Du 15 mars 2024

5AC

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 23/01775 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YJRU

[B] [L]

C/

Association L’APAJH, [N] [O]

— Expéditions délivrées à

M^e Hélène POULOU

M^e Florence PASQUON

— FE délivrée à

M^e Florence PASQUON

Le 15/03/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 mars 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [B] [L]

née le 24 Septembre 1974 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Hélène POULOU, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Association L’APAJH (ès qualité de curateur de M. [N] [O] désigné par décision du Juge des Tutelles de BORDEAUX du 10/07/2020)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [N] [O] (majeur placé sous curatelle renforcée selon jugement du Juge des Tutelles de BORDEAUX du 10/07/2020)

né le 07 Septembre 1969 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Tous deux représentés par Maître Florence PASQUON, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL PMB & ASSOCIES

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Janvier 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion en date du 02 Août 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2011, Madame [A] [M] sous curatelle Quitterie COUDEIN a donné à bail à effet du même jour à Monsieur [N] [O] un logement situé [Adresse 6]) moyennant un loyer révisable mensuel de 440€ et une provision mensuelle sur charges de 40€.

Il sera précisé à ce stade que Monsieur [O] a été placé sous le régime de la curatelle renforcée aux termes d’un jugement du 10 juillet 2020 et que l’APAJH (Association pour adultes et jeunes handicapés) a été désignée en qualité de curateur.

Par acte authentique en date du 13 janvier 2021, Madame [B] [L] est devenue propriétaire du bien donné à bail à Monsieur [N] [O].

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 avril 2022, Madame [B] [L] a fait délivrer à Monsieur [N] [O] un congé pour un motif légitime et sérieux tenant à la rénovation totale de l’appartement à effet au 11 juillet 2023.

Monsieur [N] [O] s’est maintenu dans les lieux postérieurement à la date d’effet du congé.

Par actes introductifs d’instance en date des 2 et 4 août 2023, Madame [B] [L] a fait assigner Monsieur [N] [O] et l’APAJH (Association pour adultes et jeunes handicapés) devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 3 novembre 2023 aux fins de voir :

déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Monsieur [N] [O] le 7 avril 2022 pour le 11 juillet 2023déclarer Monsieur [N] [O] occupant sans droit ni titre des locaux qu’il occupe sis [Adresse 6] et d’ordonner en conséquence son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de son chefcondamner Monsieur [N] [O] au paiement jusqu’au départ effectif des lieux d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légalecondamner Monsieur [N] [O] au paiement à Madame [B] [L] d’une somme de 2.000€ au titre de dommages et intérêtscondamner Monsieur [N] [O] au paiement à Madame [B] [L] d’une somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civilecondamner Monsieur [N] [O] aux entiers dépens y compris au coût du congé et de l’assignationordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 515 du Code de procédure civile

L’affaire initialement appelée à l’audience du 3 novembre 2023 a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été plaidée à l’audience du 19 janvier 2024.

Lors de l’audience du 19 janvier 2024, Madame [B] [L], représentée par son conseil, maintient les termes de sa demande initiale. Elle expose, qu’à l’expiration du délai prévu par le congé pour motifs sérieux et légitimes délivré conformément à l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [O] n’a pas quitté et libéré les lieux de sorte qu’il est occupant sans droit ni titre depuis la date d’effet du congé ; qu’elle est fondée à solliciter son expulsion. Elle fait valoir que le congé est valable en la forme et au fond. Elle soutient que le congé est totalement justifié par des motifs légitimes et sérieux précisant que son projet consiste en une rénovation intégrale de son appartement entraînant démolition des murs porteurs, démolition de la salle de bain et de la cuisine, réfection de l’ensemble des menuiseries, de l’électricité, rénovation intérieure totale et mise en place de l’ameublement. Elle ajoute qu’il n’appartient pas à Monsieur [O] d’apprécier l’opportunité ou non de ces travaux, le bailleur, en tant que propriétaire de son bien, étant le seul à qui incombe ce choix. Elle indique fournir la preuve de la réalité des travaux projetés ; que l’intention réelle de faire réaliser des travaux est parfaitement démontrée et que les travaux envisagés nécessitent la libération totale des lieux de la part du locataire. Elle s’oppose à la demande de délai formée par Monsieur [O] à titre subsidiaire au motif qu’il ne justifie d’aucune démarche active pour trouver un logement. Elle sollicite l’allocation d’une somme à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi par elle.

En défense, Monsieur [N] [O] assisté de son curateur, l’APAJH 33 (Association pour adultes et jeunes handicapés), représenté par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

déclarer le congé délivré par Madame [L], selon lettre recommandée en date du 7 avril 2022, nul et non avenu pour absence de motifs légitimes et sérieux

débouter Madame [L] de ses demandes telles que dirigées à l’encontre de Monsieur [O], assisté de son curateurcondamner Madame [L] à payer à Monsieur [O] assisté de son curateur la somme de 2.000€ au titre du préjudice subicondamner Madame [L] à payer à Monsieur [O] assisté de son curateur la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépensA titre subsidiaire,

accorder à Monsieur [O] assisté de son curateur un délai qui ne saurait être inférieur à 36 mois pour partir du logementjuger n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civiledire et juger que chaque partie conserve ses dépens

Il sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de Madame [L] estimant que le congé délivré est nul et non avenu pour absence de motif légitime; que la réalité du motif doit s’apprécier avec les éléments justificatifs de la volonté réelle du bailleur d’effectuer des travaux et qu’en l’espèce, il n’existe rien de tel. Il indique qu’aucun rapport d’expertise remettant en cause l’habitabilité du logement, aucun devis, aucune obligation judiciaire de remise en état ne sont produits à l’appui du congé. Il fait valoir que l’appartement est en bon état ne nécessitant pas de travaux d’ampleur et produit un procès-verbal de constat accompagné de photographies. Il soutient que le congé n’est pas justifié par des motifs sérieux et légitimes. Il ajoute que ce n’est qu à la suite de sa réponse que Madame [L] tente de démontrer le motif légitime à son départ des lieux ; que le congé délivré en avril 2022 ne répond pas aux exigences légales et jurisprudentielles. Il sollicite, si le juge estimait le congé valable, qu’il lui soit accordé les plus larges délais pour quitter les lieux dès lors qu’il ne pourrait se reloger dans des conditions normales. Il précise qu’il fait des démarches actives pour se reloger.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 15 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de Madame [L]

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, en vertu des dispositions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

L’article 15 I de la loi précitée impose, à peine de nullité du congé pour motif légitime et sérieux, l’indication du motif invoqué. En outre, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Au surplus, le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

L’intention de reprendre un immeuble pour l’améliorer, le rénover ou même le démolir ou le reconstruire peut justifier un congé pour motif légitime et sérieux.

Lorsque le bailleur invoque comme motif légitime et sérieux de congédiement du locataire l’intention de faire des travaux, il lui appartient de rapporter la preuve de la réalité de ses intentions.

Enfin, le motif légitime et sérieux doit s’apprécier au moment de la délivrance du congé.

En l’espèce, se prévalant d’une occupation sans droit ni titre de Monsieur [O] en ce qu’il s’est maintenu dans les lieux au-delà de l’expiration du délai de préavis du congé qui lui a été signifié, Madame [L] entend obtenir son expulsion et sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation.

De son côté, Monsieur [O] conteste la validité du congé pour motif légitime et sérieux.

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [O] a conclu un contrat de bail en date du 11 juillet 2011 à effet du même jour avec Madame [A] [M] sous curatelle Quitterie COUDEIN pour une durée de 3 ans reconductible lequel a été reconduit tacitement.

Il ressort en outre de l’attestation notariale produite que Madame [B] [L] est devenue propriétaire de ce bien suivant acte authentique du 13 janvier 2021.

Il est par ailleurs constant que Madame [L] a fait délivrer à Monsieur [O], suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 7 avril 2022, un congé pour motifs légitimes et sérieux à effet au 11 juillet 2023.

Ce congé comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’il contient l’indication du motif invoqué à savoir la rénovation totale de l’appartement. Au surplus, il a été délivré par la bailleresse dans un délai de six mois.

S’agissant des motifs sérieux et légitimes, le congé a été motivé par l’intention de la bailleresse de réaliser des travaux de rénovation totale. Madame [L] y indique que : «L’appartement va être entièrement rénové de la manière suivante:

— démolition des murs non porteurs

— démolition salle de bain et de la cuisine

— réfection de l’ensemble des menuiseries

— réfection de l’électricité

— rénovation intérieure totale comprenant notamment enlèvement de l’ensemble des revêtements, mise en peinture, modification de l’agencement intérieur

— mise en place de l’ameublement».

Toutefois, les éléments produits conduisent à s’interroger sur la réelle intention de Madame [L] de récupérer le bien loué pour y faire des travaux d’envergure dans la mesure où le devis pour la fourniture des menuiseries a été établi le 23 juin 2023 par la société SAINT GOBAIN VITRAGE BATIMENT et le devis pour les travaux de rénovation de l’appartement par Monsieur [P] [R], le 5 juin 2023, soit pour ces deux devis plus d’un an après la délivrance du congé le 7 avril 2022, ce qui ne permet pas de démontrer que l’intention de la bailleresse lors de la délivrance du congé était bien de voir effectuer des travaux dans les lieux.

Par ailleurs, il convient de relever que le devis n°093.23 de rénovation complète de l’appartement comprenant des travaux de démolition, d’électricité, de plomberie, de cloisons, de menuiseries, de peintures, de sols et de la pose d’une cuisine et des travaux dans la salle de bains pour un montant total de 36.830€ a été réalisé le 5 juin 2023 par Monsieur [P] [R], auto-entrepreneur et partenaire de Madame [L] lié par un Pacte civil de solidarité ainsi qu’il résulte de l’attestation notariale du 13 janvier 2021. On peut valablement se questionner sur le caractère complaisant de ce devis.

L’ensemble de ces éléments conduit à s’interroger sur la réelle intention de Madame [L] entourant la délivrance du congé pour motifs légitimes et sérieux à Monsieur [O].

Le juge des référés n’étant pas compétent pour apprécier l’intention des parties, force est de constater qu’il existe une contestation sérieuse relative à la validité du congé délivré à Monsieur [O] qu’il appartient au juge du fond de trancher. Partant, les demandes tendant à déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Monsieur [O] le 7 avril 2022 pour le 11 juillet 2023, à déclarer Monsieur [O] occupant sans droit ni titre des locaux qu’il occupe, à ordonner son expulsion ne peuvent utilement prospérer en l’état en référé. Par ailleurs, la demande de condamnation de Monsieur [O] au paiement d’une indemnité d’occupation, demande subséquente, sera de fait tout naturellement rejetée.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts formée par Madame [L] à hauteur de 2.000€, il convient de rappeler que si, en application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés a le pouvoir d’accorder une provision au créancier si celui-ci justifie d’une créance non sérieusement contestable, il n’est pas compétent pour allouer des dommages et intérêts. En conséquence, il n’y a pas lieu à statuer en référé sur la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par Madame [L].

Sur les demandes reconventionnelles émises par Monsieur [O] à titre principal

— Sur la demande de nullité du congé

Le juge des référés, juge du provisoire et de l’évidence, ne dispose pas du pouvoir de valider ou d’ annuler un congé délivré par un bailleur, une telle décision, par son caractère définitif, relevant de l’appréciation des juges du fond. Si les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 disposent qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée, une telle prérogative relève nécessairement des juges saisis du fond du litige. Il n’y a donc pas lieu à statuer en référé sur la demande tendant à déclarer le congé nul et non avenu.

— Sur la demande formée par Monsieur [O] au titre du préjudice subi

Monsieur [O] sollicite de voir condamner Madame [L] à lui verser la somme de 2.000€ au titre du préjudice subi. Nonobstant le fait qu’il n’indique pas la nature de ce préjudice, Monsieur [O] n’apporte, au demeurant, aucune précision ni démonstration quant au quantum sollicité. Il sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle émise par Monsieur [O] à titre subsidiaire

Au vu de la solution adoptée par la juridiction de céans ayant dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par Madame [L], la demande de Monsieur [O] tendant à lui accorder un délai qui ne saurait être inférieur à 36 mois pour quitter le logement formulée à titre subsidiaire est devenue sans objet.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [L].

Condamnée aux dépens, Madame [L] sera déboutée de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [L] à verser à Monsieur [O] la somme de 500€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par Ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé quant aux demandes de Madame [B] [L] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé quant à la demande de Monsieur [N] [O] visant à déclarer le congé délivré par Madame [B] [L] nul et non avenu ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

DEBOUTONS Madame [B] [L] de sa demande en paiement en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [L] à payer à Monsieur [N] [O] une indemnité de 500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [L] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire

Ainsi jugé et prononcé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION