REPUBLIQUE FRANÇAISE N° minute : 26/00012

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

PREMIÈRE CHAMBRE

DOSSIER N° RG 22/01092

N° Portalis DB2R-W-B7G-DMYC

ASV/LT

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDEUR

Monsieur [K] [T] [A]

né le 03 Mars 1967 à [Localité 8] (IRAN)

de nationalité Britannique, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Fabian LORICHON, avocat au barreau de BONNEVILLE.

DÉFENDERESSE

Madame [D] [N] [S] [W] veuve [B]

née le 25 Juin 1947 à [Localité 4]

de nationalité Suisse, demeurant [Adresse 6] (SUISSE)

représentée par Maître Arnaud BASTID de la SELARL BASTID ARNAUD, avocats au barreau de BONNEVILLE.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente statuant à juge unique

par application des articles 801 à 805 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIÈRE

Léonie TAMET

INSTRUCTION ET DEBATS

Clôture prononcée le : 21 Mai 2025,

Débats tenus à l’audience publique du : 17 Novembre 2025,

Date de délibéré indiquée par le Président : 12 Janvier 2026

DECISION

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 12 Janvier 2026.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique signé les 7 et 17 juillet 2017, Madame [D] [W] veuve [B] a consenti à Monsieur [K] [T] [A] une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle de terrain à bâtir située à [Localité 5] [Adresse 7], sections cadastrées A n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], pour une durée expirant le 31 mai 2018 à 16 heures, moyennant un prix de 420 000 euros et sous réserve de la réalisation de plusieurs conditions suspensives.

Monsieur [A] a versé en la comptabilité du notaire la somme de 21 000 euros d’indemnité d’immobilisation.

La réitération de la vente n’a pas eu lieu.

Par acte de commissaire de justice signifié aux autorités suisses compétentes le 6 juillet 2022, Monsieur [A] a assigné Madame [W] veuve [B] devant le tribunal judiciaire aux fins principales d’obtenir la mise en œuvre de sa responsabilité contractuelle et l’indemnisation de ses préjudices.

Monsieur [K] [T] [A] sollicite le bénéfice de ses conclusions récapitulatives n°4 aux termes desquelles il demande au tribunal, de :

— dire qu’il a droit à la restitution intégrale de l’indemnité d’immobilisation par lui versée lors de la signature de la promesse et qu’il a par conséquent le droit de conserver la somme de 21 000 euros versée à ce titre par Maître [X], notaire à [Localité 9], sur le compte CARPA,

— condamner madame [D] [W] veuve [B] à lui payer les sommes de 10 924 euros à parfaire à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et 1500 euros en réparation de son préjudice moral,

— en tout état de cause rejeter les demandes reconventionnelles de la défenderesse,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 7000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la défenderesse aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Fabian Lorichon, avocat au barreau de Bonneville,

— dire n’y avoir lieu à déroger à l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir en substance :

— que l’absence de réitération authentique de la promesse de vente dans les délais est imputable à la promettante qui a engagé sa responsabilité contractuelle aux motifs suivants :

o la surface réelle du bien vendu était en réalité moindre le jour prévue pour la réitération par rapport au jour de la promesse, en raison de l’érosion et d’un changement de PLU,

o le projet de construction envisagé n’était plus viable puisque le permis de construire obtenu sur la base d’une surface constructible erronée à cause de la promettante est illégal,

o la promettante s’est opposée à toute prolongation de la promesse, pour lui permettre de régulariser, alors que l’acte de la promesse comprenait une telle possibilité,

o il était matériellement impossible d’obtenir un permis modificatif avant le 31 mai 2018,

o il était légitime à refuser de signer l’acte de réitération du fait de l’absence de garantie de pouvoir réaliser son projet,

o la promettante est coutumière du fait puisqu’un litige l’oppose actuellement à son acquéreur,

o le notaire de la promettante a accepté de lui restituer le montant de l’indemnité d’immobilisation,

— que sa demande de remboursement de l’indemnité d’immobilisation est fondée sur :

o la clause de l’acte authentique relatif à cette indemnité,

o l’absence de réalisation de la condition suspensive portant sur l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours avant le 31 janvier 2018,

o la clause de garantie en possession,

o la garantie de contenance,

o le fait que le permis de construire obtenu l’a été de façon frauduleuse du fait de le promettante,

o la caducité de la promesse en l’absence de réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire légal,

— que l’absence de réitération de la vente lui cause un préjudice matériel caractérisé par les frais engagés pour préparer son projet de construction, outre un préjudice moral,

— que la demande reconventionnelle indemnitaire doit être rejetée dès lors qu’il n’est pas justifié d’une faute de sa part, ni du montant de la somme réclamée.

Madame [D] [W] veuve [B] sollicite le bénéfice de ses conclusions récapitulatives n° 3 aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

— condamner Monsieur [A] à lui payer la somme de 21 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation qu’il a abusivement récupérée auprès de Maître [X] notaire à [Localité 9],

— condamner également Monsieur [A] au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires au regard de son comportement fautif et des préjudices subis,

— débouter Monsieur [A] de ses demandes indemnitaires,

— le condamner à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Arnaud Bastid, société d’avocat sur son affirmation conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance :

— que l’objet de la promesse était un bien de 1596 m² et non de 1626 m²,

— que l’engagement relatif à la garantie de contenance est nécessairement reporté à la date de la réitération de l’acte,

— que l’erreur commise dans la superficie du terrain constructible est imputable à l’architecte de Monsieur [A],

— que la modification du PLU n’a eu aucune incidence sur le permis de construire obtenu le 24 avril 2018 par le bénéficiaire de la promesse de sorte qu’elle n’avait pas à s’opposer à la modification du PLU,

— que Monsieur [A] a obtenu un permis de construire satisfactoire et conforme à ses attentes, que le caractère illégal du dit permis n’est pas établi, que celui-ci n’a d’ailleurs jamais été annulé pour fraude mais est devenu caduc faute d’exécution dans le délai de trois ans,

— qu’elle n’a pas à répondre aux arguments relatifs au litige l’opposant à son nouvel acquéreur qui n’a aucune incidence sur le présent litige,

— que le projet de construction du bénéficiaire était parfaitement réalisable,

— qu’elle a respecté les termes de la promesse, qu’elle a notamment communiqué l’ensemble des documents permettant l’obtention d’un permis de construire, de sorte que la réitération de l’acte pouvait parfaitement intervenir le 31 mai 2018,

— que le bénéficiaire a payé l’ensemble des fonds nécessaires à la complétude de l’acte de vente, de sorte qu’il doit être considéré qu’il a levé l’option d’achat.

En réponse aux moyens du demandeur, elle soutient :

— que le terrain ne s’est nullement dégradé ni n’a été modifié entre la promesse et la date de la réitération,

— qu’il n’a jamais évoqué la caducité de la promesse avant le mois de juin 2023,

— qu’en réalité, le bénéficiaire a refusé sans motif de signer l’acte de réitération,

— que si le bénéficiaire a déposé une demande de permis de construire avant le 30 novembre 2017, sa demande a fait l’objet d’un refus le 19 décembre 2017, refus qu’il n’a pas contesté, qu’il ne s’est pas mis en mesure d’obtenir un permis de construire conforme à la règlementation dans le délai qui lui était imparti ; qu’en effet, il a attendu le 1er mars 2018 pour déposer une nouvelle demande ; que dans ces conditions, il ne peut se prévaloir de l’absence de levée de la condition suspensive liée à l’obtention d’une permis de construire purgé du recours du tiers.

— qu’il ne peut pas non plus se prévaloir de l’absence de garantie de possession, dès lors qu’elle s’est uniquement engagée à garantir le mesurage du terrain sur la base du bornage à hauteur de 1 596 m².

Elle en déduit que l’indemnité d’immobilisation lui est acquise et que le bénéficiaire est mal fondé à solliciter l’indemnisation d’un quelconque préjudice matériel ou moral. Elle ajoute qu’elle est bien fondée à se prévaloir du mauvais comportement et des fautes commises par le bénéficiaire pour solliciter des dommages et intérêts du fait de l’inexécution par Monsieur [A] de ses engagements.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la promesse de vente comporte un paragraphe intitulé : « indemnité d’immobilisation » ainsi rédigé

[…]

Sort de ce versement

[…]

Elle sera versée au Promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :

— En cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur,

— En cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée de celle-ci. […].

— Toutefois dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait d’un des cas suivants :

° si l’une au moins des conditions suspensives stipulées à l’acte venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte. […]

L’acte comporte également la clause suivante :

— Conditions suspensives auxquelles seul le bénéficiaire pourra renoncer

[…]

La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire purgé de tous recours avant le 31 janvier 2018 pour la réalisation sur le bien objet de la présente convention de l’opération suivante : Construction d’une maison d’habitation d’une surface de plancher de … m² environ

Il est précisé que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce avant le 30 novembre 2017 au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

[…]

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [A] a satisfait à l’obligation de présenter une demande de permis de construire avant le 30 novembre 2017 au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente et que sa demande a fait l’objet d’un arrêté de refus de permis de construire le 19 décembre 2017 qu’il n’a pas contesté.

En premier lieu, il convient de constater que la clause suspensive qui envisage plusieurs hypothèses, notamment celle de l’absence de réponse de l’autorité administrative dans le délai d’instruction, celle de l’octroi du permis de construire fusse-t-il tacite, et de sa contestation ou de l’absence de tout recours, n’envisage pas l’hypothèse du refus du permis de construire.

La promesse de vente ne prévoit donc, dans une telle hypothèse de refus du permis de construire, aucune obligation à la charge du bénéficiaire de contester l’arrêté de refus ou encore de déposer un nouveau dossier dans tel délai.

Il ne peut donc être valablement reproché à Monsieur [A] d’une part de ne pas avoir contesté l’arrêté de refus de permis de construire, ni d’autre part, d’avoir attendu le 1er mars 2018 pour déposer un nouveau dossier.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’en tout cas à la date prévue par le contrat du 31 janvier 2018, le bénéficiaire ne disposait pas d’un permis de construire purgé de tout recours, ce qui doit suffire à considérer que la condition suspensive tenant au permis de construire ne s’est pas réalisée à la date prévue empêchant ainsi la réalisation de la vente, et justifiant par application de la clause prévue à l’acte de promesse de vente, la restitution de l’indemnité d’immobilisation au bénéficiaire.

En second lieu et en tout état de cause, il faut ajouter que suite à la nouvelle demande, le bénéficiaire s’est vu accordé un permis de construire par arrêté du 24 avril 2018. Il est évident qu’à la date d’expiration de la promesse, soit le 31 mai 2018 et donc moins de deux mois après la date de l’arrêté, le permis n’était pas purgé de tous recours.

De sorte que même à supposer que Monsieur [A] ait renoncé à se prévaloir de l’absence de réalisation de la condition suspensive à la date du 31 janvier 2018, ce qui n’est pas démontré dans la mesure où cette renonciation ne peut qu’être expresse, il n’en demeure pas moins, qu’en tout état de cause, le 31 mai 2018, date d’expiration de la promesse, la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours n’était toujours pas réalisée, empêchant la formation de la vente.

Ainsi et sans qu’il soit besoin d’examiner l’ensemble des autres moyens présentés par le bénéficiaire, l’application de la promesse de vente qui fait la loi des parties doit conduire à la restitution de l’indemnité d’immobilisation au bénéficiaire.

Il sera donc fait droit à la demande de Monsieur [A].

Sur les demandes indemnitaires

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Il appartient à chacune des parties de démontrer la faute alléguée, le préjudice subi et le lien de causalité.

Il résulte des précédents développements que l’absence de réitération de la vente résulte de l’absence de réalisation d’une condition suspensive et non d’une quelconque faute commise par l’une ou l’autre des parties.

Il sera ajouté que le bénéficiaire qui affirme que le permis de construire serait illégal du fait de la promettante ne fonde cette affirmation sur aucun argument juridique et ne le démontre pas. Dans ces conditions, l’argumentation de Monsieur [A] tendant à dire que Madame [B] est responsable de l’illégalité du permis et par la même de l’absence de réitération de l’acte et qu’elle a manqué à ses engagements contractuels doit être écartée.

En l’absence de preuve d’une faute commise par Madame [B], la demande indemnitaire ne peut qu’être rejetée.

De même, Madame [B] qui prétend que Monsieur [A] aurait eu un mauvais comportement et aurait commis des fautes ne précise pas la nature de ces fautes.

Par conséquent les demandes indemnitaires présentées par chacune des parties seront nécessairement rejetées.

Sur les demandes accessoires,

Madame [B] succombe. Elle sera donc condamnée aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Fabian Lorichon, avocat au barreau de Bonneville.

Elle sera également condamnée à payer à Monsieur [A] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit par application de l’article 541 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

DIT que l’indemnité d’immobilisation doit être restituée à Monsieur [K] [A],

REJETTE les demandes indemnitaires,

CONDAMNE Madame [D] [W] Veuve [B] aux entiers dépens dont distraction au profit de Fabien Lorichon, avocat au Barreau de Bonneville,

CONDAMNE Madame [D] [J] à payer à Monsieur [K] [A] la somme de 4 000 euros (QUATRE MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPEL que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente, et Léonie TAMET, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe du jugement.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Léonie TAMET Anne-Sophie VILQUIN