TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mai 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 10 Mars 2025

GROSSE :

Le 12/05/25

à M^e CREMADES

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12/05/25

à M^e DE ANGELIS

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03573 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5CDJ

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [J]

né le 05 Juillet 1950 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Vanessa CREMADES, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDERESSE

S.A.S. AGENCE APPART-MAISIN IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e François xavier DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant mandat du 12 février 2019, M. [M] [J] a confié la gestion de son appartement sis [Adresse 2] à la société [Adresse 3].

Suivant contrat de bail du 20 février 2019, le bien a été donné en location jusqu’au 5 novembre 2020, à M. [X] [T] et Mme [R] [T] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1.500 euros et d’un dépôt de garantie de 1.500 euros. Les preneurs ont quitté les lieux le 5 novembre 2020 et l’état des lieux de sortie a été établi par la société Appart-Maison Immobilier le 22 décembre 2020.

Par contrat de bail d’habitation du 17 juin 2021, le bien a été pris à bail par M. [P] [G] et Mme [U] [E].

Contestant être débiteur du coût des travaux de réparations à la suite du départ des consorts [T], M. [M] [J] a mis en demeure la société [Adresse 3], par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 décembre 2021, de lui payer la somme de 5.658,65 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2024, M. [M] [J] a fait citer l’agence Appart-Maison Immobilier devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

3.908,65 euros correspondant aux travaux de réparations locatives;1.500 euros et 250 euros au titre du préjudice subi en raison de la dispense d’un mois de loyer consentie au preneur afin de pouvoir relouer le bien;2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive;1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 mars 2025.

M. [M] [J], représenté par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles il reproche à la société défenderesse une faute de gestion sur le fondement des dispositions des articles 3-2 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 et 1991 du code civil. Il soutient ainsi que l’agence n’a pas établi d’état des lieux de sortie au départ du locataire ce qui l’a conduit à devoir restituer l’intégralité du dépôt de garantie au preneur alors que des réparations locatives étaient nécessaires. Il précise que si un état des lieux a finalement été dressé le 22 décembre 2020, il n’était pas contradictoire, laissant ainsi présumer la remise du logement en bon état et relève que le preneur a en effet refusé de signer l’état des lieux, contestant les dégradations qui n’avaient pas été constatées en sa présence. M. [J] ajoute qu’il a dû accorder au nouveau locataire une dispense du paiement d’un mois de loyer afin de pouvoir relouer le bien.

La société [Adresse 3], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande le rejet de l’ensemble des demandes de M. [M] [J] et sa condamnation au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La société défenderesse conteste toute faute de gestion en ce qu’elle a dûment établi un état des lieux de sortie conformément à ses obligations contractuelles, relevant que le preneur a quitté les lieux précipitamment dans un contexte de crise sanitaire qui empêchait de réaliser l’état des lieux de sortie courant septembre 2020 et a ensuite refusé de signer cet état des lieux. Elle ajoute avoir proposé au bailleur d’établir un constat d’huissier ce qu’il avait refusé.

La société soutient que M. [M] [J] ne démontre l’existence d’aucun préjudice en lien avec le manquement allégué alors que les dégradations occasionnés par le locataire ont été réparées par les nouveaux locataires et que le devis communiqué correspond à la réfection de l’intégralité des murs de l’appartement alors que la majorité des travaux est étrangère aux dégradations alléguées.

Enfin, elle souligne que les nouveaux locataires étaient uniquement dispensés du paiement des loyers et des charges entre le 23 juin et le 30 juin 2021 en échange de la réalisation des réparations et que le demandeur ne peut donc solliciter le remboursement de l’intréaglité du loyer, relevant que cet accord n’intéresse que le locataire et son bailleur.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 12 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les manquements contractuels allégués à l’encontre de la société Appart-Maison Immobilier et sur les demandes de dommages-intérêts

En vertu des articles 1991 à 1993 du code civil, le mandataire répond des fautes commises dans l’exercice de son mandat et doit rendre compte de sa gestion auprès de son mandant.

L’agent immobilier auquel un mandat de gestion de bien a été confié doit veiller à la préservation des intérêts de son mandant et a notamment, une obligation de conseil envers son client, ainsi qu’une obligation de diligence et de vérifications d’usage exigeant qu’il s’assure de réunir toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique et économique des actes et démarches accomplis pour son compte.

Il est constant que celui qui réclame la réparation d’un dommage doit prouver tant celui-ci que la faute qui en serait à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci. Néanmoins, en vertu de son obligation de rendre compte de sa gestion, il appartient au mandataire de justifier du bon accomplissement de sa mission en fournissant tous les éléments y afférant.

Par ailleurs, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, le mandat de gestion locative signé le 12 février 2019 entre les parties prévoit notamment que le mandataire est tenu de « dresser tous états des lieux d’entrée et de sortie, en dressant l’inventaire des objets et mobilier garnissant les lieux ».

Il est constant que par acte du 20 février 2019, le bien immobilier appartenant à M. [M] [J] sis [Adresse 2] a été donné en location à M. [X] [T] et Mme [R] [T] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1.500 euros et d’un dépôt de garantie de 1.500 euros.

Il ressort d’un courrier de 29 décembre 2020 de la société [Adresse 3] adressé à M. [M] [J] que les preneurs ont quitté les lieux le 5 novembre 2020. En outre, dans un courrier du 22 décembre 2020 adressé par la société Juridica, protection juridique des locataires, il est indiqué que ceux-ci avaient envoyé leur congé par courrier recommandé avec accusé de réception à l’agence [Adresse 3] qui ne l’aurait pas récupéré ce qui aurait contraint les locataires à faire appel à un commissaire de justice. Dans un courrier du 19 février 2021 de la société Juridica à M. [M] [J], il est indiqué que les locataires n’ont été convoqués à l’état des lieux de sortie par la société [Adresse 3] que le 22 décembre 2020, précisant que lors de la restitution des lieux le 5 novembre 2020, il n’avait été dressé aucun « état des lieux formel ». Les locataires réclamaient donc la restitution de l’intégralité du dépôt de garantie, ce qui a été fait par l’agence immobilière le 23 février 2021.

Il s’en déduit – faute pour le défendeur d’apporter la preuve contraire – que les locataires n’ont pas quitté les lieux sans prévenir, ni précipitamment et n’ont pas refusé d’établir un état des lieux de sortie mais que celui-ci ne leur a été proposé que plusieurs semaines après leur départ sans que la société mandataire ne justifie de l’impossibilité d’établir un état des lieux de sortie contradictoire le 5 novembre 2020, jour de la restitution du logement. En outre, celle-ci ne justifie pas non plus des raisons pour lesquelles elle n’a pas recouru aux services d’un commissaire de justice, seule procédure permettant de pallier l’absence d’état des lieux contradictoire. En tout état de cause, il ressort des échanges de messages avec M. [M] [J] que celui-ci était favorable à cette solution malgré les coûts supplémentaires que cette procédure engendrait.

En outre la société Appart-Maison Immobilier ne rapporte pas la preuve de circonstances exceptionnelles tenant aux restrictions prises en raison du contexte sanitaire qui auraient empêché l’état des lieux de sortie, étant relevé que selon le défendeur ces restrictions étaient applicables jusqu’en septembre 2020 soit plusieurs mois avant le départ des locataires qui a eu lieu en novembre 2020.

Par ailleurs, si la société mandataire soutient que M. [M] [J] a refusé de recourir à un commissaire de justice pour établir l’état des lieux de sortie, les messages échangés entre les parties le 10 juin 2021 établissent que ce dernier a accepté cette proposition, le mandataire s’engageant alors à effectuer cette démarche. Il n’est donc aucunement établi que le mandant ait refusé de recourir à un commissaire de justice.

Enfin, il sera relevé que si la société défenderesse allègue que les époux [T] ont donné congé en raison du manque de diligence du bailleur à leur rembourser les dégradations de la porte d’entrée occasionnées lors d’un cambriolage, il ressort du courrier de la société Juridica que les époux [T] ont donné congé en raison des manquements du mandataire et de la non-réclamation des courriers recommandés que ces derniers lui ont adressés.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’en ne procédant pas à l’état des lieux de sortie et en ne recourant pas à un commissaire de justice pour l’établir, la société [Adresse 3] a manqué à ses obligations de mandataire en ne permettant pas au bailleur de faire la preuve des dégradations imputables aux locataires. Il en résulte par conséquent une perte de chance pour le bailleur qui faute d’état des lieux contradictoire a dû restituer l’intégralité du dépôt de garantie, les lieux étant présumés restitués en bon état. La faute commise par le mandataire doit donc donner lieu à l’allocation de dommages-intérêts en application de l’article 1991 du code civil.

A cet égard, si le bailleur réclame le remboursement de la somme de 3.908,65 euros correspondant au montant des travaux, le devis n°2021.058 qu’il produit correspond à des travaux de réfection de la peinture de l’intégralité de l’appartement. Il sera rappelé qu’il doit être tenu compte compte de la vétusté et du fait que les locataires ne sont pas tenus d’une remise à neuf des lieux.

Il sera donc retenu un préjudice financier consistant en la perte de chance pour M. [M] [J] de conserver tout ou partie du dépôt de garantie qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 1.500 euros au paiement de laquelle il convient de condamner la société Appart-Maison Immobilier, avec intérêts aux taux légal à compter de la présente décision.

S’agissant de la demande de dommages-intérêts tenant à la dispense d’un mois de loyers et de charges au bénéfice des nouveaux preneurs, il ressort des éléments de la procédure que M. [M] [J] a librement consenti à cette stipulation contractuelle particulière, d’après une proposition émanant de son mandataire. Il ne saurait ensuite se prévaloir d’une faute de celui-ci. Sa demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, faute pour M. [M] [J] de démontrer l’existence d’un abus de la société [Adresse 3] dans son droit de résister – le refus de celle-ci de procéder à une résolution amiable du litige ne caractérisant pas un abus de droit – il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts formée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société Appart-Maison Immobilier, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.

Il convient par ailleurs de la condamner à payer à M. [M] [J] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, Pôle de proximité, statuant après débats en audience publique, par jugement rendu en premier ressort et contradictoire, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la société [Adresse 3] à payer à M. [M] [J] la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE M. [M] [J] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE la société Appart-Maison Immobilier de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société [Adresse 3] aux dépens;

CONDAMNE la société Appart-Maison Immobilier à payer à M. [M] [J] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi signé par le juge et la greffière susnommés et mis à disposition des parties le 12 mai 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE