DU 07 Janvier 2026 Minute numéro :

N° RG 25/00961 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OVYM

Code NAC : 30B

S.C.I. SEGRO URBAN LOGISTICS PR2

C/

S.A.S. TRANSPORT SANG & ORGANE La société TRANSPORT SANG & ORGANE, société par actions simplifiée au capital de 5.000,00 euros, dont le siège social est situé [Adresse 4] à TOURS (37000), immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de TOURS sous le numéro 908 540 578, élisant domicile dans les lieux loués savoir au SEGRO PARK LE THILLAY, [Adresse 2])

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge,

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. SEGRO URBAN LOGISTICS PR2, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas BOUYER de la SELARL GRAND MARTROY AVOCAT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 302, M^e Marie SACCHET, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR

S.A.S. TRANSPORT SANG & ORGANE La société TRANSPORT SANG & ORGANE, société par actions simplifiée au capital de 5.000,00 euros, dont le siège social est situé [Adresse 4] à TOURS (37000), immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de TOURS sous le numéro 908 540 578, élisant domicile dans les lieux loués savoir au [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 5]

non representé

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Débats tenus à l’audience du : 03 Décembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 07 Janvier 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature électronique du 18 novembre 2024, la S.C.I. SEGRO URBAN LOGISTICS PR2 a consenti un bail commercial à la société TRANSPORT SANG & ORGANE, portant sur des locaux commerciaux situés dans la cellule 1 du bâtiment 1 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3]) pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 15 décembre 2024, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 167.650 euros et le bénéfice d’une franchise de loyer de trois mois.

Le 22 juillet 2025, la S.C.I. SEGRO URBAN LOGISTICS PR2 a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société TRANSPORT SANG & ORGANE, portant sur la somme de 70.842,33 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, la S.C.I. SEGRO URBAN LOGISTICS PR2 a fait assigner en référé la société TRANSPORT SANG & ORGANE devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

DIRE ET JUGER que la société SEGRO URBAN LOGISTICS PR2 est régulière, recevable et bien fondée dans ses demandes, tant en droit qu’en fait, CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 18 novembre 2024 à la date du 23 aout 2025, et subséquemment la résiliation de ce bail, ORDONNER l’expulsion des locaux objet du bail commercial conclu le 18 novembre 2024 de la société TRANSPORT SANG & ORGANE et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée et si besoin avec le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir, CONDAMNER la société TRANSPORT SANG & ORGANE au paiement provisionnel de la somme de 41.912,50 € à la société SEGRO URBAN LOGISTICS PR2, correspondant au montant du dépôt de garantie détenu par cette dernière, à raison de l’obligation non sérieusement contestable du preneur stipulée au bail d’appréhension par le bailleur dudit dépôt de garantie à titre de premiers dommage et intérêts,

FIXER l’indemnité d’occupation journalière due par la société TRANSPORT SANG & ORGANE à la somme de 1.093,37 €, outre charges et taxes journalières à hauteur de 140,22 € jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués et remise des clés, outre tous accessoires de loyer, et CONDAMNER en tant que de besoin la société TRANSPORT SANG & ORGANE au paiement provisionnel de ces indemnités,

DIRE ET JUGER que ladite indemnité d’occupation sera indexée annuellement sur la base de l’évolution de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), l’indice de base étant le dernier indice applicable à la date d’acquisition de la clause résolutoire, à savoir l’indice du 1er trimestre 2025 (137,29), et l’indice de comparaison étant l’indice du même trimestre de l’année suivante,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER la société TRANSPORT SANG & ORGANE au paiement provisionnel des sommes suivantes : * 94.792,50 € au titre des loyers et charges impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 25 juillet 2025,

* 9.479,25 € au titre de la clause pénale visée à l’article CG12 du bail,

* 50.295,00 € au titre du remboursement des mesures financières d’accompagnement accordées aux termes de l’article CP4.1(c) du bail,

* 252.780,00 € au titre de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de l’absence de locataire, évaluée forfaitairement à un an de loyer avec ses accessoires selon l’article CG12.2 du bail,

* Le tout assorti des intérêts de retard contractuels tels que visés à l’article CG7.1 du bail, soit au taux Euribor trois mois majoré de cinq cents (500) points de base,

CONDAMNER la société TRANSPORT SANG & ORGANE à régler à la société SEGRO URBAN LOGISTICS PR2 à la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, DEBOUTER la société TRANSPORT SANG & ORGANE de l’intégralité de ses demandes à intervenir, CONDAMNER la société TRANSPORT SANG & ORGANE aux entiers dépens, comprenant le coût de la présente assignation et de la levée des états à intervenir, ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 décembre 2025 à laquelle la société TRANSPORT SANG & ORGANE, citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La S.C.I. SEGRO URBAN LOGISTICS PR2 a maintenu ses demandes aux termes de son assignation et a été autorisée à communiquer en cours de délibéré l’état récapitulatif des inscriptions de la société défenderesse qui mentionne un créancier dans le cadre d’une opération de crédit-bail en matière immobilière.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties le 18 novembre 2024 contient une clause résolutoire et stipule dans son article CG 12.2 (page 45) qu’à défaut pour le preneur d’exécuter une seule des clauses, charges et conditions du bail et de ses annexes (…) ou à défaut de payer exactement à son échéance une seule somme due en vertu des présents ou de ses suites (…), le bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d’exécuter ou un mois après un commandement de payer, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 22 juillet 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il résulte du décompte versé aux débats que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 22 août 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le dépôt de garantie

Le bail commercial conclu le 18 novembre 2024 prévoit le versement d’un dépôt de garantie fixé à 41 912,50 euros, correspondant à trois mois de loyer contractuel et stipule en son article CP5.2 des conditions particulières « En cas de mise en jeu de la clause résolutoire, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages-intérêts sans préjudice de tous autres comme dit à l’article CG12. »

Or, cette stipulation contractuelle s’apparente à une clause pénale et apparait en l’espèce manifestement excessive.

De surcroit, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le locataire restera acquis à la bailleresse dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être restitué par la bailleresse qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à dommages-intérêts.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie.

Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

La société bailleresse sollicite une provision totale de 407.346,75 euros décomptée de la façon suivante :

* 94.792,50 € au titre des loyers et charges impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 25 juillet 2025,

* 9.479,25 € au titre de la clause pénale visée à l’article CG12 du bail,

* 50.295 € au titre du remboursement des mesures financières d’accompagnement accordées aux termes de l’article CP4.1(c) du bail,

* 252.780 € au titre de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de l’absence de locataire, évaluée forfaitairement à un an de loyer avec ses accessoires selon l’article CG12.2 du bail,

* Le tout assorti des intérêts de retard contractuels tels que visés à l’article CG7.1 du bail, soit au taux Euribor trois mois majoré de cinq cents (500) points de base,

Sur l’arriéré locatif

Il résulte du décompte visé dans l’assignation et des factures produites que la dette locative s’élève à 94 792,50 euros au 25 août 2025, échéance du 3ème trimestre 2025 incluse.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société TRANSPORT SANG & ORGANE n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 94.792,50 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 25 août 2025 et il conviendra de condamner la société TRANSPORT SANG & ORGANE par provision au paiement de cette somme.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties stipule en son article CG2.7 « Sans préjudice de l’application de l’article CG12 dans l’hypothèse d’une résiliation du bail, faute par ce dernier de quitter les locaux à la date prévue pour quelque cause que ce soit et notamment congé du preneur, (…), résiliation du bail par application de la clause résolutoire etc., il sera dû au bailleur par le preneur qui l’accepte expressément, à titre d’indemnité d’occupation, avec exigibilité immédiate, une somme égale, par jour calendaire de retard, au double du montant du loyer journalier, charges et TVA en sus jusqu’à la date complète de libération des locaux. »

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la société TRANSPORT SANG & ORGANE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la clause pénale, le remboursement des mesures financières d’accompagnement, l’indemnité compensatrice et la majoration des intérêts de retard

En l’espèce, le contrat de bail signé le 18 novembre 2024 stipule :

Article CG7.2 : « A défaut de paiement de toute somme due en vertu des présentes à son échéance, et quinze (15) jours après l’envoi au preneur d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée sans effet, valant mise en demeure, une majoration de 10% des sommes dues sera en outre appliquée de plein droit et ce indépendamment des intérêts de retard prévus au paragraphe ci-dessus, de tous dommages-intérêts et de l’éventuelle mise en jeu de la clause résolutoire. »

Article CP4.1(c) : « A titre commercial et exceptionnel, le bailleur consent au preneur une franchise de loyer hors taxes hors charges de 3 mois de loyers à compter de la date d’effet du bail, soit du 15 décembre 2024 au 14 mars 2025 ; étant précisé que l’ensemble des charges et taxes mises à la charge du preneur au titre du bail seront dues au bailleur pendant cette période. »

Article CG12.2 : « Sans préjudice de son obligation de paiement des loyers échus et de leurs accessoires, le preneur devra au bailleur, de plein droit, à titre de la cause pénale forfaitaire et conventionnement irréductible :

le dépôt de garantie, nonobstant le paiement des loyers comme dit ci-dessus ;l’indemnité d’occupation visée à l’article CG2.7 des présentes ;le remboursement des éventuelles mesures financières d’accompagnement visées à l’article CP4.1(c) ;(…)une indemnité compensatrice du préjudice résultant de l’absence de locataire, évaluée forfaitairement à un an de loyer avec ses accessoires ;(…) »

Article CG7.1 « Tout paiement de loyer et de toute autre somme due par le preneur au bailleur en vertu du Bail qui ne sera effectué à la date d’échéance fera l’objet, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du bail, d’un paiement d’intérêts de retard au taux Auribor trois mois majoré de cinq cents (500) points de base, calculés prorata temporis à compter de la date d’exigibilité de la somme en question et qui seront payables avec la somme principale. »

Toutefois, ces demandes apparaissent manifestement excessives et sont fondées sur des stipulations contractuelles s’apparentant à des clauses pénales susceptibles comme telles d’être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la clause pénale de 10%, le remboursement des mesures financières d’accompagnement, l’indemnité compensatrice et la majoration des intérêts de retard.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société TRANSPORT SANG & ORGANE, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. SEGRO URBAN LOGISTICS PR2 le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société TRANSPORT SANG & ORGANE à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 18 novembre 2024 et la résiliation de ce bail à la date du 22 août 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des locaux commerciaux situés dans la cellule 1 du bâtiment 1 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3]) dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société TRANSPORT SANG & ORGANE et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société TRANSPORT SANG & ORGANE à payer à la S.C.I. SEGRO URBAN LOGISTICS PR2 la somme provisionnelle de 94.792,50 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 25 août 2025, terme du 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société TRANSPORT SANG & ORGANE à la S.C.I. SEGRO URBAN LOGISTICS PR2, à compter du 22 août 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société TRANSPORT SANG & ORGANE au paiement de cette indemnité ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la clause pénale de 10%, le remboursement des mesures financières d’accompagnement, l’indemnité compensatrice et la majoration des intérêts de retard ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société TRANSPORT SANG & ORGANE au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société TRANSPORT SANG & ORGANE à payer à la S.C.I. SEGRO URBAN LOGISTICS PR2 la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 07 Janvier 2026.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT