Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 1re chambre civile, 7 mars 2024, n° 22/00475

TJ Bordeaux 7 mars 2024

Arguments

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Accepté
Propriété des lots et obligation de paiement des charges
La cour a jugé que la société PHOENIX AVENTURE, en tant que propriétaire, est responsable du paiement des charges de copropriété, et que les preuves fournies par le syndicat justifient les montants réclamés.
Accepté
Préjudice financier dû au défaut de paiement
La cour a reconnu que le défaut de paiement a causé un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages intérêts.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a jugé que le syndicat a droit à une indemnisation pour ses frais de justice, en raison de la nécessité d'engager une procédure pour obtenir le paiement des charges.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "Hespéride de Longchamps" situé à Bordeaux a assigné la société Phoenix Aventure en paiement des charges de copropriété impayées. Le syndicat réclame la somme de 35 998,63 € au titre des charges impayées, ainsi que des dommages et intérêts et des frais de procédure. La société Phoenix Aventure conteste cette demande et demande à être déboutée de toutes les demandes du syndicat. Le tribunal a jugé recevables et bien fondées les demandes du syndicat et a condamné la société Phoenix Aventure à payer les sommes réclamées, ainsi que des dommages et intérêts et des frais de procédure. Le tribunal a également rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit et a condamné la société Phoenix Aventure aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 1re ch. civ., 7 mars 2024, n° 22/00475
Numéro(s) :	22/00475
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marc-Robert HOFFMANN NABOTIngrid THOMASGéraldine FERGEAU
Cabinet(s) :	MAITRE INGRID THOMAS
Parties :	S.D.C. DE L' ENSEMBLE IMMOBILIER “ HESPERIDES DE LONGCHAMPS ” c/ S.A.S. PHOENIX AVENTURE

Texte intégral

N° RG 22/00475 – N° Portalis DBX6-W-B7F-WF3J

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

72A

N° RG 22/00475 – N° Portalis DBX6-W-B7F-WF3J

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “HESPERIDES DE LONGCHAMPS”

S.A.S. PHOENIX AVENTURE

Exécutoires délivrées

Avocats : M^e Géraldine FERGEAU

M^e Marc HOFFMANN

la SELARL MAITRE INGRID THOMAS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 MARS 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Madame Hassna AHMAR-ERRAS, adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

DEBATS :

A l’audience publique du 25 Janvier 2024 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “HESPERIDES DE LONGCHAMPS” représenté par son syndic, la SAS SOCIETE DE PRESTATIONS EN GESTION IMMOBILIERE (SOPREGI) sise 123 avenue de la République à Châtillon (92320)

30 rue David Johnston

33000 BORDEAUX

représenté par Maître Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant, M^e Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

N° RG 22/00475 – N° Portalis DBX6-W-B7F-WF3J

DEFENDERESSE :

S.A.S. PHOENIX AVENTURE

5 avenue Ingres

75016 PARIS

représentée par M^e Géraldine FERGEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

La société PHOENIX AVENTURE est propriétaire des lots n°1046 et 1169 au sein de l’ensemble immobilier « Hespéride de Longchamps » situé 30 rue David Johnston, à Bordeaux (33000), copropriété représentée par son syndic, la société Sopregi.

Le syndic considère que les charges de copropriété ne sont payées qu’irrégulièrement.

Il a fait délivrer une assignation en paiement de la somme de 10.503,39 € au titre des charges et provisions impayées à la fin de l’année 2021, a complété sa demande pour la porter à 15.227,81 € charges du 1er trimestre incluses et finalement à 35.998,63 € appel de provision du 3ème trimestre 2023 inclus.

Aucune conciliation n’a pu intervenir.

***

Au terme de ses dernières conclusions déposées le 27 juillet 2023 le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER « HESPERIDES DE LONGCHAMPS » SITUÉ 30 RUE DAVID JOHNSTON 33000 BORDEAUX, représenté par son syndic, la société SOCIETE DE PRESTATIONS EN GESTION IMMOBILIERE (SOPREGI), société par actions simplifiée, au capital de 38 112,25 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 692 004 120, dont le siège social est situé 123, avenue de la République, à Châtillon (92320) sollicite de voir :

— Constater que la société PHOENIX AVENTURE est propriétaire des lots n°1046 et 1169 au sein de l’ensemble immobilier « Hespéride de Longchamps » situé 30 rue David Johnston, à Bordeaux (33000),

— Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Hespéride de Longchamps » situé 30 rue David Johnston, à Bordeaux (33000), représenté par son syndic, la société Sopregi,

En conséquence,

• Condamner la société PHOENIX AVENTURE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Hespéride de Longchamps » situé 30 rue David Johnston, à Bordeaux (33000), représenté par son syndic, la société Sopregi, les sommes de :

—  35.998,63 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 30 janvier 2023, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

—  2.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

—  3.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

• Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie, est de droit,

• Condamner la société PHOENIX AVENTURE aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande le syndicat produit les procès-verbaux des assemblées générales pour les années 2021 à 2023 et le relevé du compte des charges ainsi que les appels de fonds.

Il précise qu’il n’a aucun revenu lui permettant d’assurer la trésorerie de cette débitrice et sollicite l’indemnisation du préjudice qui résulte du défaut de paiement.

Il précise que les frais de relance, de mise en demeure et de contentieux sont facturés conformément aux contrats de syndic signés lors des Assemblées Générales.

***

La société PHOENIX AVENTURE SAS au capital de 1 000 euros, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 883 450 579, dont le siège social est 5, avenue Ingres – 75016 PARIS par ses conclusions déposées le 21 janvier 2023 sollicite de voir :

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, A titre subsidiaire :

— SOMMER le Syndicat des Copropriétaires de fournir un justificatif détaillé des sommes qu’elle entend exiger de Madame [R] et de la société PHOENIX AVENTURE en considération de la répartition prévue au compromis de vente signé entre l’acquéreur et le vendeur du bien immeuble,

— JUGER à tout le moins que la société PHOENIX AVENTURE est prête à s’acquitter de la moitié des charges de copropriété et des frais de recouvrement demandés par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Hespéride de Longchamps » soit au total la somme de 11 504,93 euros (23 009, 86/2),

— ACCORDER à la société PHOENIX AVENTURE un échéancier de 6 mois afin qu’elle puisse s’acquitter des charges de copropriété qui seraient mises à sa charge,

En tout état de cause,

— Condamner la société SOPREGI au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au paiement de la somme de 2 000 euros.

Elle précise exercer une activité d’achat-revente et de valorisation de biens immobiliers et avoir dans ce cadre signé le 23 novembre 2020, un compromis de vente portant sur un appartement (lot n° 11046) et une cave (lot n°11169), au sein de l’ensemble immobilier « Hespérides de Longchamps », sis 30 rue David Johnston à Bordeaux (33 000), la réitération de l’acte de vente et le transfert de la pleine propriété du bien à la société PHOENIX AVENTURE a eu lieu en date du 5 mars 2021 et a été notifiée à la société SOPREGI syndic le 9 mars 2021.

Le désaccord est lié au fait que le syndic lui réclame le paiement de travaux et charges votés avant son acquisition.

Elle précise qu’elle assigne en intervention forcée l’ancienne propriétaire et actuelle locataire des lieux.

Elle rappelle les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et la jurisprudence dont il résulte que les appels de fonds appelés avant la vente sont supportés par le vendeur.

Elle indique qu’elle est en mesure de prendre en charge la moitié des charges mises en recouvrement soit 11.504,93 € et sollicite un échéancier de six mois pour lui permettre de régler l’éventuel arriéré de charges.

DISCUSSION

Le juge de la mise en état a ordonné l’interruption de l’instance par ordonnance du 19 octobre 2023 en raison de l’impossibilité pour le conseil de la défenderesse d’effectuer des actes de procédure, la SAS PHOENIX n’a pas constitué un nouvel avocat, l’instance a été reprise et la fixation de l’affaire a été ordonnée, le Tribunal s’en tiendra en conséquence aux dernières écritures déposées pour la SAS PHOENIX AVENTURE et la présente décision sera contradictoire à son égard.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale voté pour l’année 2021 et approuvant les comptes de l’année 2020 et attestation de non-recours ; le procès-verbal de l’assemblée générale voté pour l’année 2022 et approuvant les comptes de l’année 2021 et attestation de non-recours ; le procès-verbal de l’assemblée générale voté pour l’année 2023 et approuvant les comptes de l’année 2022 et attestation de non-recours, il rapporte ainsi la preuve du principe de sa créance.

Il produit un décompte précis de sa créance pour 35.998,63 € dont 32.464,05 € au titre des charges et appel pour fonds de travaux et 3.534,58 € au titre des frais de recouvrement ce qui justifie avec précision des sommes restant dues en application des délibérations des assemblées ;

La défenderesse ne justifie pas en quoi ces appels de fonds ne la concerne pas alors qu’elle est propriétaire depuis le 5 mars 2021 – ce qui correspond à la période où ces sommes ont été mises en recouvrement – et qu’elle n’a pas appelé à la cause son vendeur auquel elle impute une partie de la créance.

Elle dispose, le cas échéant d’un recours contre son vendeur et sa qualité de marchand de biens immobiliers laisse supposer d’une compétence particulière en la matière – elle ne justifie pas en quoi il serait nécessaire de lui accorder des délais de paiement, ce qui reviendrait à faire supporter aux autres copropriétaires le poids de la dette qu’elle ne veut pas assumer.

Il doit être fait à sa demande.

Le syndicat justifie par ailleurs que le défaut de paiement lui occasionne un préjudice spécifique puisque sa trésorerie est entamée et que les décisions prises ne peuvent être mises en oeuvre qu’avec retard et grâce à l’effort financier des autres copropriétaires. Il sera fait droit à sa demande en paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages intérêts.

L’équité commande en outre de condamner la défenderesse à payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

CONDAMNE la société PHOENIX AVENTURE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Hespéride de Longchamps » situé 30 rue David Johnston, à Bordeaux (33000), représenté par son syndic, la société Sopregi, les sommes de :

—  2.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

—  2.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement, nonobstant appel et sans constitution de garantie, est de droit,

CONDAMNE la société PHOENIX AVENTURE aux entiers dépens.

La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Madame Hassna AHMAR-ERRAS, adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT