N° minute : 25 /

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 27 Novembre 2025

Première Chambre – Cabinet 6

DOSSIER : N° RG 25/00120 – N° Portalis DB2R-W-B7J-D2G5

DEMANDEURS

Monsieur [T] [V]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Madame [G] [L] veuve [V]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [V] épouse [C]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Isabelle BRESSIEUX, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ “[Adresse 7]”

représenté par son syndic en exercice, la société CHALUNE IMMOBILIER SYNDIC sis [Adresse 1],

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SARL CHRISTINAZ PESSEY-MAGNIFIQUE, avocats au barreau de BONNEVILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS

Mathilde LAYSON, Présidente du TJ de Bonneville

GREFFIÈRE

Aude WERTHEIMER

DÉBATS

A l’audience publique du 23 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

ORDONNANCE

Contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe par Mathilde LAYSON, assistée de Aude WERTHEIMER.

I. FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Les consorts [V] sont propriétaires indivis d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de la copropriété [Adresse 7], sise [Adresse 4].

Monsieur [T] [V] exploite au sein dudit local un fonds de commerce sous l’enseigne “[6]”.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, Monsieur [T] [V], Madame [G] [L] veuve [V] et Madame [E] [V] épouse [C] ont fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 7]”, représenté par son syndic en exercice la société Chalune Immobilier Syndic, devant le président du tribunal judiciaire de BONNEVILLE aux fins de voir :

ordonner au syndicat des copropriétaire d’avoir à faire exécuter sans délai les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, et plus précisément les travaux de nature à assurer l’étanchéité complète de la terrasse située au dessus du local commercial, à réparer l’ensemble des infiltrations et leurs conséquences, notamment les dommages affectant le plafond, les murs, le sol et les installations électriques du local, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, ce sans affecter la nature du bâtiment,condamner le syndicat des copropriétaires, sous les mêmes conditions, au remplacement de la porte blindée donnant accès au magasin par le garage,ordonner une expertise judiciaire aux frais du syndicat des copropriétaires,juger qu’en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ils seront dispensés de toute imputation des condamnations sur leur compte de copropriétaires,condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [T] [V], Madame [G] [L] veuve [V] et Madame [E] [V] épouse [C] s’appuient sur trois procès-verbaux de constat de commissaire de justice pour conclure que le local est affecté d’infiltrations d’eau depuis plus de cinq ans suite aux travaux réalisés par la copropriété sur la terrasse située au-dessus du local, ce malgré quatre interventions pour assurer l’étanchéité, empêchant l’exploitation du fond.

Ils ajoutent que fin 2024, une fuite a gravement impacté le système électrique, entraînant une panne générale et le blocage de la porte blindée, qui a dû être tronçonnée pour permettre son ouverture.

Ils considèrent, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat des copropriétaire, qui doit assurer la conservation de l’immeuble, a fait preuve d’une carence manifeste en s’abstenant de prendre les mesures nécessaires pour mettre fin aux infiltrations, et soulignent l’urgence des travaux pour l’exploitation et la cession du fonds.

Appelée à l’audience du 26 juin 2025, en présence des parties représentées par leurs conseils, l’affaire a fait l’objet de cinq renvois aux fins d’échanges et a été utilement examinée à l’audience du 23 octobre 2025, en présence de Monsieur [T] [V], Madame [G] [L] veuve [V] et Madame [E] [V] épouse [C], représentés, qui réitèrent leurs demandes principales.

A titre subsidiaire, ils demandent au juge de condamner le syndicat des copropriétaires à verser une provision correspondant au montant de la consignation et à minima la somme de 6.000 euros.

En réponse aux moyens adverses, ils indiquent, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, que le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité que s’il établit l’existence d’une cause étrangère aux désordres, à savoir la force majeure, la faute de la victime ou celle d’un tiers, ou l’absence totale de lien entre le dommage et l’état des parties communes, ce qui en l’espèce n’est pas démontré, ajoutant que le seul fait que les désordres aient pu être aggravés par l’usage du local ne permet pas d’écarter la responsabilité principale du syndicat, gardien des parties communes, et que l’urgence est caractérisée à défaut pour le fonds de pouvoir être exploité.

Sur la mesure d’expertise sollicitée, ils considèrent que les frais doivent être avancés par le syndicat des copropriétaires du fait de sa carence dans l’exercice de ses missions.

Sur la porte blindée, ils s’appuient sur les procès-verbaux de constat pour démontrer son existence, et indiquent que la sécurité des occupants n’est plus assurée.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 7]”, représenté, demande au juge de lui donner acte de ses protestations et réserves quant à la mesure d’expertise sollicitée, qui devra avoir lieu aux frais avancés des demandeurs, s’oppose au surplus des demandes et entend voir condamner in solidum Monsieur [T] [V], Madame [G] [L] veuve [V] et Madame [E] [V] épouse [C] anx dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que les consorts [V] ne peuvent à la fois solliciter une mesure d’expertise pour déterminer l’origine des désodres et les travaux nécessaires à la remise en état et solliciter la réalisation immédiate des travaux, ajoutant que les seuls procès-verbaux de constat de commissaires de justice ne peuvent permettre de déterminer la cause des désordres, que le syndicat a déjà mis en oeuvre des travaux de reprise d’étanchéité et que les consorts [V] n’ont pas donné suite aux demandes de visite des lieux par le syndic et n’ont effectué aucune déclaration de sinistre auprès de leur assureur.

Il soutient par ailleurs qu’il ne ressort pas des éléments versés que le local serait équipé d’une porte blindée donnant accès au garage et que la panne électrique serait la résultante de défaut affectant les parties communes de l’immeuble.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

II MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, Monsieur [T] [V], Madame [G] [L] veuve [V] et Madame [E] [V] épouse [C] sollicitent la réalisation de travaux sous astreinte et avant expertise, invoquant l’urgence des travaux à réaliser compte-tenu de la nécessité d’exploitation ou de cession du fonds de commerce.

Ils considèrent que la carence du syndicat des copropriétaires dans la réalisation des travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse située au-dessus du local commercial, qui provoquerait des infiltrations, constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Il est incontestable à la lecture des procès-verbaux de constat de commissaires de justice réalisés entre 2022 et 2025 que des infiltrations importantes d’eau affectent le local commercial des consorts [V], ce malgré les interventions réalisées par le syndicat des copropriétaires en 2021, 2022 et 2023 sur la terrasse située au-dessus du local commercial, aux fins de reprise d’étanchéité.

Ces interventions n’ont manifestement par permis de résoudre les désordres d’humidité affectant le local commercial, ce qui confirme que la cause desdits désordres n’a à ce jour pas été identifiée.

Le trouble illicite résultant de la carence du syndicat dans la mise en oeuvre de mesures de nature à remédier aux désordres constatés n’est toutefois pas caractérisé, dès lors que ce dernier démontre être intervenu à trois reprises et que le procès-verbal d’assemblée générale du 29 février 2024 fait , quant à lui, état de quatre interventions en quatre ans sur plusieurs zones, et de la nécessité de mandater un maître d’oeuvre pour, probablement, une réfection totale de l’étanchéité de la terrasse hors zone réalisée en 2023.

Dès lors, en l’absence de trouble manifestement illicite caractérisé, la demande tendant à voir réaliser des travaux sous astreinte ne peut qu’être rejetée, ce d’autant qu’en l’absence d’identification de la cause des désordres, la nature et l’étendue des travaux à réaliser n’est aujourd’hui pas déterminée.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être légalement ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur les responsabilités éventuelles des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès, sauf à ce qu’il soit manifestement voué à l’échec, du procès susceptible d’être engagé, mais d’ordonner une mesure d’instruction sans aucun préjugé quant à leur responsabilité.

Il lui suffit pour cela de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et aux libertés fondamentales d’autrui.

En l’espèce, il résulte des procès-verbaux de constat de commissaire de justice versés que Monsieur [T] [V], Madame [G] [L] veuve [V] et Madame [E] [V] épouse [C] justifient d’un motif légitime à ce qu’une mesure d’expertise soit ordonnée afin d’identifier la cause des infiltrations d’eau dans leur local commercial, à leurs frais avancés dès lors que la question des responsabilités n’est à ce jour pas tranchée et que la mesure est instaurée dans leur seul intérêt, afin d’établir contradictoirement l’existence des désordres, d’en rechercher l’origine et d’en apprécier leur gravité.

Ainsi, il convient d’y faire droit dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

Sur la porte blindée

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [T] [V], Madame [G] [L] veuve [V] et Madame [E] [V] épouse [C] entendent voir ordonner au syndicat des copropriétaires de réparer la porte blindée du local, exposant que suite à une panne électrique liée aux infiltrations, les rideaux du commerce n’ont pu fonctionner, nécessitant la découpe de la porte blindée située sur le côté.

Toutefois, d’une part, le lien de causalité entre la panne et les infiltrations n’est pas démontré, et d’autre part, la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance de la panne n’est pas non plus, à ce stade, démontrée.

L’obligation pour le syndicat de réparer la porte blindée étant contestable, la demande à ce titre ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [T] [V], Madame [G] [L] veuve [V] et Madame [E] [V] épouse [C] sollicitent le versement d’une provision de 6.000 euros aux fins de financement de l’expertise.

Là encore, les responsabilités n’étant à ce stade pas établies, l’obligation pour le syndicat des copropriétaires de réparer le préjudice subi et de financer l’expertise est contestable, de sorte que la demande de provision ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme une partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens qui demeureront à la charge de Monsieur [T] [V], Madame [G] [L] veuve [V] et Madame [E] [V] épouse [C].

Les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront, à ce stade, rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous, Mathilde LAYSON, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS Monsieur [T] [V], Madame [G] [L] veuve [V] et Madame [E] [V] épouse [C] de leur demande tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires de réaliser des travaux de conservation de l’immeuble sous astreinte,

DEBOUTONS Monsieur [T] [V], Madame [G] [L] veuve [V] et Madame [E] [V] épouse [C] de leur demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à réparer la porte blindée,

DEBOUTONS Monsieur [T] [V], Madame [G] [L] veuve [V] et Madame [E] [V] épouse [C] de leur demande de provision,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

DESIGNONS pour y procéder Monsieur [J] [N], [Adresse 3], avec pour mission de :

1 – se faire communiquer tous éléments utiles à sa mission et se rendre sur place [Adresse 4], copropriété [Adresse 7], en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués, prendre connaissance de tout document de la cause, les inventorier, recueillir les dires et explications des parties,

2 – vérifier l’existence de désordres, inachèvements et non-conformité affectant les parties communes et plus particulièrement la toiture et lescombles,

3 indiquer avec précision en fonction des désordres constatés et des travaux litigieux qui avait la charge de les concevoir, de les réaliser, d’exercer le contrôle de leur exécution et leur coordination,

4° – s’il y a lieu, inviter les parties à appeler en cause immédiatement les locateurs d’ouvrages concernés par les désordres,

5 – déterminer l’origine et les causes des désordres constatés, dire s’ils proviennent d’une faute de conception, d’une faute de surveillance du chantier, d’un vice des matérieux, d’une malfaçon dans leur mise en oeuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitaiton des ouvrages ou de toute autre cause, et dire à quelle date les vices ont été découverts,

6 – fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis de toute nature résultant des désordres, et si les désordres sont dus à plusieurs causes fournir les éléments permettant d’apprécier dans quelles proportions ils sont imputables à chacune d’elle,

7° – décrire les travaux propres à remédier à ces désordres, préciser si les travaux sont à réaliser en urgence,

8° – chiffrer le coût des travaux après avoir le cas échéant examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qui leur aura été imparti,en préciser la durée,

9° – faire le compte des sommes dues par chacune des parties et proposer un compte entre les parties,

10 – donner à chaque partie un délai raisonnable en fonction de la complexité des questions évoquées pour lui permettre de présenter ses dire et observations auxquels il sera répondu techniquement dans le cadre de sa mission et avant la clôture de ses opérations,

DISONS que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

En cas d’urgence caractérisée par l’expert, AUTORISONS les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés les travaux indispensables par telle entreprise de leur choix, sous le contrôle de l’expert,

DISONS que l’expert désigné pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une autre spécialité que la sienne, après avoir avisé le juge chargé du contrôle des expertises et les parties,

DISONS qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises,

FIXONS à la somme de 2.000 € (deux mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Monsieur [T] [V], Madame [G] [L] veuve [V] et Madame [E] [V] épouse [C] de préférence par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bonneville au plus tard le 27 janvier 2026,

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la présente désignation sera caduque, que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’il pourra commencer ses opérations dès qu’il aura reçu avertissement par le greffe du versement de la consignation,

RAPPELONS que la consignation peut être payée par virement sur le compte :

BIC : [XXXXXXXXXX08]

IBAN : [XXXXXXXXXX05]

RAPPELONS que lors de la passation du virement il convient d’indiquer à l’établissement bancaire teneur du compte courant concerné que celui-ci doit impérativement préciser dans le libellé même de l’opération les références du dossier :

N° REPRÉSENTÉ PAR SON GÉRANT EN EXERCICE, ou MI ou PORTALIS de l’affaire ; nom des parties ; date et nature de la décision,

DISONS qu’à défaut l’opération pourra être rejetée par le service de la régie du tribunal,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 27 septembre 2026 et que de toutes les difficultés ou causes de retard, il avisera le magistrat chargé du contrôle des expertises,

DISONS que conformément aux dispositions de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l’expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [T] [V], Madame [G] [L] veuve [V] et Madame [E] [V] épouse [C] aux dépens,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par Mathilde LAYSON, présidente, et Aude WERTHEIMER, greffière, présente lors de la mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE DES RÉFÉRÉS,

Aude WERTHEIMER Mathilde LAYSON