TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00607 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DMA2

Plaidoirie le 01 Juillet 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à SCP PYRAMIDE AVOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. ALPES ISERE HABITAT

21 avenue de Constantine

38100 GRENOBLE

représenté par Maître Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [H]

né le 15 Avril 1994

11 Rue du Transvaal

Le Marula Bat.B

38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparant en personne

Madame [P] [D]

née le 04 Mars 2000

11 Rue du Transvaal

Le Marula Bat.B

38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparante en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 30 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 23 janvier 2024, consenti parALPES ISERE HABITAT, monsieur [Y] [H] et madame [P] [D] ont pris en location un logement situé 11 rue du Transvaal, Le Marula, bâtiment B, 38300 Bourgoin-Jallieu, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 285,84 euros.

Par acte de commissaire de justice, déposé à étude le 2 août 2024,ALPES ISERE HABITAT a fait délivrer à monsieur [Y] [H] et madame [P] [D] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 1199,36 euros au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

ALPES ISÈRE HABITAT a signalé le 22 juillet 2024 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de monsieur [Y] [H] et madame [P] [D].

Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 24 avril 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 28 avril 2025, ALPES ISERE HABITAT a assigné monsieur [Y] [H] et madame [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• constater la résiliation de plein droit du bail par suite de la clause résolutoire contractuelle pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

• subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire ;

• ordonner l’expulsion des locataires et de leurs biens ainsi que tout occupant de leur chef du logement, dès après la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique ;

• fixer le montant de l’indemnité d’occupation, au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié ;

• condamner solidairement monsieur [Y] [H] et madame [P] [D] à lui payer les sommes suivantes :

—  1404,23 €, montant de l’arriéré locatif à la date du 12 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— une indemnité d’occupation au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

• ne pas écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à venir ;

Monsieur [Y] [H] et madame [P] [D] se sont présentés le 12 juin 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que monsieur [Y] [H] et madame [P] [D] vivent dans le logement en cause et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 1004,16 euros, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 613,74 euros. Monsieur [Y] [H] et madame [P] [D] ont exprimé leur intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’ils se sont engagés à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juillet 2025, en présence de ALPES ISERE HABITAT, régulièrement représenté par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 896,47 euros suivant décompte arrêté au 24 juin 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. ALPES ISERE HABITAT s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement.

Monsieur [Y] [H] et madame [P] [D] qui ont comparu en personne et qui ne contestent ni le principe ni le montant de la dette ont sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en proposant de régler la somme mensuelle de 30 euros en sus du loyer et charges courants.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il n’est pas contesté que les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et les défendeurs ont comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la sécurité sociale.

ALPES ISÈRE HABITAT justifie du signalement de la situation d’impayés de monsieur [Y] [H] et madame [P] [D] auprès de la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 24 avril 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 avril 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, ALPES ISERE HABITAT produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [Y] [H] et madame [P] [D] ne paient pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de mois d’avril 2024.

Au vu de ces impayés,ALPES ISERE HABITAT a fait délivrer à monsieur [Y] [H] et madame [P] [D], le 2 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de six semaines courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de ALPES ISERE HABITAT.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 14 septembre 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 24 juin 2025 à la somme de 896,47 euros, au paiement de laquelle monsieur [Y] [H] et madame [P] [D] seront condamnés solidairement, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [Y] [H] et madame [P] [D] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 14 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, les locataires pourront être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Sur les délais au titre de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Monsieur [Y] [H] et madame [P] [D] ont répondu aux convocations adressées par l’Udaf de l’Isère pour l’établissement d’un diagnostic social et financier et ont comparu lors de l’audience au cours de laquelle ils ont pu s’exprimer sur leurs difficultés et leur volonté de se maintenir dans le logement en fournissant un effort financier, l’absence du réglement intégral du loyer courant les empêche de prétendre à l’octroi de délais sur ce fondement.

Sur les délais au titre de l’article 1343-5 du code civil

Toutefois, l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créanciers, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Compte tenu des déclarations des défendeurs à l’audience, il convient de leur octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif, et de rappeler qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, d’une part la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié,ALPES ISERE HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de monsieur [Y] [H] et madame [P] [D] et de tout occupant de leur chef sans droit ni titre du logement en cause, et d’autre part, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible et monsieur [Y] [H] et madame [P] [D] seront, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenu de payer àALPES ISERE HABITAT une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la solidarité

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée.

En l’espèce, le contrat de bail en cause prévoit une clause de solidarité portant sur l’ensemble des engagements, des preneurs, en ce compris le paiement de l’indemnité d’occupation, de sorte que ALPES ISÈRE HABITAT peut réclamer la totalité de la dette à chacun des preneurs, sans que puisse lui être opposé le bénéfice de discussion et de division.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [H] et madame [P] [D], succombant à l’instance, seront condamnés à supporter la charge des dépens, qui incluront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 14 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement monsieur [Y] [H] et madame [P] [D] à payer à ALPES ISERE HABITAT, la somme de 896,47 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés du logement au 24 juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, monsieur [Y] [H] et madame [P] [D] pourront s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 38 euros avant le 15 de chaque mois pendant 24 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera privée d’effet si les locataires se libèrent de la dette dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité et la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

et, dans ce cas :

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement monsieur [Y] [H] et madame [P] [D] à payer à ALPES ISERE HABITAT l’indemnité d’occupation comme fixée plus haut jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que monsieur [Y] [H] et madame [P] [D] devront libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [Y] [H] et madame [P] [D] et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 11 rue du transvaal, Le Marula, bâtiment B, 38300 Bourgoin-Jallieu ;

DEBOUTE ALPES ISERE HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement monsieur [Y] [H] et madame [P] [D] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION