TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [P] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Karine BURGUET

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03191 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABRK

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 septembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet MASSON dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Karine BURGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0039

DÉFENDERESSE

Madame [P] [I]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Présidente

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 septembre 2025 par Clara SPITZ, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 17 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03191 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABRK

EXPOSE DU LITIGE

Mme [P] [I] est propriétaire du lot n°8 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 3 juin 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à PARIS (75012), représenté par son syndic en exercice le cabinet MASSON, a fait assigner Mme [P] [I] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  2788,71 euros, selon décompte arrêté au 15 mai 2025, au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er juillet 2024, outre les frais de recouvrement,

—  79,20 euros au titre des frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1991,

—  2 300 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Et afin d’obtenir sa condamnation à assumer seul les frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

À l’audience du 20 juin 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [P] [I], bien que régulièrement assignée à comparaître en étude, ne s’est pas présentée ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [P] [I] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°8,

— un extrait du compte de copropriétaire arrêté au 19 juin 2025 portant sur la période allant du 1er avril 2023 au 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus,

— les appels de charges et fonds travaux portant sur la période afférente ainsi que la répartition de charges de l’exercice 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29/03/2022, 18/07/2023, 08/07/2024,

— le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire produit par le requérant, arrêté au 19 juin 2025, présente un solde débiteur de 2679,51 euros, appel du 2ème trimestre 2025 inclus hors frais (notamment, hors frais de suivi du dossier par le conciliateur et frais de rejet de télépaiement).

Cette créance est justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnés, ayant notamment approuvé les comptes de l’exercice de l’année 2022 et approuvé le budget prévisionnel des exercices 2023, 2024 et 2025.

Par conséquent, Mme [P] [I] sera condamnée à verser la somme de 2679,51 euros euros (selon décompte arrêté au 19 juin 2025) au titre des charges de copropriété et de travaux impayées du 1er avril 2023 au 1er avril 2025, appel du deuxième trimestre 2025 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, faute pour le requérant de justifier du montant de la somme visée aux termes de la mise en demeure du 1er juillet 2024 qui ne saurait, dès lors, valoir interpellation suffisante du débiteur.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 79,20 euros au titre de deux mises en demeure en date des 17 novembre 2023 (33,60 euros) et du 23 avril 2024 (45,60 euros) qui ne sont cependant pas versées au dossier et dont l’envoi effectif à la débitrice n’est ainsi pas justifié.

Par ailleurs, les demandes incluses dans la demande principale au titre des frais de suivi de dossier de conciliateur et des frais de rejet de télépaiement ne relèvent pas des frais mentionnés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ne sont, en tout état de cause, justifiés par aucun élément.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [P] [I] n’a réglé aucune des charges courantes ou exceptionnelles appelées ces deux dernières années et que, rapporté à la taille de la copropriété, le trou dans la trésorerie que représentent ces impayés est de nature à causer un préjudice certain au requérant, distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, Mme [P] [I] sera condamnée au paiement de la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [P] [I], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner également à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant l’article 10-1 de la loi du juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Si le syndicat des copropriétaires sollicite en application de cette disposition que Mme [P] [I] assume seule les frais de la présente procédure, ce texte s’applique au copropriétaire qui voit sa prétention contre le syndicat déclarée fondée par le juge.

De fait, ce texte n’a pas vocation à s’appliquer inversement à la prétention du syndicat contre le copropriétaire déclarée fondée par le juge, la charge des frais de la procédure étant alors mise à la charge du copropriétaire par l’intermédiaire de sa condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles.

En conséquence, cette demande de condamnation de Mme [P] [I] est rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [P] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic le cabinet MASSON, les sommes suivantes :

—  2679,51 euros (selon décompte arrêté au 19 juin 2025) au titre des charges de copropriété et de travaux impayées du 1er avril 2023 au 1er avril 2025, appel du deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation

—  250 euros à titre de dommages et intérêts,

—  600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 1], représenté par son syndic le cabinet MASSON de sa demande au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Mme [P] [I] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2025 et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente