TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 24/55738 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OL6

N° : 7

Assignation du :

2 Août 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 juin 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SITUÉ [Adresse 4]

représenté par son syndic, la société Oralia Meillant et Bourdeleau

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS – #C1364

DEFENDERESSE

S.C.I [Adresse 12]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par M^e Patrick TARDIEU, avocat au barreau de PARIS – #E0831

DÉBATS

A l’audience du 7 mai 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Juge des référés, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante,

Suivant acte authentique du 21 septembre 2023, la société civile immobilière SCI YANG ZI a acquis la propriété de deux caves et un local commercial dans le bâtiment A ainsi que d’un deuxième local commercial dans le bâtiment B, au sein de l’immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et dont ils constituent les lots n°1, 6, 16 et 100.

Exposant que la SCI [Adresse 12] a fait installer une climatisation dans les caves, reliée aux circuits d’eau et d’électricité communs de l’immeuble, et une enseigne sur la façade de l’immeuble, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] -représenté par son syndic la société ORALIA MEILLANT ET BOURDELEAU- (ci-après : le syndicat des copropriétaire), l’a, par exploit du 8 août 2024, fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

L’affaire, appelée à l’audience du 30 octobre 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois, les parties ayant été invitées à rencontrer un conciliateur.

Les parties n’étant pas parvenues à un règlement amiable de leur différend, l’affaire a été plaidée à l’audience du 7 mai 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires soutient oralement ses écritures, aux termes desquelles il entend voir :

Condamner la SCI [Adresse 12] à déposer les équipements qu’elle a installés dans et sur les parties communes de l’immeuble, à savoir l’enseigne du local commercial sur la façade et le dispositif de chauffage et de climatisation dans la cave ;Condamner la SCI YANG ZI à remettre les parties communes dans leur état antérieur à la pose de l’enseigne et à l’installation du dispositif de chauffage et de climatisation ;Condamner la SCI [Adresse 12] à retirer les cadenas et verrous qu’elle a posés et qui interdisent l’accès à la cave commune abritant les installations de fibre optique pour l’ensemble de l’immeuble ;Assortir ces condamnations d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner la SCI YANG ZI à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI [Adresse 12] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le dispositif de climatisation et l’enseigne ont été installés sur des parties communes par la SCI YANG ZI sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et que la mise en place de l’enseigne modifie l’aspect extérieur de l’immeuble. Il précise que les travaux portant sur l’installation de l’enseigne et de la climatisation ont été soumis à l’assemblée générale des copropriétaires, ces deux résolutions ayant été rejetées. Il estime que ces travaux sont constitutifs d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

S’agissant du constat réalisé à sa demande dans la cave de la défenderesse par un commissaire de justice, il explique que celui-ci n’a brisé ni forcé aucune porte et que les photos intégrées au constat ont été majoritairement prises depuis les parties communes.

En réplique, par la voix de son conseil, la SCI [Adresse 12] entend voir :

Dire et juger nul et de nul effet le procès-verbal de constat établi par Me [C], commissaire de justice, le 5 avril 2024 (pièce 4) et l’écarter des débats ;Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;En conséquence,

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Réserver les dépens.

La SCI YANG ZI affirme en premier lieu que le procès-verbal de constat versé par le syndicat des copropriétaires (pièce 4) a été réalisé dans ses parties privatives, à l’intérieur de sa cave, sans autorisation et hors de tout représentant ou mandataire qu’elle aurait désigné. Elle invoque une atteinte au respect du domicile et des parties privatives et considère que le procès-verbal de constat est entaché d’un vice de fond qui doit entraîner sa nullité, sur le fondement de l’article 114 du code de procédure civile. Elle indique par ailleurs que la climatisation a été installée en dessous de son local commercial, dans la cave dont elle est propriétaire et qui constitue un lot privatif. Elle explique également que les câbles reliant la climatisation passent uniquement par ses lots privatifs et que le tuyau d’évacuation de la vapeur est relié au conduit d’évacuation qui existait déjà à l’origine entre sa cave privative et son local commercial. Elle considère ainsi que la climatisation a été installée sans aucune emprise sur les parties communes.

En outre, la SCI [Adresse 12] indique avoir obtenu l’accord de la Mairie de [10] pour procéder à la pose de l’enseigne et ajoute s’être soumise aux exigences de la copropriété pour modifier la première enseigne qui avait été installée.

Enfin, elle explique qu’elle n’a installé des cadenas que sur les portes de ses caves privatives et qu’elle n’entrave pas l’accès à la cave commune. Elle estime que le fait de lui interdire de fermer ses caves privatives porte atteinte à son droit de propriété. Elle précise cependant avoir retiré les cadenas.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample information quant aux prétentions et moyens des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la régularité du procès-verbal de constat du 5 avril 2024 La SCI YANG ZI sollicite, sur le fondement de l’article 114 du code de procédure civile, que soit prononcée l’annulation du procès-verbal de constat du 5 avril 2024 produit par le syndicat des copropriétaires et au motif que le commissaire de justice a fait ses constatations à l’intérieur de sa cave, partie privative, sans son autorisation, ce qui constitue, selon elle, une violation de domicile.

Le moyen ainsi soulevé s’analyse non comme un vice de forme questionnant la validité formelle d’une acte de procédure mais comme une contestation relative à la licéité de l’obtention d’un élément de preuve, susceptible de faire échec à la recevabilité de celui-ci.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les caves constituant les lots 1 et 6 sont des parties privatives appartenant à la SCI [Adresse 12].

Le procès-verbal de constat du 5 avril 2024 produit par le syndicat des copropriétaires porte notamment sur les équipements présents dans une cave. Le constat comprend plusieurs photographies prises par le commissaire de justice : la première fait apparaître la façade de l’immeuble, le deuxième la porte d’une cave, dont le loquet est fermé sans être verrouillé par un autre système de fermeture, les suivantes l’intérieur d’une cave. La chronologie des images et les angles de prise vue établissent qu’à l’arrivée du commissaire de justice, la porte séparant la cave privative de la SCI YANG ZI des parties communes était fermée, de sorte que pour procéder à ses constatations, le commissaire de justice a nécessairement ouvert la porte et a pénétré, sans autorisation, dans la cave privative de la défenderesse. En conséquence, le caractère illicite du constat est établi.

L’admissibilité de cette pièce est par conséquent subordonnée à la démonstration, par le demandeur, de son caractère indispensable à l’exercice de son droit à la preuve et de la proportionnalité au but poursuivi de l’atteinte au droit au respect de la vie privée et du domicile en résultant.

En effet, lorsque le droit à la preuve tel que garanti par l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, entre en conflit avec d’autres droits et libertés, notamment le droit au respect de la vie privée et du domicile, il appartient au juge de mettre en balance les différents droits et intérêts en présence. Il en résulte que, dans un procès civil, le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une preuve obtenue ou produite de manière illicite ou déloyale, porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie en rien que la production de ce procès-verbal de constat établi en violation du droit au respect de la vie privée et du domicile de la SCI [Adresse 12] est indispensable pour démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite.

En outre, dans la mise en balance des différents droits et intérêts en présence, le droit à la preuve du raccordement d’une climatisation dans les parties communes ne saurait raisonnablement primer le droit au respect de la vie privée et du domicile, de sorte que l’atteinte à ces droits résultant de la production d’éléments de preuve illicitement obtenus est nécessairement disproportionnée au regard du but poursuivi.

Il convient en conséquence d’écarter des débats le constat de commissaire de justice du 5 avril 2024 produit en demande (pièce 4).

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste ; le juge apprécie la réalité du trouble au jour avec les éléments dont il dispose le jour où il statue.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que le copropriétaire qui exécute des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale. Il est constant que cette autorisation doit être donnée préalablement à la réalisation des travaux.

Sur la demande de dépose de l’enseigne

Le chapitre trois du règlement de copropriété définit les parties communes comme comprenant notamment les fondations, les gros murs de façade et de refend et les murs pignons.

Selon le chapitre un, e), compris dans la deuxième partie du règlement de copropriété, « Tout ce qui concerne l’aspect des parties communes même s’il s’agit de parties communes comme les fenêtres balcons et portes palières ne pourra être modifié sans l’autorisation de l’assemblée générale ».

Ce même chapitre précise que « Toute installation d’enseignes, réclame, panneau ou affiche quelconque sur la façade des bâtiments est strictement interdite. Toutefois, les copropriétaires ou occupants des magasins pourront apposer une enseigne à la condition expresse de se conformer aux lois, réglements et usages et de ne pas apporter de troubles dans la jouissance des autres lots, ni de porter atteinte à l’harmonie de l’immeuble ».

Au cas particulier, il est constant que le mur de façade de l’immeuble du [Adresse 3] est une partie commune, sur laquelle un copropriétaire ne peut effectuer des travaux sans obtenir l’autorisation préalable des copropriétaires réunis en assemblée générale.

Il n’est pas contesté par la défenderesse qu’elle a fait installer une enseigne en partie haute de la vitrine de son local, sur la façade de l’immeuble, ce qui ressort par ailleurs du constat de commissaire de justice du 11 septembre 2024 qu’elle verse aux débats.

Or, la SCI YANG ZI n’a pas obtenu l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires pour procéder à l’installation de cette enseigne, qui a de surcroît été installée au mépris du refus opposé par la majorité des copropriétaires à ces travaux lors de l’assemblée générale extraordinaire du 22 mai 2024.

La SCI [Adresse 12] produit un courrier de la Ville de Paris adressé à la SCI [Adresse 12] le 22 février 2024, faisant état d’une demande d’autorisation portant sur la pose d’une enseigne. Toutefois, l’autorisation de la Ville de [Localité 11] ne saurait suppléer l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

La réalisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Dès lors, la SCI [Adresse 12] sera condamnée à déposer l’enseigne installée sur la façade de l’immeuble et à remettre les lieux en leur état initial. En considération de la réalisation des travaux en dépit d’un vote de l’assemblée générale des copropriétaires s’y opposant explicitement, il convient d’assortir cette injonction d’une astreinte aux fins d’en garantir l’exécution.

Sur la demande de dépose du dispositif de climatisation installé dans la cave

Le chapitre trois de la première partie du règlement de copropriété définit les parties communes comme comprenant les canalisations, les colonnes montantes et descendantes d’eau, de gaz et d’électricité, sauf

celles des canalisations qui se trouvent à l’intérieur des parties privatives et pouvant être affectés à l’usage exclusif de ceux-ci.

Au cas particulier, la SCI YANG ZI est propriétaire de deux caves dans le bâtiment A, étant identifiées comme les lots numéro 1 et 6. Ces caves sont des parties privatives.

Il n’est pas contesté que la défenderesse a fait installer un appareil de climatisation dans l’une de ses deux caves.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI [Adresse 12] a installé cet appareil en dépit du vote défavorable de l’assemblée générale des copropriétaires, et a raccordé le dispositif de climatisation sur les circuits communs d’eau et d’électricité de l’immeuble.

Le procès-verbal de constat établi le 11 septembre 2024 et produit par la défenderesse établit que l’appareil de climatisation est branché à un boitier électrique fixé au mur de la cave. Il ne permet toutefois pas de déterminer le cheminement des autres câbles et conduits reliés au climatiseur. Tout au plus relate-t-il les déclarations de la représentante de la SCI YANG ZI mentionnant que la sortie d’air du système débouche sous le carrelage du sol du commerce situé au rez-de-chaussée, dont elle est également propriétaire.

Dans ces conditions, il apparaît vraisemblable que le climatiseur soit relié à des canalisations internes à la cave privative et affectées à son usage exclusif, qui sont définies par le règlement de copropriété comme des parties privatives.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires, qui supporte la charge de la preuve de l’existence de l’illicéité alléguée, ne verse aux débats que ses courriers adressés à la défenderesse pour lui enjoindre de déposer le climatiseur, sans communiquer de document technique qui démontrerait le raccordement de l’appareil à des réseaux communs.

A titre surabondant, il est relevé qu’aucun élément objectif n’étaie les allégations du syndicat des copropriétaires relatives à l’accroissement significatif du taux d’humidité dans les caves depuis la mise en place de la climatisation par la SCI [Adresse 12], susceptible d’engendrer des désordres structurels.

Le syndicat des copropriétaires échouant à rapporter la preuve de l’existence d’un trouble manifestement illicite, il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande de suppression des cadenas et verrous clôturant la porte d’accès à la cave commune

Le syndicat des copropriétaires produit son propre courrier du 11 juillet 2024 adressé à la défenderesse, dans lequel il lui fait injonction de retirer le cadenas verrouillant « la cave commune » et renfermant les installations de la fibre de l’immeuble.

Néanmoins, le demandeur ne précise pas de quelle cave il s’agit. Il ne verse aucun élément de nature à démontrer que des parties communes en sous-sol ont été verrouillées, que les branchements de la fibre optique de l’immeuble sont installés dans l’une des caves de la SCI YANG ZI, ni que le verrouillage d’une cave, partie privative, revêtirait un caractère illicite.

Par ailleurs, la SCI [Adresse 12] produit un procès-verbal de constat dressé par Me [W] le 11 septembre 2024, relevant que les deux caves lui appartenant sont dépourvues de cadenas. Les photographies jointes au constat démontrent qu’il n’y a pas d’installations relatives à la fibre à l’intérieur des deux caves privatives de la défenderesse.

Il résulte de tout ce qui précède que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. ».

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La défense en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalant au dol.

Il convient de rappeler que l’amende civile sollicitée sur le fondement de l’article 32-1 susvisé, contrairement aux dommages et intérêts, est versée au Trésor public et non au défendeur.

Toutefois, le juge des référés a également le pouvoir de prononcer une condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

La SCI YANG ZI considère que la procédure engagée à son encontre par le syndicat des copropriétaires a pour objet de lui nuire, celui-ci tentant de l’empêcher de faire procéder aux travaux nécessaires à l’exploitation de son local et formulant à son encontre des demandes à caractère vexatoire notamment en raison de ses origines culturelles. Elle soutient avoir le sentiment que les demandes du syndicat des copropriétaire ont pour seule explication son origine ethnique.

Pour autant, il est partiellement fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires, démontrant le bien-fondé -fût-il partiel- des prétentions du demandeur. En outre, la SCI [Adresse 12] ne démontre ni la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires, ni une volonté de nuire, ni même le préjudice qu’elle aurait subi en raison de l’introduction de la présente procédure, la seule circonstance que le syndicat des copropriétaires ait introduit une action en justice dirigée contre elle pour faire valoir une violation du règlement de copropriété étant impropre à caractériser un abus du droit d’agir en justice.

Ainsi, la SCI YANG ZI sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

4. Sur les demandes accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La présente décision faisant partiellement droit aux prétentions du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI [Adresse 12], celle-ci supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Condamnée aux dépens, la SCI YANG ZI sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions susvisées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ecartons des débats le constat dressé le 5 avril 2024 par Maître [T] [C] ;

Condamnons la SCI [Adresse 12] à déposer l’enseigne installée sur la façade de l’immeuble du [Adresse 3] et à remettre les lieux en leur état antérieur et ce, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pendant une période de six mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes principales formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;

Rejetons la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la SCI YANG ZI ;

Condamnons la SCI [Adresse 12] à payer au syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de deux mille euros (2000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCI YANG ZI aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 11], le 11 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Marie-Hélène PENOT