REPUBLIQUE FRANÇAISE N° minute : 26/00099

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

PREMIÈRE CHAMBRE

DOSSIER N° RG 22/00476

N° Portalis DB2R-W-B7G-DLJZ

CR/LT

JUGEMENT DU 30 Mars 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [F]

né le 12 Janvier 1971 à [Localité 1]

de nationalité Française, entrepreneur individuel, demeurant [Adresse 1],

représenté par Maître Emmanuel DUBREUIL de la SELARL F.D.A, avocats au barreau de BONNEVILLE, avocat postulant, et par Maître Laurent ROTGÉ de la SCP TALLIANCE AVOCATS (DELPLANCKE-POZZO DI BORGO ROMETTI & ASSOCIES), avocats au barreau de NICE, avocat plaidant.

DÉFENDERESSE

S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE, société au capital de 3 376 500 euros, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 450 458 807, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Tim DORIER de la SAS LEGALPS AVOCATS-HERLEMONT ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Marie CHIFFLET, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame Christelle ROLQUIN, Vice-Présidente

Madame Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente

GREFFIÈRE

Madame Léonie TAMET

INSTRUCTION ET DEBATS

Clôture prononcée le : 15 Mars 2023

Débats tenus à l’audience publique du : 02 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 30 Mars 2026

DECISION

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 30 Mars 2026, rédigé par ROLQUIN Christelle.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 12 décembre 2018, Monsieur [Y] [F] a acquis auprès des époux [Z] un appartement (lot n°81), une cave (lot n°139) et une place de stationnement (lot n°63) au sein de l’ensemble immobilier “[Adresse 3]” sis [Localité 3] (74), qui consiste en une résidence de tourisme.

Les époux [Z] avaient conclu sur ces biens un contrat de bail commercial mixte avec la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE, en décembre 2009, pour une durée de onze années entières à compter du 19 décembre 2009 pour se terminer le 18 décembre 2020, moyennant un loyer annuel d’une part en numéraire d’un montant de 5 500 euros TTC initialement et d’autre part, en nature par la mise à disposition de l’appartement objet du bail (ou un appartement similaire) au bailleur quatre semaines par an. Ce bail s’est poursuivi avec Monsieur [F].

Par acte d’huissier du 8 juin 2021, Monsieur [Y] [F] a notifié à la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE un congé sans offre de renouvellement et avec offre d’indemnité d’éviction pour le 31 décembre 2021.

La société preneuse n’a pas contesté la validité du congé mais les parties ne sont pas parvenues à un accord sur le montant de l’indemnité d’éviction, Monsieur [Y] [F] proposant une indemnité de 27 000 euros suivant courrier du 30 novembre 2021, tandis que la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE sollicitait une indemnité d’éviction de 78 812 euros hors taxe suivant courriel du 7 décembre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2022, Monsieur [Y] [F] a fait assigner la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE (ci-dessous la SAS CGH) devant le Tribunal Judiciaire de BONNEVILLE aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société à la somme mensuelle de 472,02 euros du 1er janvier 2022 jusqu’à libération effective, et l’indemnité d’éviction due par lui à la somme de 20 000 euros pour ordonner la compensation entre ces deux indemnités, et à titre subsidiaire, ordonner une expertise pour évaluer le montant de ces deux indemnités.

Par jugement du 11 septembre 2023, la présente juridiction a notamment :

— dit que la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE peut prétendre à une indemnité d’éviction,

— avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, ordonné une mesure d’expertise et désigné pour y procéder Monsieur [P], avec mission d’expert développée au dispositif.

L’expert judiciaire a déposé son rapport d’expertise le 10 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 23 juin 2025, Monsieur [Y] [F] sollicite, au visa des articles L.145-14 et L.145-28 du code de commerce de :

* A titre principal,

— FIXER le montant de l’indemnité principale d’éviction due par Monsieur [Y] [F] à la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE à la somme de 46 811 euros,

— DEBOUTER la SAS CGH de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires,

* A titre subsidiaire,

— HOMOLOGUER le rapport d’expertise [P] en date du 10 mars 2025 au titre de l’hypothèse n°1,

— FIXER en conséquence le montant de l’indemnité principale d’éviction due par Monsieur [Y] [F] à la SAS CGH à la somme de 50 006 euros,

— DEBOUTER la SAS CGH de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires,

* En tout état de cause,

— FIXER l’indemnité d’occupation due par la SAS CGH à Monsieur [Y] [F] à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la libération effective des locaux, à la somme de 10 788,96 euros Hors taxes hors charges par an, soit 899,08 euros HTHC par mois,

— en tant que de besoin, CONDAMNER la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE à toute différence entre la somme réglée par elle depuis le 1er janvier 2022 et la somme de 899,08 euros HTHC par mois,

— ordonner la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction due par Monsieur [F] et le montant de l’indemnité d’occupation due par la SAS CGH, sous déduction des sommes déjà versées par la société CGH à ce titre,

— DEBOUTER la SAS CGH de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires,

— CONDAMNER la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE à payer à Monsieur [Y] [F] la somme de 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [F] expose que l’indemnité principale d’éviction correspond à la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d’affaires du preneur avant l’éviction, en tenant compte de l’existence ou non d’une perte de clientèle, et que cette indemnité peut être déterminée par tous moyens. Il soutient encore que la SAS CGH exploite 59 appartements au sein de la résidence et que le non-renouvellement du bail avec Monsieur [F] n’entraîne qu’une perte très partielle d’un élément isolé du fonds de commerce, et une possible baisse de son chiffre d’affaire du fait de l’arrêt de l’exploitation d’un appartement sous réserve d’un taux de remplissage à 100 %, soit une perte de clientèle très minime voire inexistante. Il souligne que l’expert [P] a appliqué la méthode de calcul au moyen du coefficient multiplicateur du chiffre d’affaires, en le majorant de 2,5 à 2,8 entre son pré-rapport et son rapport définitif, en intégrant un élément de comparaison complémentaire, soit la cession d’un fonds de commerce d’hôtel-bureau au centre ville d'[Localité 2] alors que cet élément de comparaison n’est pas pertinent au regard de la nature du fonds cédé et de la location du fonds, la résidence de tourisme étant située dans une station de ski de faible altitude et à la renommée modeste. Il fait valoir encore que le coefficient multiplicateur de 2,5 doit être retenu en ce que la résidence n’offre pas de prestations hôtelières et que le lot de Monsieur [F] est strictement identique aux autres lots, sans caractéristique spécifique, étant ainsi interchangeable, contrairement aux caractéristiques de la [Adresse 4] [Adresse 5] donnée comme comparaison par la défenderesse.

Monsieur [Y] [F] s’appuie sur le coefficient multiplicateur de 10 retenu par l’expert [P] dans l’utilisation de la méthode de calcul du coefficient multiplicateur de l’excédent brut d’exploitation. Il ajoute que les chiffres d’affaires réalisés en 2020 et 2021 ne doivent pas être écartés de la moyenne du chiffre d’affaires des trois dernières années en ce qu’ils sont représentatifs de la mutation en cours du secteur touristique alpin au regard de l’impact du changement climatique sur les périodes d’enneigement et du changement des modes de loisirs de la clientèle touristique. Il rappelle que si la SAS CGH a pu subir des pertes du fait des mesures de fermeture administrative en 2020 et 2021 en lien avec l’épidémie de Covid-19, elle a imposé à son bailleur une franchise de loyers à compter d’avril 2020, ne payant les loyers dus pour 2020 qu’en 2022, compensant de fait les pertes d’exploitation pour 2020 et 2021.

Il soutient encore qu’aucune indemnité d’éviction accessoire ne doit être retenue en ce que la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE, en perdant l’exploitation de l’appartement de Monsieur [F], ne perd aucun fonds de commerce, son appartement n’étant qu’un lot parmi d’autres et l’exploitation de la résidence n’étant pas menacée, et qu’elle ne subit aucun frais de déménagement ou réinstallation, n’étant pas soumise à la nécessité de rechercher de nouveaux locaux.

Sur l’indemnité d’occupation, Monsieur [Y] [F] fait valoir que la SAS CGH occupe toujours les locaux, malgré le congé donné pour le 31 décembre 2021 dont elle ne conteste pas la validité, de sorte qu’elle est débitrice d’une indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2022, qui doit correspondre à la valeur locative des locaux, sans application de la règle du plafonnement du loyer. Il demande d’écarter l’abattement pour précarité retenu par l’expert en ce que la CGH exploite depuis plus de trois ans et demi les locaux et qu’elle est en mesure d’anticiper sa date prévisible de départ des locaux, et de la répercuter sur les réservations, exploitant l’ensemble de la résidence. Il ajoute que la défenderesse pouvait dès le 1er janvier 2022 restituer les locaux.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 16 septembre 2025, la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE sollicite au visa des articles L.145-14, L.145-28 et L.145-29 du code de commerce de :

— DÉBOUTER Monsieur [F] de l’intégralité de ses demandes, fins, et conclusions,

— FIXER le montant de l’indemnité d’éviction principale due à la société CGH à la somme de 57 570 euros,

— CONDAMNER Monsieur [F] à payer à la société CGH la somme de 57 570 euros à titre d’indemnité d’éviction principale, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— FIXER le montant de l’indemnité d’éviction accessoire due à la société CGH à la somme de 1 165 euros,

— CONDAMNER Monsieur [F] à payer à la société CGH la somme de 1 165 euros à titre d’indemnité d’éviction accessoire, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de la société CGH au titre de la quote-part correspondant au loyer en numéraire à la somme de 4 612 euros HT/an, soit 384 euros TTC/ mois à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la libération effective des locaux,

— DIRE ET JUGER que la société CGH a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré et ce, jusqu’au paiement intégral et effectif de l’indemnité d’éviction par le bailleur,

— RAPPELER qu’en cas de recours en appel, il ne pourra être procédé à l’expulsion de la société CGH avant que la juridiction d’appel ait définitivement statué sur le montant de l’indemnité d’éviction et, tant que la décision fixant l’indemnité d’éviction n’est pas définitive, dès lors que le paiement de cette indemnité ne peut pas être libératoire,

— RAPPELER qu’en cas d’éviction, le preneur dispose d’un délai de 3 mois à compter du versement de l’indemnité d’éviction pour libérer les lieux,

— DEBOUTER Monsieur [F] de toutes demandes contraires, et de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER Monsieur [Y] [F] à payer à la société CGH la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose que la résidence de tourisme “[Etablissement 1]” est classée 4 étoiles, située au coeur de la station village des [Etablissement 2], et du domaine skiable du [Localité 4] Massif, implantée sur les pistes de ski de la station et comporte des espaces récréatifs. Elle ajoute que la résidence est grevée d’une servitude d’affectation à usage exclusif d’exploitation, résultant de la convention d’aménagement touristique du 8 novembre 2004 conclue avec la commune d'[Localité 5], obligeant les propriétaires à affecter leurs biens à une activité exclusive de location touristique pour une durée ferme de 18 ans jusqu’en décembre 2027, par un exploitant unique. La société CGH souligne que la crise du Covid-19 a eu un lourd impact économique sur ses résultats comme pour tout le secteur du tourisme de montagne, sur une partie importante de la saison d’hiver 2019/2020 avec la fermeture des commerces non-essentiels et de confinement à compter de mars 2020, et encore plus pour la saison d’hiver 2020/2021 avec la fermeture administrative des remontées mécaniques et des frontières. Elle ajoute que les aides d’Etat se sont révélées très insuffisantes pour couvrir ses charges fixes d’exploitation, mais qu’elle a procédé au règlement de l’intégralité des loyers et charges pendant la durée de la crise sanitaire, contrairement à ce qu’affirme le demandeur.

Elle rappelle que le locataire évincé a droit à la réparation intégrale du préjudice qu’il subit, ce principe étant d’ordre public, et soutient que l’éviction de la société CGH entraîne la perte partielle du fonds de commerce exploité dans les locaux meublés dépendant de la résidence, qui ne peut être transférer vers d’autres lieux. Elle ajoute que la perte d’exploitation de l’appartement litigieux, bien que n’entraînant pas la disparition du fonds de commerce, entraînera une perte certaine de chiffre d’affaires et de clientèle pour la société alors que ses charges fixes vont se maintenir, de sorte qu’elle est en droit de solliciter une indemnité d’éviction de remplacement calculée sur la base de la perte de fonds de commerce et non une indemnité de transfert. Elle ajoute qu’elle ne pourra proposer ensuite que 56 appartements à la location au lieu de 57. Elle indique qu’en matière de résidence de tourisme, le fonds de commerce constitue une unité économique d’exploitation et les différents lots ne sont pas des fonds de commerce autonomes, mais des éléments faisant partie intégrante du fonds de commerce. Elle ajoute qu’un transfert des réservations et clientèle vers les autres appartements exploités au sein de la résidence est matériellement impossible, notamment sur les périodes de haute saison touristique pendant lesquelles les taux d’occupation atteignent souvent 100 % sur plusieurs semaines d’affilée. La SAS CGH conteste la méthode d’évaluation appliquée par l’expert comptable mandaté par Monsieur [F] qui retient les chiffres d’affaires et recettes théoriques au vu des chiffres globaux de la résidence, et qui n’est pas conforme aux usages de la profession hôtelière.

Elle souligne la nécessité d’exclure les exercices 2019/2020 et 2020/2021 impactés par le Covid 19 et de retenir ainsi l’hypothèse 2 de l’expert [P] afin d’assurer une indemnisation intégrale de son préjudice à partir d’une exploitation normale et pérenne du fonds de commerce considéré. Elle précise encore que l’indemnité d’éviction doit être calculée au moment où le préjudice est réalisé, soit à la date la plus proche possible du départ du locataire, ce qui implique d’examiner les exercices postérieurs à l’échéance du bail commercial. Elle indique encore que son activité est pleinement relancée depuis fin 2021, avec un chiffre d’affaires supérieur à celui des exercices avant Covid. Elle expose que les deux méthodes d’évaluation retenues par l’expert sont les seules utilisées par la profession hôtelière, que le coefficient médian déterminé par les usages de la profession est de 2,8 pour le chiffre d’affaires annuel, ce qu’a retenu l’expert [P], alors qu’un coefficient de 3 avait été retenu pour une résidence de tourisme similaire par le tribunal d’ALBERTVILLE et par la présente juridiction dans un litige entre la société CGH et un autre propriétaire au sein de la résidence “[Etablissement 1]”.

La SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE fait encore valoir qu’elle doit bénéficier d’une indemnité pour trouble commercial consécutif à l’éviction au titre des indemnités accessoires visées par l’article L.145-14 du code de commerce, qui doit être fixée à trois mois d’EBE selon les usages, en ce que l’éviction désorganise les plannings, fragilise l’offre et accroît les charges fixes.

Enfin, elle soutient que l’indemnité d’occupation doit être en corrélation avec le loyer actuel numéraire, tout en tenant compte des droits de séjour de Monsieur [Y] [F] qui est une charge pour la société CGH, et en appliquant un abattement pour précarité au regard de l’imprévisibilité sur la date de fin d’exploitation de l’appartement du demandeur.

Suivant ordonnance en date du 26 novembre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé l’affaire à l’audience collégiale du 02 février 2026, au cours de laquelle elle a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’indemnité princpale d’éviction

L’ article L. 145-14 du Code de commerce dispose expressément que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail . Toutefois, le bailleur devra, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Ces dispositions sont d’ordre public. L’article L. 145-14 édicte donc une présomption de perte du fonds de commerce, laquelle peut cependant être combattue, si le bailleur rapporte la preuve que le préjudice que va subir le locataire du fait de l’éviction est moindre.

En l’espèce, la validité du congé délivré le 8 juin 2021 par Monsieur [Y] [F] sans offre de renouvellement et le principe d’une indemnité d’éviction due à la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE ne sont pas contestés.

Sur le montant de cette indemnité, les parties sont finalement d’accord sur les deux méthodes d’évaluation utilisées par l’expert, et qui correspondent aux usages professionnels en vigueur dans les professions hôtelières, à savoir l’application du coefficient multiplicateur du chiffre d’affaires annuel et celle de l’excèdent brut d’exploitation (EBE).

Il résulte de l’expertise de Monsieur [P] et de l’objet du bail commercial litigieux que le refus de renouvellement du bail entraîne la perte de la location et de la gestion d’un lot, soit ici l’appartement meublé n° C5, outre la cave et l’emplacement de stationnement, et une perte partielle du fonds de commerce exploité.

L’expert en conclut que l’indemnité principale destinée à couvrir la perte partielle du fonds exploité dans la résidence doit être basée sur la valeur de remplacement du fonds évincé, excluant toute notion de transfert du fonds évincé. En effet, la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE ne peut pas se réinstaller en prenant à bail un appartement meublé comparable, situé dans la même résidence, puisque précisément elle exploite l’intégralité des lots de cette résidence en tant que gestionnaire unique suivant convention d’aménagement touristique du 8 novembre 2004 conclue avec la commune d'[Localité 5] et l’ensemble de ces lots sont grevés d’une servitude d’affectation à une activité exclusive de location touristique.

Le moyen soutenu par Monsieur [Y] [F] tendant à dire que la SAS CGH exploitant 58 appartements subira une perte très partielle d’un élément isolé du fonds de commerce et une perte de clientèle très minime voire inexistante puisqu’elle aura toujours les 57 autres appartements à exploiter est erroné en ce qu’en matière de résidence de tourisme, le fonds de commerce constitue une unité économique d’exploitation et les différents lots ne sont pas des fonds de commerce autonomes, mais des éléments faisant partie intégrante du fonds de commerce.

Ainsi, la perte d’exploitation de l’appartement de Monsieur [F] entraînera une perte certaine de chiffres d’affaires et de clientèle alors que les charges fixes d’exploitation de l’ensemble de la

résidence seront les mêmes pour la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE, peu important que cela représente plus ou moins 1/58ème seulement du chiffre d’affaires de la défenderesse.

Les parties s’opposent ensuite sur la prise en compte ou non des exercices impactés par la crise sanitaire du Covid-19, soit les exercices 2019-2020 et 2020-2021.

Si l’indemnité doit être évaluée à la date la plus proche possible du départ du locataire, elle doit être évaluée sur la base des chiffres d’affaires réalisés sur les trois dernières années d’exploitation du fonds dans des conditions normales d’activité, ce qui conduit à écarter les exercices 2019-2020 et 2020-2021, l’impact négatif de la crise sanitaire sur l’exploitation de la SAS CGH ne pouvant être contesté, et ce d’autant que la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE justifie de ce que l’exploitation de la résidence a retrouvé depuis au moins deux exercices des chiffres d’avant Covid, voire meilleurs. C’est ainsi l’hypothèse 2 de l’expert qui sera retenue.

S’agissant du coefficient multiplicateur du chiffre d’affaires, l’expert précise que s’agissant d’un hébergement marchand dans une résidence de tourisme classée et d’une activité d’exploitation para-hôtelière par la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE consistant en la sous-location du local pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services de prestations à la clientèle, les usages en vigueur dans la profession conduisent à rechercher la valeur du fonds de commerce évincé comme en matière d’exploitation hôtelière. Il précise que le coefficient multiplicateur du chiffre d’affaires hébergement net annuel moyen HT varie de 1,6 à 3,2, et a développé en pages 21 et 22 les caractéristiques de l’appartement litigieux pour justifier le coefficient retenu de 2,8. Il avait retenu un coefficient de 2,5 dans son pré-rapport et Monsieur [Y] [F] conteste l’élément de comparaison, soit la cession d’un fonds de commerce d’hôtel-bureau classé 2 étoiles à [Localité 2], qui a incité l’expert à majorer le coefficient.

Au regard des caractéristiques de la résidence “[Adresse 3]”, de son implantation, de son classement 4 étoiles, de son standing, de l’attractivité de la station familiale des [Etablissement 2], de la notoriété de l’enseigne SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE, des espaces récréatifs, des prestations et services para-hôteliers, de la rentabilité de l’exploitation de la résidence, en hiver et en été, du coefficient retenu pour cette même résidence dans un autre litige devant la présente juridiction, du coefficient médian de 2,8 retenu par l’enquête de la Fédération Nationale des Résidences de Tourisme, ce coefficient de 2,8 sera confirmé.

Les éléments de calcul de la seconde méthode retenus par l’expert de même que les chiffres d’affaires et l’EBE retenus ne sont pas contestés.

Il en résulte les estimations suivantes selon l’hypothèse 2 (excluant les exercices affectés par la Covid-19) :

— coefficient 2,80 sur le chiffre d’affaires moyen HT 68 541 euros

— coefficient 10 multiplicateur de l’EBE 46 600 euros.

La pratique est de retenir la moyenne des deux méthodes, soit 57 570 euros au titre de la valeur du fonds de commerce évincé au sens de l’article L.145-14.

En conséquence, l’indemnité principale d’éviction sera fixée à la somme de 57 570 euros et Monsieur [Y] [F] condamné à payer cette somme à la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’indemnité accessoire d’éviction

L’article L.145-14 du code de commerce dispose en son alinéa 2 que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il s’agit d’indemniser, en l’absence de transfert de fonds qui entraînerait un déménagement ou une réinstallation, les perturbations subies par l’exploitation, du fait de la perspective d’une future perte du fonds.

Si l’expert n’avait retenu aucune indemnité accessoire dans son pré-rapport, il a finalement retenu en page 26 un trouble commercial que va subir la SAS CGH du fait du non-renouvellement du bail portant sur les lots de Monsieur [F] au regard des “charges liées à la gestion de l’éviction, la perturbation des réservations, notamment pour les périodes de forte fréquentation de la saison d’hiver alors qu’elles sont effectuées très en avance, et l’incidence sur la rentabilité de la résidence dont les charges fixes demeurent inchangées”.

La SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE ajoute que l’éviction désorganise les plannings puisque la date de libération des locaux, qui dépend du versement effectif de l’indemnité d’éviction est inconnue au vu de la présente procédure, fragilise l’offre et accroît les charges fixes.

Par conséquent, comme retenu et chiffré par l’expert sur la base de trois mois d’EBE, il convient de fixer une indemnité accessoire d’éviction de 1 165 euros et de condamner Monsieur [Y] [F] à payer la SAS CGH cette somme.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article L.145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Il est constant que la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE est redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2022 et jusqu’à sa libération effective des locaux, occupant toujours les lieux.

L’expert a établi en pages 27 et 28 de son rapport un loyer annuel au 1er janvier 2022 de 10 789,03 euros HT en intégrant les 4 semaines de possible occupation par le propriétaire (loyer en nature), et a pris en compte un abattement pour précarité de l’occupation de 10 % fondé sur le fait qu’exploiter un fonds de commerce sous le coup d’une éviction est réputé pénalisant, que les investissements liés à l’exploitation et le renouvellement de l’agencement des locaux peuvent se trouver affectés, une éviction partielle portant sur un appartement alors que la résidence reste exploitée, et un loyer en nature représentant 47,50 % du loyer total.

Cependant, la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE ne rapporte pas la preuve de l’incidence concrète du congé sur les conditions d’exploitation de la résidence dans son ensemble, et de l’appartement de Monsieur [F] en particulier, alors qu’elle ne conteste pas continuer à le mettre en location depuis janvier 2022 dans la perspective acquise d’un maintien dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction.

Par conséquent, il ne sera pas retenu d’abattement pour précarité.

Encore, la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE demande de retenir une indemnité d’occupation de 4612 euros HT comme l’analyse retenue par l’expert en considérant qu’elle est la plus conforme aux clauses contractuelles

Or, d’une part ce montant correspond aux semaines d’occupation par le propriétaire, moins l’abattement de 10 % alors que le loyer en numéraire est de 5500 euros TTC par an. D’autre part, la mission de l’expert était d’évaluer l’indemnité d’occupation au 1er janvier 2022 et sa réponse, en dehors de l’abattement est de 10 790 euros HT par an, soit 899,08 euros. L’indemnité d’occupation est destinée à compenser la présence de la défenderesse dans l’appartement litigieux depuis le 1er janvier 2022, et c’est bien la valeur locative dans son ensemble qui doit servir de base à cette indemnité d’occupation.

Dès lors, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due par la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE à la somme de 899,08 euros hors taxes hors charges par mois à compter du 1er janvier 2022, et jusqu’à libération effective des locaux.

Sur la compensation

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques se trouvent réunies.

L’article 1347-1 précise que la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Au regard des comptes à faire entre les parties s’agissant de l’indemnité d’occupation, et des échéances mensuelles successives de cette indemnité d’une part, et au regard du versement de l’indemnité d’occupation comme point de départ d’un délai de trois mois pour évacuer les lieux, il convient de considérer que les conditions de la compensation ne sont pas remplies. Cette demande sera rejetée.

Sur les demandes au titre des dépens, des frais irrépétibles et de l’exécution provisoire

Monsieur [Y] [F], partie perdante, et qui est à l’origine de la présente procédure en raison de son refus de renouvellement du bail litigieux et de l’insuffisance manifeste de son offre d’indemnité d’éviction, sera condamné aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de l’expertise judiciaire.

Il convient en outre de le condamner à payer à la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais qu’elle a exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire du présent jugement, incompatible avec les modalités prévues par le code du commerce s’agissant de l’indemnité d’éviction et du droit de repentir du bailleur prévu par l’article L.145-58 du code de commerce, sera écartée.

Les rappels des dispositions légales relatives au versement de l’indemnité d’éviction et du délai pour libérer les lieux ne constituent pas des prétentions.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [Y] [F] à payer à la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE la somme de 57 570 euros (CINQUANTE-SEPT MILLE CINQ CENT SOIXANTE-DIX EUROS) au titre de l’indemnité principale d’éviction, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE Monsieur [Y] [F] à payer à la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE la somme de 1 165 euros (MILLE CENT SOIXANTE-CINQ EUROS) au titre de l’indemnité accessoire d’éviction réparant son trouble commercial, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE à payer à Monsieur [Y] [F] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 899,08 euros (HUIT CENT QUATRE-VINGT DIX NEUF EUROS et HUIT CENTIMES) hors taxes hors charges à compter du 1er janvier 2022, et jusqu’à libération effective des locaux, et sous réserve des sommes déjà versées par la SAS CGH qui devront être déduites..

RAPPELLE que la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE ne peut être obligée de quitter les lieux avant d’avoir reçu l’indemnité d’éviction et que jusqu’au paiement de cette indemnité, elle l a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

RAPPELLE qu’en cas de recours en appel, il ne pourra être procédé à l’expulsion de la société CGH avant que la juridiction d’appel ait définitivement statué sur le montant de l’indemnité d’éviction et, tant que la décision fixant l’indemnité d’éviction n’est pas définitive, dès lors que le paiement de cette indemnité ne peut pas être libératoire.

RAPPELLE qu’en cas d’éviction, le preneur dispose d’un délai de 3 mois à compter du versement de l’indemnité d’éviction pour libérer les lieux.

REJETTE la demande de compensation.

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes.

CONDAMNE Monsieur [Y] [F] à payer à la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE la somme de la SAS COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE la somme de 3 500 euros (TROIS MILLE CINQ CENT EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [Y] [F] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente, et Léonie TAMET, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe du jugement.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Léonie TAMET Marie CHIFFLET