RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 1er avril 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 24/01104 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QO3K

PRONONCÉE PAR

Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 25 février 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. EVASION

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Léa MEIER-COHEN, avocate postulante au barreau d’ESSONNE, vestiaire : 195 et par Maître Hervé COULOMB, demeurant [Adresse 2], avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S.U. DELTA OFFICE

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Anne-frédérique BONTEMPS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : G0783

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 17 octobre 2024, la SCI EVASION, propriétaire de locaux commerciaux situés aux Ulis (91940), donnés à bail à la SASU DELTA OFFICE, a assigné en référé cette dernière devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article 1103 du code civil et de l’article L 145-41 du code de commerce, aux fins de :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à compter du 2 septembre 2024,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de la SASU DELTA OFFICE ainsi que celle de toute personne introduite par elle dans les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— ordonner le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu’il plaira à la SCI EVASION de choisir à ses frais, risques et périls et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues,

— condamner par provision la SASU DELTA OFFICE à payer à la SCI EVASION :

— la somme de 25.840 euros au titre des sommes dues en vertu du bail à la date d’acquisition de la clause résolutoire avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024,

— une indemnité d’occupation mensuelle de 8.100 euros, charges et taxes en sus, à compter du 2 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs,

— condamner la SASU DELTA OFFICE à la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires susceptibles d’être prises sur ces biens et valeurs mobilières.

A l’appui de ses demandes, la SCI EVASION expose que :

— aux termes d’un acte sous seing privé en date du 21 décembre 2023, elle a donné à bail à la SASU DELTA OFFICE des locaux commerciaux situés dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4], pour l’activité exclusive de bureaux, moyennant un loyer annuel de 54.000 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement à hauteur de 4500 euros (HT HC), pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir à l’achèvement des travaux de rénovation à savoir :

— le changement de l’ensemble des menuiseries extérieures,

— la dépose du chauffage existant, radiateurs, tuyauteries et accessoires, et mise en place de la climatisation réversible,

— l’électricité : armoires (changement total), installation meules + réseaux RJ 45, éclairage LED, éclairage de sécurité, contrôle accès,

— aménagement extérieur / espaces verts,

— par courrier du 30 avril 2024, la SCI EVASION a indiqué à la SASU DELTA OFFICE que les travaux de réhabilitation étaient terminés et lui a donc réclamé la première demande de loyer pour le mois de mai 2024, réitéré par la mise en demeure datée du 17 juin 2024, sans succès,

— la SCI EVASION a alors fait délivrer le 1er août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SASU DELTA OFFICE réclamant un montant de 19.380 euros au titre des loyers impayés des mois de mai, juin et juillet 2024, qui est demeuré infructueux,

— à ce jour, le montant de Ia dette de la SASU DELTA OFFICE au titre des loyers impayés et provisions sur charges arrêté au mois de septembre 2024 s’élève à Ia somme de 32.300 euros.

Initialement appelée le 12 novembre 2024 et après un premier renvoi au 10 janvier suivant, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 25 février 2025 au cours de laquelle la SCI EVASION a déposé ses pièces telles que visées dans ses écritures et soutenu ses conclusions responsives aux termes desquelles, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article 1103 du code civil et de l’article L 145-41 du code de commerce, elle sollicite de :

A titre principal,

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à compter du 2 septembre 2024,

— ordonner en conséquence l’expulsion de la SASU DELTA OFFICE ainsi que celle de toute personne introduite par elle dans les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— ordonner le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira à la SCI EVASION de choisir à ses frais, risques et périls et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues,

— condamner par provision la SASU DELTA OFFICE à payer à la SCI EVASION à compter du 2 septembre 2024 une indemnité d’occupation mensuelle de 8.100 euros charge et taxes en sus jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

A titre subsidiaire,

— si par extraordinaire le tribunal de céans faisait droit à la demande de la SASU DELTA

OFFICE et ordonner une expertise judiciaire, dire que tous les frais d’expertise seront mis à la charge de la SASU DELTA OFFICE,

— condamner la SAS DELTA OFFICE à consigner les loyers, ainsi que les charges dont elle est redevable pendant l’intégralité de la procédure,

En tout état de cause,

— condamner la SASU DELTA OFFICE à payer à la SCI EVASION la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires susceptibles d’être prises sur ces biens et valeurs mobilières.

Au soutien de ses prétentions, la SCI EVASION précise que les désordres dont fait état la SASU DELTA OFFICE ne sont pas de son fait et que tous les travaux dont elle avait la charge ont été réalisés, et conteste les manquements qu’elle tente de lui imputer.

La SASU DELTA OFFICE, représentée par avocat, s’est référée à ses conclusions n°2 en défense, aux termes desquelles, au visa des articles 1104, 1219 et suivants et 1240 du code civil, des articles 145 et 834 du code de procédure civile et de l’article L 145-41 du code de commerce, elle demande au tribunal de :

— déclarer la SCI EVASION irrecevable et à tout le moins mal fondée en ses demandes, fins et assignation et juger n’y avoir lieu à référé,

— débouter la SCI EVASION de l’intégralité de ses demandes, y compris celle qu’elle formule sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la renvoyer à mieux se pourvoir,

— débouter la SCI EVASION de toutes demandes, fins et conclusions contraires,

— ordonner une expertise, à titre reconventionnel, dont le montant de la consignation sera versé par la SASU DELTA OFFICE,

— condamner la SCI EVASION à payer à la SASU DELTA OFFICE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure.

Au soutien de ses demandes, la SASU DELTA OFFICE invoque des contestations sérieuses.

— Elle souligne le mauvais fondement juridique visé dans les demandes, la SCI EVASION ne rapportant pas la preuve d’une quelconque urgence,

— Elle ajoute que la SCI EVASION n’a pas exécuté ses obligations de délivrance et de jouissance paisible des locaux, la SASU DELTA OFFICE étant dans l’incapacité de jouir du local loué au regard des désordres mettant en jeu la sécurité des biens et des personnes,

— La SCI EVASION met ainsi en œuvre de mauvaise foi la clause résolutoire.

— Elle dénonce le caractère contestable des sommes réclamées par la SCI EVASION, compte tenu de l’impossibilité pour la SASU DELTA OFFICE d’exploiter les lieux du fait que les travaux ne sont pas achevés par la demanderesse.

A titre reconventionnel, elle sollicite une expertise judiciaire compte tenu du fait que l’exigibilité des loyers se situe à la fin des travaux réalisés, qu’elle critique.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI EVASION produit notamment, à l’appui de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire, le bail, un commandement de payer délivré le 1er août 2024 à la SASU DELTA OFFICE réclamant la somme, en principal, de 19.380 euros au titre des loyers dus au mois de juillet 2024 inclus, ainsi que les factures des sommes dues à juillet 2024 inclus.

Pour s’opposer à ces demandes, la SASU DELTA OFFICE verse aux débats :

— le procès-verbal du 15 mars 2024 qui constate que les travaux d’électricité du local qui devaient être réalisés ne l’ont pas été et relève notamment : la présence de fils électriques volants et l’absence de prise fixée au mur, l’absence de chauffage, l’absence de protection du mobilier endommagé, l’absence de boiserie, la présence d’un tableau électrique manifestement neuf mais non raccordé et non opérationnel, le faux-plafond complètement déposé et non remplacé,

— le procès-verbal du 30 avril 2024 qui constate que les travaux de réfection entrepris ne sont pas terminés et l’abandon de chantier, et relève notamment la présence de fils électriques apparents qui servent à faire fonctionner la gâche électrique de la porte, qui ne s’ouvre pas à distance, du mobilier et de la décoration non protégés et abîmés et un chantier non nettoyé, du lambris retiré mais des murs non repris, l’absence de baguettes sur les arrêtes des murs, des gravats restés au sol, des encadrements du faux plafond à l’acier coupé sans finition, absence de certains radiateurs, des fils électriques volants, la végétation non entretenue et de nombreuse autres malfaçons et non-façons,

— la facture des travaux réalisés par la SASU DELTA OFFICE datée du 30 avril 2024 concernant de la platerie, de la menuiserie et des peintures et de la moquette pour un montant de 30.688,80 euros,

— les différentes attestations notamment de locataires mécontents,

— les courriers de réponse aux factures adressées contestant l’existence de la créance.

En réplique, la SCI EVASION, qui conteste les différents procès-verbaux dressés en l’absence du respect du contradictoire, fait valoir que la SASU DELTA OFFICE, outre le fait qu’elle n’a jamais justifié de l’assurance des locaux loués, n’a pas payé ses charges locatives depuis le mois de juillet 2021 et tente de se soustraire à ses obligations en invoquant des manquements contractuels dont elle se défend.

La SASU DELTA OFFICE justifie de son assurance locative du bien loué et déplore l’absence de procès-verbal de réception des travaux. Elle conclut que les locaux loués sont inexploitables, du fait des agissement de la SCI EVASION ou des intervenants de son fait qui ont saccagé l’existant dans le cadre des travaux inachevés.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties qu’elles s’opposent tant sur leurs obligations contractuelles que sur leurs responsabilités.

Or, ces appréciations relatives à l’exécution des obligations des parties nécessitent une appréciation par les juges du fond et n’entrent pas dans la compétence du juge des référés, juge de l’évidence.

Au regard de la complexité des installations et de la multiplication des intervenants, il convient de constater que l’évidence requise au juge des référés ne s’impose pas.

Dès lors, et sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens soulevés par les parties, il convient de constater que les demandes principales et accessoires se heurtent à l’existence de contestations sérieuses.

Sur la demande d’expertise judiciaire

En l’espèce, la SASU DELTA OFFICE sollicite reconventionnellement, la désignation d’un expert judiciaire afin de faire constater les travaux réalisés par la SCI EVASION et de dire s’ils sont conformes aux engagements contractuels et aux règles de l’art, de rechercher la cause et l’origine des désordres le cas échéant et d’analyser leurs incidences sur la jouissance des lieux loués, au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En effet, il n’y a pas lieu à une telle expertise dès lors qu’un litige existe.

En l’espèce, la SCI EVASION a saisi la juridiction de céans sur le fondement d’une demande principale en paiement des loyers et charges et, tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion. Le litige entre les parties est déjà existant. La solution du litige ne dépend pas d’une preuve qu’il faut conserver ou établir.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SCI EVASION, partie perdante sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais de procédure non compris dans les dépens. Il n’y a donc pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SCI EVASION ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la SASU DELTA OFFICE ;

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil ;

CONDAMNE la SCI EVASION aux dépens.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 1er avril 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,