TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 MARS 2026

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 25/02434 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2O4A

N° de MINUTE : 26/00111

La S.A.S., CHATOMAT, [M],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par M^e Astrid GENTES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0248

DEMANDEUR

C/

Monsieur, [B], [D]

né le 10 Mai 1974 à, [Localité 3] (ALGÉRIE),

[Adresse 1],

[Localité 2]

Madame, [V], [Q] épouse, [D]

née le 23 Décembre 1977 à, [Localité 4],

[Adresse 1],

[Localité 2]

Ayant pour Avocat plaidant : Maître Virginie SRILINGAM, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 45

DÉFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Janvier 2026, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 16 septembre 2021, la SAS O7saveurs (représentée par M., [B], [D] agissant en qualité de gérant) a cédé à la SAS, [C], [M] un fonds de commerce de « restauration traditionnelle, café bar » ainsi que le droit au bail commercial des locaux où le fonds s’exploite sis, [Adresse 2], lequel bail a été consenti par Mme, [Q] épouse, [D] et M., [D].

La SAS, [C], [M] a dénoncé des désordres empêchant l’exploitation normale du local.

Par actes d’huissier du 14 mars 2023, la SAS, [C], [M] a fait assigner Mme, [Q] épouse, [D] et M., [D] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de voir ordonner une expertise.

Suivant ordonnance du 16 août 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a désigné M., [Y] en qualité d’expert judiciaire, lequel a été remplacé par M., [W] par ordonnance du 30 octobre 2023.

M., [W] a déposé son rapport le 8 juin 2024.

C’est dans ces conditions que la SAS, [C], [M] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice :

— Mme, [Q] épouse, [D], par acte d’huissier du 5 février 2025 ;

— M., [D], par acte d’huissier du 5 février 2025.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 octobre 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 19 janvier 2026.

Le jugement a été mis en délibéré au 23 mars 2026, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2025, la SAS, [C], [M] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— juger recevables et bien fondées les prétentions de la société, [C] ;

— débouter Mme et M., [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— juger que Mme et M., [D] doivent réparation des différents désordres et préjudices tels que décrits aux termes du rapport d’expertise de l’expert judiciaire en date du 8 juin 2024 ;

En conséquence, au titre des travaux réparatoires et du préjudice matériel de la société, [C]:

— condamner solidairement Mme et M., [D] à faire réaliser les travaux réparatoires pour un montant global de 27 278,20 euros HT, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— juger au titre des travaux réparatoires seront réalisés sous le contrôle d’un maître d’œuvre choisi par la société, [C], et en conséquence ;

— désigner la SARLU, [Z], [G] architecte urbaniste sise, [Adresse 3], en qualité de maître d’œuvre des travaux réparatoires ;

— condamner solidairement Mme et M., [D] à supporter les honoraires de maîtrise d’œuvre évalués par l’expert judiciaire à la somme de 3 273,38 euros HT, soit 12 % HT du montant des travaux réparatoires ;

— condamner solidairement Mme et M., [D] à supporter toutes hausses de prix des travaux réparatoires suivant actualisation des devis des entreprises ;

Passé le délai de 3 mois, à compter de la décision à intervenir, et à défaut toute diligence ou début de travaux réparatoires par Mme et M., [D] :

— juger que la société, [C] est autorisée à faire réaliser les travaux réparatoires par toutes entreprises de son choix, sous le contrôle de son maître d’œuvre ;

— dans ce cas, condamner Mme et M., [D] à régler à la société, [C] le montant des travaux réparatoires fixés par l’expert outre les honoraires correspondants de maîtrise d’œuvre, soit la somme de 27 278,20 euros HT et la somme de 3 273,38 euros HT ;

— dans ce cas, juger que ces sommes pourront être majorées du montant de l’actualisation des tarifs des devis des entreprises visés à l’expertise, cette majoration ne devant pas excéder 7% du montant HT des devis des travaux réparatoires visés à l’expertise ;

— condamner solidairement Mme et M., [D] à régler à la société, [C], la somme de 10 551 euros HT au titre du préjudice matériel retenu par l’expert judiciaire au titre des travaux de remises en état post travaux réparatoires qui devront être réalisés par la société, [C] ;

A défaut de tout paiement par Mme et M., [D], soit des travaux réparatoires et des honoraires afférents de Maîtrise d’œuvre, soit des travaux au titre du préjudice matériel de la société, [C], et après mise en demeure de payer RAR restée infructueuse dans les 15 jours de la présentation de ladite mise en demeure :

— juger que la société, [C] est autorisée à compenser le montant des travaux réparatoires et matériels, dans la limite de 49.323,09 euros TTC, plus majoration pour actualisation des devis, cette majoration ne devant pas dépasser 7% HT du montant des devis de l’expertise, sur le montant des loyers dus par la société, [C] à Mme et M., [D] ;

Au titre du préjudice immatériel de la société, [C] durant réalisation des travaux réparatoires :

— fixer le montant du préjudice subi par la société, [C] au titre de la gêne d’exploitation durant la réalisation des travaux réparatoires, à la somme mensuelle de 1 750 euros, compte de prorata à établir en cas de mois non complet ;

— condamner solidairement Mme et M., [D] à régler à la société, [C] la somme mensuelle 1 750 euros, à compter du 1er jour des travaux réparatoires à intervenir et ce, jusqu’au dernier jour des travaux réparatoires, procès-verbal de réception des travaux établi par le Maître d’œuvre faisant foi ;

— à défaut de paiement spontané par Mme et M., [D] et après mise en demeure RAR restée infructueuse dans les 15 jours de la présentation de ladite mise en demeure, juger que la société, [C] est autorisée à compenser le montant du préjudice subi au titre de la gêne occasionnée par la réalisation des travaux réparatoires, sur le montant des loyers dus à Mme et M., [D] ;

Au titre du préjudice immatériel de la société, [C] résultant de la non-exploitation de la salle de restaurant du sous-sol :

— condamner solidairement Mme et M., [D] à régler à la société, [C], la somme mensuelle de 1 666,66 euros à compter du 16 septembre 2021 jusqu’au jour de la réalisation des travaux réparatoires, procès-verbal de réception des travaux par le maître d’œuvre faisant foi, en réparation de son préjudice de jouissance correspondant à la salle de restauration du sous-sol qu’elle n’a pu exploiter ;

— à défaut de paiement spontané par Mme et M., [D], dans le mois suivant la date du procès-verbal de réception des travaux réparatoires de la salle du sous-sol, après mise en demeure RAR restée infructueuse dans les 15 jours de la présentation de ladite mise en demeure, juger que la société, [C] est autorisée à compenser le montant du préjudice subi au titre de son trouble de jouissance de la salle de restauration du sous-sol, sur le montant des loyers dus par la société, [C] à Mme et M., [D] ;

— condamner solidairement Mme et M., [D] à régler à la société, [C], la somme de 352 499,32 euros au titre de son manque à gagner de la date de prise d’effet du bail commercial jusqu’au 31 décembre 2024, somme à parfaire pour l’exercice 2025 et jusqu’à la date à laquelle les travaux réparatoires seront réalisés, procès-verbal de réception des travaux réparatoires par le maître d’œuvre faisant foi,

— juger que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— condamner solidairement Mme et M., [D] à régler à la société, [C] la somme de la somme de 15.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens tant dans le cadre de la procédure de référé que de la présente instance, y compris les honoraires d’expertise judiciaire pour le montant de 5.000 euros et les autres débours engagés par la société, [C] à savoir , le coût du constat de commissaire de justice en date du 7 novembre 2022 et du 14 avril 2023 ;

— juger que les dépens pourront être recouvrés par M^e Astrid Gentes conformément à l’article 699 du code de procédure civile

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2025, Mme, [Q] épouse, [D] et M., [D] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal :

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de : se rendre sur place, se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, visiter les lieux, contrôler la conformité des travaux préconisés avec les normes techniques applicables (DTU, Eurocodes), préconiser tous travaux urgents afin de mettre fin aux désordres, constater les désordres aux éléments de structure et notamment aux structures de plancher, mais également sur la structure située dans la cour d’honneur de l’immeuble qui est classé, et plus généralement tous éléments de structure afférent aux parties communes, déterminer l’origine des désordres et nuisances relevés au niveau de l’immeuble, • rechercher si les désordres proviennent d’une non-conformité avec les documents contractuels ou aux règles de l’art, soit d’une exécution défectueuse, fournir tous les éléments de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis, indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires et chiffrer le coût de ces travaux, prescrire toutes mesures de nature à mettre un terme aux désordres et nuisance relevés dans l’immeuble, le cas échéant, proposer un maître d’œuvre impartial choisi sous contrôle du juge ;

— dire que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 236 et suivants du code de procédure civile, et que sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat du greffe de ce tribunal dans les six mois de sa saisine ;

— dire qu’il en sera référé en cas de difficultés ;

— fixer le montant de la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans tel délai ;

A titre subsidiaire :

— ordonner la réalisation des travaux sous le contrôle d’un maître d’œuvre choisi par les consorts, [D] ;

En tout état de cause :

— débouter, [C], [M] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner, [C], [M] à régler aux consorts, [D] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens tant dans le cadre de la procédure de référé, que de la présente instance, y compris les honoraires d’expertise judiciaire pour le montant de 5 000 euros, ainsi que les autres débours, et constats.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales de la SAS, [C], [M]

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur a l’obligation de délivrer la chose louée de façon à en permettre un usage conforme à la destination du bail commercial et d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

L’article 1720 ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du bail cédé à la SAS, [C], [M] que l’assiette du local commercial loué comprend « un sous-sol à usage de salle de restauration, de laboratoire et de stockage de marchandises » et que la destination des locaux loués est l’exercice d’une activité « CAFE- BAR- RESTAURANT SUR PLACE ET A EMPORTER ».

Les moyens tirés du manquement aux obligations du bailleur se répartissent selon qu’ils concernent la charge d’exploitation du plancher ou les infiltrations en sous-sol.

S’agissant du plancher

La demande d’expertise judiciaire formée dans une procédure au fond est soumise aux articles 143, 144 et 146 du même code.

Selon l’article 143, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

En application des articles 144 et 146, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer ou si une partie qui allègue un fait ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. Elles ne peuvent être toutefois ordonnées en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Aux termes de l’article 238 du code de procédure civile, le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique.

Il en résulte que les juges du fond apprécient souverainement l’opportunité d’ordonner les mesures d’instruction demandées et la carence du demandeur dans l’administration de la preuve qui leur incombe.

En l’espèce et en premier lieu, le tribunal observe que le débat porte sur la conformité du plancher du local commercial aux normes définissant la charge d’exploitation par mètre carré, les demandeurs soutenant avec le rapport d’expertise judiciaire que le plancher doit pouvoir supporter une charge de 350 kg / m2 correspondant aux éléments de cuisine qu’ils entendent installer, les défendeurs soutenant quant à eux que la norme en la matière est de 250 kg / m2.

Or, l’obligation de délivrance du bailleur ne saurait s’analyser au regard des choix personnels du preneur à bail d’installer tel élément plutôt que tel autre, mais seulement au regard des normes applicables.

A cet égard, les éléments produits par les consorts, [D] (norme Afnor, Eurocodes) indiquant que ces dernières s’établissent à 250 kg / m2, ce qui est corroboré par le rapport LR conseil et le rapport Bati études cité par l’expert judiciaire (page 47 du rapport de M., [W]).

En conséquence, le tribunal retiendra que les éléments produits par les parties indiquent que la norme concernant la charge d’exploitation d’un restaurant s’établit à 250 kg / m2.

Sur ce, il résulte :

— du rapport de structure établi par LR conseil, qui a pris comme référence une charge d’exploitation de 250 kg/m2 (ce qui correspond à la norme retenue par les consorts, [D]), que « les deux longueurs de solives sont toutes les deux sous-dimensionnées pour reprendre les charges du plancher et les charges d’exploitation associées à un restaurant » ;

— du rapport d’expertise judiciaire, qui soutient que le plancher doit pouvoir supporter un poids de 350 kg / m2 afin de permettre l’installation des éléments de cuisine souhaités par le restaurant, que les solives sont sous dimensionnées pour ce faire ;

— du rapport Global expertise que le plancher « supporte adéquatement la charge d’exploitation de 3,5 KN / m2, en adéquation avec l’utilisation commerciale du bâtiment en tant que restaurant. […] Des renforcements via des entretoises supplémentaires pourraient être envisagés pour optimiser sa fiabilité. »

Or, l’ampleur des travaux nécessaires dépend à l’évidence de la charge devant et pouvant être supportée par le plancher.

Face au caractère contradictoire de ces éléments, il y a lieu de sursoir à statuer, d’ordonner avant dire droit un complément d’expertise sur la stricte question du plancher afin de :

— déterminer la charge d’exploitation par mètre carré réglementaire pour un restaurant ;

— dire si le plancher du local commercial sis, [Adresse 2] exploité par la SAS, [C], [M] est conforme aux normes applicables en la matière ;

— déterminer si le plancher présente des vices, défauts, désordres ou non conformités réglementaires et/ou aux règles de l’art ;

— indiquer et évaluer les travaux éventuellement et strictement nécessaires et chiffrer le coût de ces travaux.

La consignation sera mise à la charge de Mme, [Q] épouse, [D] et M., [D] qui ont sollicité le complément d’expertise et ont intérêt à contredire l’expertise judiciaire de M., [W], étant observé que le tribunal tirera toutes conséquences d’un défaut de leur part.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et avant dire droit, par mise à disposition au greffe,

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes et ORDONNE, avant dire droit, une mesure d’expertise ;

DESIGNE, en qualité d’expert :

,

[P], [F],

[Adresse 4],

[Localité 5]

Tél :, [XXXXXXXX01]

Port. : 06.18.03.23.37

Email:, [Courriel 1]

Avec pour mission de :

1) se rendre sur place et visiter les lieux : restaurant Isolé,, [Adresse 5] ;

2) se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, même détenus par des tiers, et entendre tous sachants, et notamment :

— le rapport de structure établit par LR conseil ;

— le rapport d’expertise judiciaire de M., [W] ;

— le rapport Global expertise ;

— le rapport Bati études ;

3) déterminer la charge d’exploitation réglementaire pour le sol d’un restaurant ;

4) dire si le plancher du rez-de-chaussée du local commercial sis, [Adresse 2] exploité par la SAS, [C], [M] peut supporter la charge d’exploitation réglementaire ;

5) indiquer et évaluer les travaux éventuellement et strictement nécessaires pour permettre au plancher du local commercial de supporter la charge d’exploitation réglementaire et chiffrer le coût de ces travaux à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre ;

6) au besoin et si les conditions de l’expertise le permettent, concilier les parties sur la solution technique à adopter ;

RAPPELLE que l’expert a la faculté de s’adjoindre, pour avis, tout sapiteur de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de ce tribunal avant le 31 décembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge chargé du contrôle de cette mesure d’instruction ;

RAPPELLE les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile : “L’expert doit prendre en considération les observations et réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent ;

Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge ;

Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations et réclamations des parties” ;

DIT que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion et qu’au plus deux mois après la première réunion, il l’actualisera en :

— fixant un délai pour procéder aux interventions forcées, s’il y a lieu,

— les informant de la date à laquelle il prévoit de leur adresser sa note de synthèse ;

DIT que l’expert adressera aux parties une note de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et arrêtera le calendrier de la phase conclusive de ses opérations en :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

— rappelant aux parties qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

— rappelant la date qui lui est impartie pour déposer son rapport ;

FIXE à la somme de 4 000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, avant le 31 mai 2026 par Mme, [Q] épouse, [D] et M., [D] ;

DESIGNE le juge de la mise en état de la chambre 6 section 5 pour surveiller les opérations d’expertise ;

RESERVE les dépens ;

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture et le renvoi à la mise en état du Mercredi 17 Juin 2026 à 9h00 (immeuble européen, salle Chambre du Conseil 2, 5ème étage) pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, à défaut radiation.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT