SELARL AVITY

(vestiaire : 684)

EXTRAIT DES MINUTES

DU SECRÉTARIAT-

GREFFE DU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE […]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de Bordeaux

A rendu le jugement dont la teneur suit :

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N° RG 21/09203 N° Portalis DBX6-W-B7F-WB26

7EME CHAMBRE CIVILE TRIBUNAL JUDICIAIRE SUR LE FOND DE […]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 14 Décembre 2022

50C

COMPOSITION DU TRIBUNAL: N° RG 21/09203 Lors des débats et du délibéré : No Portalis DBX6-W-B7F-WB26

Madame Anne MURE, Vice-Présidente, Minute […] 2022/ statuant en Juge Unique.

Lors des débats: Madame Sylvie DIDIER, Greffier

Lors du prononcé : Madame Elodie GUILLIEU, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier

AFFAIRE: DEBATS:

X Y, à l’audience publique du 05 Octobre 2022, Z Y délibéré au 30 Novembre 2022, prorogé au 14 Décembre 2022. C/

S.N.C. AA & AD JUGEMENT: PROMOTION 8 Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur X Y né le […] à MAURIAC (CANTAL) de nationalité Française

[…]

Sir Bukit Persekutuan, Grosse Délivrée […] le :

a représenté par Maître Didier LE MARREC de la SELARL AVITY, Avocats: avocats au barreau de […], avocats plaidant la SELARL AVITY la SELARL DGD AVOCATS Madame Z Y née le […] à SEMPORNA (MALAISIE) de nationalité Française

[…]

Sir Bukit Persekutuan,

[…]

représentée par Maître Didier LE MARREC de la SELARL AVITY, avocats au barreau de […], avocats plaidant

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N° RG 21/09203 N° Portalis DBX6-W-B7F-WB26

DEFENDERESSE

S.N.C. AA & AD PROMOTION 8

127 AVENUE CHARLES DE GAULLE

92200 NEUILLY

représentée par Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD

AVOCATS, avocats au barreau de […], avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par actes authentiques conclus les 24 et 30 novembre 2017, la SNC AC & AD PROMOTION 8 a vendu en l’état futur d’achèvement à Monsieur X Y et Madame

Z AB épouse Y un appartement T2 […] et une place de parking couverte (lots

[…] et 4) et un appartement T4 […] A1D[…] et une place de parking (lots […] et 3) au sein d’un ensemble immobilier « RIVEO » situé à l’angle […] et de […] […], dont la date prévisionnelle d’achèvement était fixée au plus tard à la fin du deuxième trimestre 2019.

La livraison des appartements est intervenue le 30 juin 2021.

Se plaignant d’un retard de livraison fautif de la part du promoteur, les époux Y ont fait assigner la SNC AC & AD PROMOTION 8 par acte du 30 novembre 2021 aux fins de réparation des préjudices subis.

Les époux Y ont refusé la proposition de médiation présentée par le juge de la mise en état.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2022, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé des moyens, les époux Y demandent, au visa des articles 1104 et 1601-1 et suivants du code civil et L. 261-1 et suivants et R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, la condamnation de la SNC AC & AD PROMOTION 8 au paiement des sommes suivantes :

- 20 513 euros au titre de la perte de chance de percevoir les revenus locatifs des appartements,

- 4 740 euros correspondant au coût de stockage de l’électroménager de la cuisine et frais d’annulation,

- 677,47 euros au titre des charges de copropriété,

- 308,04 euros au titre des factures d’électricité,

- 3 500 euros au titre de la mauvaise foi contractuelle,

- 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 18 mai 2022, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la SNC AC & AD PROMOTION 8 conclut au rejet des demandes adverses, subsidiairement à la réduction de la somme réclamée au titre de la perte de chance outre le rejet des autres demandes pécuniaires, et en tout état de cause à la condamnation des époux

Y au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 juillet 2022.

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N° RG 21/09203

- N° Portalis DBX6-W-B7F-WB26

MOTIFS

En application des articles 1601-1 du code civil et L. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Il résulte de l’article R. 261-1 du CCH que l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou les éléments d’équipement impropres à leur utilisation. La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil et de l’article L. 242-1 du code des assurances.

L’immeuble est ainsi réputé achevé même si certains travaux d’aménagement ou de finition restent à réaliser. Il suffit que soient exécutés les ouvrages et soient installés les éléments d’équipements indispensables à son utilisation.

Les époux Y reprochent en l’espèce à la SNC AC & AD PROMOTION 8 de n’avoir pas achevé les biens vendus en l’état futur d’achèvement au 23 octobre 2020, date à laquelle ils estiment que les biens auraient dû être livrés au regard des causes de suspension dont ils ont été informés pendant les travaux par la SNC AC & AD PROMOTION 8, qui soutient quant à elle que les époux Y ont abusivement refusé de prendre possession des biens le 23 octobre 2020. Les développements des écritures de la SNC AC & AD PROMOTION 8 relatifs à la légitimité du report de la livraison à cette date sont donc inopérants.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’au 23 octobre 2020, le parquet et les plinthes du séjour de l’appartement T4 […] A1D[…] n’étaient pas entièrement posés. Ce constat résulte à la fois du courriel adressé le 23 octobre 2020 par les demandeurs, auquel était notamment jointe une photographie tel que confirmé par huissier de justice le 8 octobre 2021 révélant que, outre les plinthes, plusieurs lames de parquet étaient manquantes, mais également du courriel adressé en réponse par la défenderesse elle-même le 27 novembre 2020, aux termes duquel il était indiqué: “(…) Je tiens en premier lieu à vous renouveler mes excuses au nom de AC & AD pour les dysfonctionnements évoqués dans vos courriels ci-dessous. J’ai pris bonne note de vos demandes relatives à la transmission d’un compte rendu de levée de réserves en préalable à la livraisons de vos logements. Les travaux sont actuellement en cours. Je reviendrai vers vous prochainement pour vous tenir informé de leur évolution. Comme convenu, je vous prie de trouver en pièces jointes quelques photos de vos logements prises ce jour" ; y était annexée une photographie montrant un ouvrier travaillant à la pose de lames de parquet. Il résulte enfin et en tout état de cause du document intitulé « PV de livraison » en date du 13 janvier 2021 produit par la défenderesse elle-même et non signé des parties qu’une réserve […] 53973A1D[…]/B31 intitulée « Parquet et plinthe non fini » portant sur le parquet du séjour a été créée le 23 octobre 2020. Le fait qu’elle ait été levée au 13 janvier 2021 suivant ce document est à l’évidence sans effet sur l’état de l’appartement au 23 octobre 2020, où le parquet, élément d’équipement indispensable à l’habitation de l’appartement, n’était pas entièrement posé. Par suite, il doit être constaté que l’appartement […] A1D[…] n’était pas achevé au 23 octobre 2020 ce qui n’en permettait pas la livraison, dont le défaut est entièrement imputable à la SNC AC AD PROMOTION 8.

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N° RG 21/09203-N° Portalis DBX6-W-B7F-WB26

S’agissant en revanche de l’appartement […], aucune des 22 réserves portées sur le document intitulé « PV OPL » du 23 septembre 2020 ne mentionne l’absence d’ouvrages ou d’éléments d’équipement indispensables à l’habitation. Par ailleurs, des photographies prises en juillet 2021, soit postérieurement à la livraison, destinées à rapporter la preuve d’un décollement du parquet ne peuvent rapporter la preuve de l’absence de parquet ou de malfaçons rendant cette utilisation impossible au 23 octobre 2020. De même, la programmation par le promoteur en avril 2021 de travaux de construction de dallages en béton au niveau des parties communes extérieures pour y planter des végétaux à la demande des copropriétaires afin de procéder à un aménagement paysager non initialement prévu de la zone de rencontre et de circulation de la résidence est sans lien avec l’achèvement de cette partie commune conformément aux travaux contractuellement prévus lors de la vente. Enfin, les photographies de parties communes de la résidence annexées à un courriel du 5 janvier 2021, d’une part ne permettent pas de démontrer qu’un encombrement des parties communes extérieures empêchant toute utilisation existait au 23 octobre 2020

; d’autre part et en tout état de cause, elles font apparaître un escabeau dans un box ouvert, qui n’empêche nullement d’y pénétrer en enlevant ce simple matériel alors par ailleurs que rien ne permet de dire qu’il s’agirait du lot 4 vendu aux demandeurs, ainsi que des grilles amovibles et un petit engin de chantier sur des places de parking extérieur ne correspondant pas aux lots litigieux […] […] et 3 ; rien ne montre par ailleurs qu’il ne serait pas possible de pénétrer dans le garage souterrain et d’y stationner en raison d’un inachèvement ou de malfaçons. L’absence de travaux de finitions dans les parties communes n’empêchant pas de considérer l’immeuble comme achevé, le refus des époux Y de prendre livraison de l’appartement […] au 23 octobre 2020 n’est donc pas justifié.

En conséquence, les époux Y ne sont fondés à solliciter la réparation du retard de livraison entre le 23 octobre 2020 et le 30 juin 2021 qu’au titre de l’appartement […] A1D[…].

Aux termes de l’article 1611 du code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

L’acquisition de l’appartement ayant été réalisée dans le cadre d’un projet d’investissement locatif, les époux Y justifient d’un préjudice consécutif au retard de livraison, lié à la perte de chance d’en percevoir des revenus locatifs de novembre 2020 à juin 2021. Pour justifier de la valeur locative de ce bien, ils ne versent aux débats qu’un avis de valeur locative établi le 26 janvier 2021, donc avant livraison et nécessairement sans visite du bien, par une société Foncia Immo Neuf, dont rien n’indique qu’elle serait établie dans la région bordelaise, qui atteste d’une valeur de 1 500 euros à 1 600 euros hors charges pour un appartement meublé avec aménagement haut de gamme (cuisines aménagées et équipées, salles de bains aménagées, mobilier haut de gamme) et bénéficiant d’une vue sur la Garonne. En l’absence de justification du sérieux de cette évaluation et des équipements haut de gamme retenus par cette agence, il sera retenu une valeur locative de 1 350 euros pour un appartement de 87,70 m² comportant trois pièces, situé au 4° étage, avec loggia et emplacement de stationnement couvert. Eu égard à la situation géographique de l’immeuble et à la demande locative dans ce secteur, la perte de chance de percevoir des revenus locatifs durant la période considérée, tenant compte des risques de vacances du logement et des impayés locatifs, sera fixée à 70 %, de sorte qu’il sera alloué aux époux Y la somme de 7 560 euros par application de l’article 1231-1 du code civil.

Les époux Y justifient en outre avoir exposé la somme de 4 740 euros suivant facture du 8 octobre 2021 au titre de frais d’annulation de la pose dans l’appartement A1D[…] d’une cuisine équipée prévue le 26 octobre 2010 et de frais de stockage jusqu’au 30 juin 2021. Ces frais seront mis à la charge de la défenderesse qui a rendu la livraison de l’appartement impossible jusqu’à cette date.

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— N° Portalis DBX6-W-B7F-WB26 N° RG 21/09203

Le paiement de frais d’électricité pour cet appartement A1D[…] pendant cette période où les époux Y étaient en droit d’attendre la livraison du bien, rendue impossible du fait de la défenderesse jusqu’au 30 juin 2021, justifie de mettre les frais ainsi exposés à hauteur de 226,44 euros à la charge du promoteur.

En revanche, les charges de copropriété étant dues par le propriétaire du bien, quelle qu’en soit sa jouissance, ils ne constituent pas un préjudice indemnisable par le promoteur ayant retardé la livraison.

L’absence de pose d’une partie du parquet ne pouvait à l’évidence permettre de considérer l’appartement comme achevé au 23 octobre 2020. Il n’est pas raisonnablement contestable que l’incertitude malgré tout prolongée quant à la date de livraison de l’appartement et les délais anormalement longs subis par les époux Y pour obtenir la livraison du bien au 30 juin 2021 malgré les mises en demeure des 23 octobre 2020 et 28 avril 2021 ont entraîné un préjudice lié aux démarches et au temps consacré à la relance du promoteur pour exécuter ses obligations contractuelles. Ce préjudice sera réparé par l’allocation de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

La défenderesse, partie perdante, supportera les dépens et paiera aux époux Y une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SNC AC & AD PROMOTION 8 à payer à Monsieur X Y et Madame Z AB épouse Y, ensemble, la somme de 7 560 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de percevoir des revenus de la location de l’appartement A1D[…] de novembre 2020 à juin 2021,

CONDAMNE la SNC AC & AD PROMOTION 8 à payer à Monsieur X Y et Madame Z AB épouse Y, ensemble, la somme de 4 740 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût de stockage des équipements de cuisine et aux frais d’annulation du chantier à ce titre,

CONDAMNE la SNC AC & AD PROMOTION 8 à payer à Monsieur X Y et Madame Z AB épouse Y, ensemble, la somme de 226,44 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais d’électricité concernant l’appartement A1D[…] du 23 octobre 2020 au

30 juin 2021,

CONDAMNE la SNC AC & AD PROMOTION 8 à payer à Monsieur X Y et Madame Z AB épouse Y, ensemble, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts au titre des démarches et du temps passé,

DEBOUTE les parties pour le surplus,

CONDAMNE la SNC AC & AD PROMOTION 8 à payer à Monsieur X Y et Madame Z AB épouse Y, ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile,

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N° RG 21/09203 N° Portalis DBX6-W-B7F-WB26

CONDAMNE la SNC AC & AD PROMOTION 8 aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame Anne MURE, le Président, et Madame Elodie

GUILLIEU, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

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N° RG 21/09203 – N° Portalis DBX6-W-B7F-WB26

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Mande et Ordonne :

A tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre le présent jugement à exécution.

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main

A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la minute du présent jugement a été signée par le Président et par le Greffier.

La présente, délivrée par Nous, Greffier soussigné,

Le 14 Décembre 2022

E IR IA DE IC D U L A N U IB

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