Tribunal Judiciaire de Toulouse, Procedures simplifiees, 26 mars 2026, n° 25/00373

TJ Toulouse 26 mars 2026

Résumé par Doctrine IA

Le syndicat des copropriétaires demandait la condamnation de Monsieur [G], [A] et Madame [E], [A] au paiement de charges de copropriété impayées, ainsi que des frais de recouvrement et une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. La question juridique posée était de déterminer la responsabilité des copropriétaires et le montant des sommes dues, en tenant compte des frais engagés par le syndicat.

La juridiction a condamné Monsieur [G], [A] à payer la somme de 1758,48€ au titre des charges impayées et 36€ pour les frais de recouvrement pré-contentieux. Madame [E], [A] a été mise hors de cause, sa qualité de propriétaire n'étant pas établie.

Enfin, Monsieur [G], [A] a été condamné à verser 300€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. Le tribunal a rejeté les autres demandes du syndicat des copropriétaires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, procedures simplifiees, 26 mars 2026, n° 25/00373
Numéro(s) :	25/00373
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 avril 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Gaëlle LEFRANCOIS
Cabinet(s) :	DBA
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 72A

N° RG 25/00373 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TXQK

JUGEMENT

N° B

DU : 26 Mars 2026

Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la Société SAS CREDIT AGRICOLE IMMOBILIERS SERVICES, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

[G], [P], [A],

[E], [U], [J], [B] épouse, [A]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e LEFRANCOIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 26 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

représentée par Maître Gaëlle LEFRANCOIS de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M., [G], [P], [A], demeurant, [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Mme, [E], [U], [J], [B] épouse, [A], demeurant, [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [G], [A] et Madame, [E], [A] sont propriétaires des lots n°51 et 132 au sein de la copropriété de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 7].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 7], agissant par la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIERS SERVICES, a fait délivrer à Monsieur, [G], [A] et Madame, [E], [A] plusieurs mises en demeure et une sommation de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 7], agissant par la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIERS SERVICES, a fait assigner Monsieur, [G], [A] et Madame, [E], [A] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024.

Après deux renvois, à l’audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 7], agissant par la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIERS SERVICES- représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de condamner Monsieur, [G], [A] et Madame, [E], [A] à lui régler la somme de 3690,84€, de les condamner à lui verser également la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 7] indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées au 25 novembre 2024 pour un montant de 3690,84€. Il est constaté à la lecture des pièces que cette somme comprend des frais de recouvrement pré-contentieux à hauteur de 1932,36€.

Citée par procès-verbal de recherches infructueuses en date du 26 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur, [G], [A] et Madame, [E], [A] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 7] produit, à titre de justificatif de propriété une attestation notariée attestant de la vente intervenue le 20 juillet 2006, qui ne mentionne cependant que Monsieur, [G], [A] en tant que propriétaire. Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne justifie que du fait que Monsieur, [G], [A] soit propriétaire des lots 51 et 132 au sein de la copropriété, et il convient de mettre Madame, [E], [A] hors de cause, sa qualité de propriétaire n’étant pas établie.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 11 juin 2015, du 9 juin 2016, du 22 juin 2017, du 19 juin 2018, du 11 avril 2019, du 2 juillet 2020, du 28 juin 2021, du 5 octobre 2022, du 4 juillet 2023, et du 19 septembre 2024, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à Monsieur, [G], [A] et Madame, [E], [A] ; et un extrait du compte de copropriété arrêté au 25 novembre 2024.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur, [G], [A] reste débiteur de la somme suivante au titre des charges de copropriété: 1758,48€.

Monsieur, [G], [A] sera donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 7] la somme totale de 1758,48€.

II. SUR LES INTERETS ET LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais divers :

La lecture de l’extrait de compte arrêté au 25 novembre 2024 laisse apparaître une somme de 180€ facturée le 20 décembre 2022 sous l’intitulé « CAIS Dossier, [O] ».

Une autre somme de 380€ facturée le 29 novembre 2023 sous l’intitulé « CAIS Etablissement état daté » figure également dans l’extrait de compte.

Il n’est produit aucun justificatif quant à la nature et l’exigibilité de ces frais, dont il n’est pas possible de déterminer à quel titre ils ont été facturés ni s’ils ont fait l’objet d’une demande en paiement auprès du copropriétaire.

Partant, ces frais doivent être exclus et ne peuvent être retenus au titre de frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

— sur les frais de relance :

Les frais de relance antérieure à la mise en demeure ne sont pas des frais nécessaires. Les frais de relance postérieurs à la mise en demeure sont, quant à eux, parfaitement inutiles.

Enfin, il n’est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seule la mise en demeure du 3 octobre 2016 doit être comptabilisée au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic et les frais d’huissier :

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 7] a comptabilisé dans le compte de charges ce qui semble correspondre à des honoraires de suivi du dossier ou à des frais d’huissier à hauteur de 312€ (CTX FRAIS ENQUETE, [A]), 221, 74€ (CTX FRAIS HDJ, [A] TRANSMISSION ACTE), et 176,58€ (FRAIS SIGNIF USA, [A]).

S’il s’agit de frais d’huissier, il convient de rappeler que les débours tarifés des huissiers sont indemnisés au titre des dépens lorsqu’ils sont des préalables nécessaires à l’instance.

Si ces sommes correspondent à des honoraires du syndic, il convient de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de Monsieur, [G], [A] à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé, ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun justificatif de ces sommes, de sorte que la nature de ces frais n’est pas connue et que leur caractère nécessaire au recouvrement de la créance ne peut être considéré comme démontré.

Monsieur, [G], [A] sera donc condamné uniquement au paiement de la somme de 36 € au titre des frais pré-contentieux, correspondant au coût de la première mise en demeure.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur, [G], [A], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 7] une somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à la qualification du jugement, rendu en dernier ressort, il n’y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur, [G], [A] à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 7], agissant par la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIERS SERVICES, les sommes de :

—  1758,48€ au titre des charges et provisions impayés au 25 novembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus),

—  36,00€ au titre des frais de recouvrement pré-contentieux,

CONDAMNE Monsieur, [G], [A] à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 7], agissant par la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIERS SERVICES, une somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 8], [Localité 2] à l’égard de Madame, [E], [A] ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 8], [Localité 3], [Adresse 9] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur, [G], [A] aux dépens.

La greffière, Le juge