 € (cent-quatre-vingt-quinze mille huit-cent-cinquante-sept euros) le prix d’acquisition du fonds de commerce appartenant à Madame [K] [U] ;

CONDAMNE la commune de [Localité 2] aux dépens ;

CONDAMNE la commune de [Localité 2] à payer à Madame [K] [U] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Maxime-Aurelien JOURDE

Greffier

Rémy BLONDEL

Juge de l’expropriation