N° RG 22/04285 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WV6H

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2024

50G

N° RG 22/04285

N° Portalis DBX6-W-B7G- WV6H

Minute n°2024/

AFFAIRE :

[D] [A]

C/

[K] [Y]

[N] [S] [P] [J]

[V] [X] [G] [B] [T] épouse [J]

SARL DENIAUD BRION IMMOBILIER

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Philippe DE FREYNE

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU

SELARL THOUY AVOCATS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DEBATS :

à l’audience publique du 10 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Novembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR

Monsieur [D] [A]

né le 20 Avril 1983 à [Localité 10] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Hélène THOUY de la SELARL THOUY AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 22/04285 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WV6H

DÉFENDEURS

Maître [K] [Y] Notaire au sein de la SCP Philippe LAVEIX, Jean-Yves DECHE et Sandrine ROULIERE né le 11 Juin 1987 à [Localité 16] (MADAGASCAR)

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [N] [S] [P] [J]

né le 13 Novembre 1949 à [Localité 14] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Philippe DE FREYNE, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [V] [X] [G] [B] [T] épouse [J]

née le 04 Juillet 1952 à [Localité 12] (MANCHE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Philippe DE FREYNE, avocat au barreau de BORDEAUX

SARL DENIAUD BRION IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial CENTURY 21 LGI IMMO

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signatures privées du 10 juillet 2020 établi par la SARL DENIAUD BRION IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial CENTURY 21 LGI IMMO, monsieur et madame [J] se sont engagés à vendre à monsieur [D] [A], qui s’est engagé à l’acquérir, un terrain situé [Adresse 13] à [Localité 15], moyennant un prix de 39 000 €.

Cette promesse synallagmatique de vente était assortie de différentes conditions suspensives dont celles de l’obtention par l’acquéreur d’un financement bancaire et d’un permis de construire.

La vente a été réitérée, suivant acte authentique reçu par Maître [K] [Y], notaire à [Localité 11], le 05 mars 2021.

Suivant arrêté du 27 avril 2021, le maire a notifié à monsieur [A] un refus de permis de construire au motif que le terrain était situé en dehors des parties actuellement urbanisées de la Commune et que le projet ne répondait à aucune des exceptions permettant d’y construire en application de l’article L. 111-4 du code de l’urbanisme.

Selon acte du 08 juin 2022, monsieur [A] a fait délivrer assignation devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux époux [J], à Maître [K] [Y], et à la SARL DENIAUD BRION IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial CENTURY 21 LGI IMMO, afin d’obtenir l’anéantissement de la vente et l’indemnisation de ses préjudices.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 août 2024, monsieur [A] demande au tribunal de

«  A titre principal

ANNULER sur le fondement de l’erreur sur les qualités essentielles, la vente régularisée entre, d’une part, les époux [J] et, d’autre part, Monsieur [A] portant sur l’immeuble sis [Adresse 13] à [Localité 15] et cadastré section C, n° [Cadastre 9] du 5 mars 2021;CONSTATER l’important risque d’insolvabilité des époux [J],CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [J], Madame [V] [T] épouse [J], la SARL DENIAUD BRION IMMOBILIER et Maître [Y] à restituer à Monsieur [A] le prix de vente de 39.000€ du terrain,

A titre subsidiaire

JUGER non écrite la clause d’exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l’acte authentique du 5 mars 2021 ;PRONONCER, sur le fondement de la garantie des vices cachés, la résolution de la vente régularisée entre, d’une part, les époux [J] et, d’autre part, Monsieur [A] portant sur l’immeuble sis [Adresse 13] à [Localité 15] et cadastré section C, n° [Cadastre 9] ;

CONSTATER l’important risque d’insolvabilité des époux [J], CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [J], Madame [V] [T] épouse [J], la SARL DENIAUD BRION IMMONBILIER et Maître [Y] à restituer à Monsieur [A] le prix de vente de 39.000€ du terrain, – CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [J], Madame [V] [T] épouse [J], la SARL DENIAUD BRION IMMONBILIER et Maître [Y] à payer à Monsieur [A] les sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation :

o Préjudice matériel : 14 880 €

o Préjudice de perte de chance de pouvoir acquérir un terrain lui permettant d’édifier sa maison d’habitation : 20.000€

o Préjudice moral : 10.000€

ORDONNER la capitalisation des intérêts échus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil ;CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [J], Madame [V] [T] épouse [J], la SARL DENIAUD BRION IMMOBILIER et Maître [Y], en application de l’article 700 du Code de procédure civile, à verser à Monsieur [A] la somme de 5 000 € ;CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [J], Madame [V] [T] épouse [J], la SARL DENIAUD BRION IMMOBILIER et Maître [Y] aux dépens, en ce compris les frais de publication de l’assignation et du jugement. "

Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 août 2024, monsieur et madame [J] demandent au tribunal de :

« A titre principal,

— Débouter Monsieur [D] [A] de l’ensemble de ses demandes.

A titre infiniment subsidiaire, Et pour le cas où le Tribunal prononcerait soit la résiliation soit la résolution de la vente,

— Condamner la SARL DENIAUD BRION IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial CENTURY 21 LGI IMMO et Maître [Y] à verser à Monsieur et Madame [J] la somme de 39.000,00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du Code Civil.

— Condamner la ou les parties défaillantes à verser à Monsieur et Madame [J], la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du C.P.C.

— Les entendre condamner aux entiers dépens."

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 mai 2024, la SARL DENIAUD BRION IMMOBILIER demande au tribunal de :

« VOIR REJETER les demandes présentées par M. [D] [A] présentées à l’encontre de la SARL DENIAUD BRION IMMOBILIER

VOIR REJETER les demandes de Madame [V] [T] et de Monsieur [N] [J] CONDAMNER tous succombants au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens".

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 août 2024, Maître [K] [Y] demande au tribunal de :

« DEBOUTER Monsieur [D] [A] de l’ensemble de ses demandes,

REJETER toutes demandes dirigées contre le notaire concluant,

CONDAMNER Monsieur [D] [A] ou tout succombant à verser à Maître [K] [Y] une somme de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens."

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 août 2024.

MOTIFS

I/ Sur la demande d’anéantissement de la vente

Monsieur [A] demande à titre principal l’annulation de la vente sur le fondement de l’erreur et subsidiairement sa résolution pour vice caché.

Sur l’erreur

*L’article 1130 du Code civil dispose que : «L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné».

L’article 1132 dispose quant à lui : «L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant».

L’article 1133 du même code dispose enfin : «Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie. L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité».

En l’espèce, monsieur [A] soutient qu’il a commis une erreur sur la constructibilité du terrain acquis, cette constructibilité constituant selon lui une qualité essentielle du bien acheté, qualité expressément convenue par les parties.

Il ressort des mentions contenues dans la promesse synallagmatique de vente du 10 juillet 2020 et de l’acte notarié du 05 mars 2021 qui désignent chacun le bien vendu comme « un terrain à bâtir », le compromis de vente précisant même en page 2 que « Le terrain est destiné à la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte et le VENDEUR déclare que son descriptif ne résulte pas d’un bornage, ce que l’ACQUEREUR accepte », que la constructibilité du terrain était une qualité essentielle, déterminante du consentement de monsieur [A], ce à quoi les vendeurs avaient convenu.

La question de la constructibilité d’un terrain est par ailleurs effectivement distincte de celle de l’obtention d’un permis de construire car elle tient au zonage dans lequel se situe une parcelle en présence d’un document d’urbanisme, ou du secteur dans lequel elle se situe dans le cas du RNU.

Or, contrairement à ce que soutient monsieur [A], le terrain qu’il a acquis n’est pas inconstructible.

Si l’arrêté du 27 avril 2021 a refusé à monsieur [A] un permis de construire, c’est que son terrain était situé en dehors des parties actuellement urbanisées de la Commune et que le projet ne répondait à aucune des exceptions permettant d’y construire en application de l’article L. 111-4 du code de l’urbanisme.

Il n’y est pas évoqué d’inconstructibilité intrinsèque du terrain.

Il ressort au contraire des pièces versées aux débats et notamment des documents d’urbanisme que le terrain se situe, certes, dans une zone actuellement non urbanisée, mais qu’il est possible à certaines conditions d’y édifier des constructions à usage d’habitation, sur délibération motivée du conseil municipal, pour éviter une diminution de la population communale.

La photo issue du site internet GEOPORTAIL produite par les vendeurs montre d’ailleurs que sur les parcelles jouxtant celle achetée par monsieur [A], sont édifiées des constructions.

Le terrain acheté ne peut donc être qualifié d’inconstructible, si bien que monsieur [A] n’a pas commis d’erreur sur cette qualité.

Au surplus, s’agissant de la constructibilité liée à l’obtention d’un permis de construire, monsieur [A] a accepté un aléa en renonçant à la condition suspensive d’obtention de ce même permis stipulée dans son intérêt, aléa qui exclut toute erreur.

Pour l’ensemble de ces raisons, monsieur [A] sera donc débouté de sa demande de nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles.

Sur la garantie des vices cachés

*L’article 1641 du Code civil dispose que : «Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus».

La mise en oeuvre de cette garantie exige que la chose vendue soit entachée d’un défaut grave qui la rende impropre à l’usage auquel elle est destinée, que ce défaut soit antérieur à la vente et ait été caché à l’acheteur.

En l’espèce, monsieur [A] fait valoir que l’inconstructibilité du terrain acquis constitue un vice caché lui permettant de rechercher la garantie des époux [J] et d’obtenir la résolution de la vente.

Or, ainsi qu’il a été développé ci-dessus, le terrain acquis n’est pas inconstructible, puisqu’il est possible, à certaines conditions, d’y édifier des immeubles.

En outre, et au surplus, monsieur [A] ne démontre pas que la question de la constructibilité du terrain lui aurait été cachée dès lors que, d’une part, il disposait, au moment de la signature du compromis de vente, du certificat d’urbanisme remis par les vendeurs en date du 12 mai 2020 où il était rappelé que le terrain était situé dans une Commune régie par le Règlement National d’Urbanisme, rappelant les articles applicables, que, d’autre part, était annexée à l’acte authentique la fiche de zonage indiquant clairement que le terrain se situait dans une zone non urbanisée, et qu’enfin, en raison de sa renonciation à la condition suspensive d’obtention du permis de construire, le notaire avait pris le soin d’insérer dans l’acte de vente une mention spéciale l’informant des risques encourus pour la réalisation de son projet de construction.

En l’absence de démonstration de l’existence d’un vice caché, monsieur [A] sera débouté de sa demande de résolution de la vente.

La vente n’étant pas anéantie, monsieur [A] sera par conséquent débouté de sa demande de condamnation en restitution du prix de vente dirigée contre l’ensemble des défendeurs, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner plus avant les moyens développés en défense par ces derniers sur cette prétention.

II/ Sur les demandes indemnitaires

Monsieur [A], indépendamment de sa demande d’anéantissement de la vente, recherche la responsabilité délictuelle des vendeurs, de l’agence immobilière et du notaire.

L’article 1240 Code civil dispose : «Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer».

*En l’espèce, monsieur [A] soutient que les vendeurs auraient dû s’assurer du caractère constructible du bien vendu dont le prix différait très sensiblement du prix d’un terrain inconstructible.

Or, outre le fait que le bien vendu n’est pas inconstructible, comme développé ci-dessus, monsieur [A] ne démontre pas que les époux [J] auraient manqué à leurs obligations, dès lors qu’il est établi qu’ils ont remis à monsieur [A] le certificat d’urbanisme du 12 mai 2020 lui permettant de se renseigner sur la zone dans laquelle se situait le terrain, et, qu’en qualité de vendeurs profanes, ils ont confié à une agence immobilière, professionnelle spécialisée, le soin de préparer la transaction et, le cas échéant, de répondre à toutes les interrogations de l’acheteur, notamment sur la constructibilité du bien.

Monsieur [A] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre des époux [J], rendant sans objet le recours en garantie de ces derniers à l’encontre de l’agence immobilière et du notaire.

*Monsieur [A] soutient, à juste titre, qu’il appartenait à l’agence immobilière, professionnelle en la matière, de vérifier si le terrain était bien dans une partie urbanisée de la Commune au sens de l’article L 111-3 du code de l’urbanisme comme le certificat d’urbanisme précité aurait dû l’y inviter et d’alerter l’acheteur sur ce risque.

En effet, l’agence immobilière, tenue, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier et rédactrice de l’acte de vente, à un devoir de conseil et d’information envers des contractants profanes, ne pouvait pas se contenter d’annexer au compromis le certificat d’urbanisme remis par les vendeurs, lequel est rédigé succintement en des termes juridiques techniques.

Elle aurait dû renseigner l’acheteur sur les conséquences et risques liés au fait que le terrain se situait sur une Commune régie par le Règlement National d’Urbanisme et dans une zone non urbanisée.

Or, l’agence immobilière ne démontre pas avoir rempli ce devoir d’information, quand bien même le compromis comportait au profit de l’acheteur, une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire et qu’il a manqué de diligences pour se renseigner, cet élément étant indépendant du caractère intrinsèquement constructible d’un terrain.

Elle ne peut pas non plus se retrancher derrière les informations délivrées ultérieurement par le notaire, le devoir de conseil du notaire ne l’exonérant pas de son propre devoir d’information.

Cependant, le seul préjudice réparable causé par manquement de l’agence immobilière à son devoir de conseil réside dans une perte de chance pour l’acheteur de renoncer à son acquisition, cette perte de chance représentant une fraction du préjudice total subi.

Or, en l’espèce monsieur [A] réclame à l’agence immobilière la réparation de son entier préjudice matériel chiffré à la somme de 14 800 € correspondant aux frais suivants :

3 900 € : frais de notaire

1 500 € : honoraires d’architecte

480 € : étude de sol

600 € : étude thermique

400 € : frais de clôture

8 000 € : prix d’un camping-car.

Or, outre le fait que ces frais ne sont pas justifiés (à l’exception de l’étude de sol et des frais de notaire) ils ne constituent pas un préjudice en lien de causalité avec la faute de l’agence.

Cette demande sera donc rejetée.

Monsieur [A] réclame par ailleurs la somme de 10 000 € en réparation de son préjudice moral. Monsieur [A] ne démontrant aucune atteinte à un sentiment d’affection, à son honneur ou à sa réputation, sa demande sera rejetée.

Enfin, monsieur [A] réclame une somme de 20 000 € au titre de la perte de chance de pouvoir acquérir un terrain lui permettant d’édifier sa maison d’habitation.

Or, cette somme, outre le fait que son quantum est arbitrairement fixé et ne repose sur aucun élément probant, se justifie, selon lui, par le contexte économique et social actuel, en particulier l’augmentation des taux d’intérêt.

Ce préjudice n’ayant aucun lien de causalité avec la faute de l’agence, sa demande sera rejetée.

Monsieur [A] sera débouté de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la SARL DENIAUD BRION IMMOBILIER.

*Monsieur [A] reproche enfin au notaire un manquement à son devoir de conseil et d’efficacité de l’acte authentique, soutenant qu’il aurait dû se renseigner sur la constructibilité du terrain.

Or, le notaire a annexé à l’acte authentique une demande générale de renseignements et une note de zonage en date du 24 juillet 2020, indiquant notamment que le terrain se situait dans une zone non soumise au droit de préemption urbain mais dans une zone non urbanisée du Réglement national d’urbanisme.

Par ce document, plus précis que le certificat d’urbanisme annexé au compromis de vente, un acheteur, même profane, peut comprendre que le terrain qu’il envisage d’acquérir ne se situe pas dans une zone urbanisée.

Certes un tel document, purement informatif, ne permet pas de vérifier la constructibilité du terrain au regard du plan local d’urbanisme, ce qui a été rappelé à l’acheteur en page 12 de l’acte : «Le notaire soussigné informe l’ACQUEREUR (…) De ce qu’un certificat d’urbanisme constitue une information sur la constructibilité du terrain et non une autorisation de construire, et que préalablement avant toute construction un permis de construire régulier doit avoir été délivré au propriétaire ou transféré à son profit et ne pas être périmé».

Cependant, dans l’acte authentique de vente du 05 mars 2021, dont le projet lui avait préalablement été transmis et qu’il a signé, figure une clause en page 11 qui met clairement en garde l’acheteur sur ce point :

« Permis de construire :

L’ACQUEREUR déclare vouloir faire la présente acquisition sans attendre la délivrance du permis de construire permettant la réalisation de la construction qu’il envisage.

Il déclare avoir été parfaitement informé par le notaire soussigné :

que, seule la délivrance de l’arrêté du permis de construire autorise la réalisation de la construction.

N° RG 22/04285 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WV6H

qu’une fois obtenu, l’arrêté du permis de construire est susceptible de faire l’objet, soit d’un recours des tiers dans le délai de deux mois suivant son affichage sur le terrain, soit d’une procédure de retrait administratif pour illégalité dans le délai de trois mois suivant sa date d’obtention.Parfaitement conscient des conséquences pouvant résulter de cette circonstance, notamment des difficultés, retards voire impossibilités qu’il pourrait rencontrer pour la réalisation de son projet et malgré ces mises en garde, L’ACQUEREUR requiert le notaire soussigné de régulariser le présent acte. Précision étant ici faite que dans le cadre du compromis de vente régularisé par les parties sans l’intervention du notaire soussigné, en date à [Localité 11] du 10 juillet 2020, il a été stipulé en condition suspensive que l’acquéreur obtienne un permis de construire. Ladite condition suspensive n’étant pas réalisée, l’acquéreur requiert expressément le notaire soussigné de passer la vente en l’état et que pour le cas où il n’obtiendrait pas ledit permis, ou pour le cas où ledit permis fait l’objet d’un retrait administratif ou d’un recours de la part de tiers, il déclare vouloir faire son affaire personnelle de la situation sans recours contre le notaire soussigné".

En outre, il ressort de l’arrêté du 27 avril 2021 que le refus de délivrance du permis de construire ne tient pas exclusivement au zonage du terrain, et par conséquent à son caractère intrinsèquement inconstructible, mais au fait que la Commune a considéré que le projet de monsieur [A], par ses caractéristiques, ne répondait pas aux hypothèses permettant de construire en dehors des parties urbanisées de la Commune.

Il s’agit là d’une appréciation du service instructeur sur laquelle le notaire n’a pas de prise. En revanche, il s’agit d’un risque dont monsieur [A] a été expressément mis en garde par le notaire, lequel a, par conséquent, parfaitement rempli son devoir de conseil et d’information.

La responsabilité de ce dernier ne pouvant être retenue, monsieur [A] sera débouté de l’ensemble de ses demandes dirigées contre Maître [Y].

III / Sur les autres demandes

Partie perdante, monsieur [A] supportera les dépens et paiera à monsieur et madame [J] ensemble une somme que l’équité commande de fixer à 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas allouer d’indemnité au titre des frais irrépétibles aux autres défendeurs.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

DÉBOUTE monsieur [D] [A] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre monsieur [N] [J], madame [V] [T] épouse [J], la SARL DENIAUD BRION IMMOBILIER, et Maître [K] [Y] ;

CONDAMNE monsieur [D] [A] à payer à monsieur [N] [J] et madame [V] [T] épouse [J] ensemble une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL DENIAUD BRION IMMOBILIER et Maître [K] [Y] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [D] [A] aux dépens.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT