TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 23/03834 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X2FG

Minute n° 24/00088

Grosse délivrée

le :

à

JUGEMENT RENDU LE DIX HUIT DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 04 Décembre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 18 Décembre 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C. ALPES ATLANTIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas NAVARRI, avocat au barreau de BORDEAUX,

ET :

S.A.R.L. GARAGE PASCAL PEREZ, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Saad BERRADA, avocat au barreau de BORDEAUX,

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par décision du 14 février 2024, le juge des loyers commerciaux, saisi par la SCI ALPES ATLANTIQUE d’une demande en fixation du prix à la date du renouvellement fixé au 1er octobre 2021 du bail commercial conclu avec la SARL GARAGE PASCAL PEREZ portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], a :

rejeté la demande de sursis à statuer formée par la SARL GARAGE PEREZ dans l’attente d’une décision de la Cour de cassation relative à une procédure en contestation de la validité de la vente des locaux,débouté la SARL GARAGE PEREZ de sa demande en nullité du congé avec offre de renouvellement, du mémoire en fixation du prix délivré le 23 mars 2023 et de l’assignation délivrée le 28 avril 2023,avant dire droit sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er octobre 2021, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [P] [G], avec pour mission d’évaluer la valeur locative des locaux,dit que le preneur, durant l’instance, sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement.

Par requête du 28 octobre 2024, la SARL GARAGE PASCAL PEREZ a saisi le juge en charge du contrôle des expertises, afin d’autoriser la désignation d’un sapiteur avec pour mission de :

déterminer la catégorie d’établissement à laquelle appartient l’immeuble,dire si le bailleur assure le clos et le couvert,dire si le bâtiment est louable en l’état,dire les travaux nécessaires pour que l’immeuble soit conforme aux normes de sécurité structurelle,dire si l’amiante est présente dans l’immeuble et se prononcer sur ses conséquences passées, immédiates et futures,déterminer, en l’état actuel de l’immeuble, la surface réelle louable,évaluer les travaux nécessaires pour que le bâtiment soit conforme aux normes de la construction.

Par courrier reçu au greffe le 09 octobre 2024, l’expert a indiqué que la question de l’obligation de délivrance du bailleur ne fait pas partie de sa mission, laquelle se limite à l’évaluation de la valeur locative à la date du renouvellement.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 04 décembre 2024 à l’audience du juge des loyers commerciaux statuant en qualité de juge du contrôle des expertises. La SARL GARAGE PASCAL PEREZ a maintenu sa demande fondée sur un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur du fait des dangers pour les salariés et pour le public, et ce au visa des articles 278-1, 279 et suivants du code de procédure civile, et R145-3 du code de commerce.

La SCI ALPES ATLANTIQUE a soutenu l’incompétence du juge des loyers commerciaux pour statuer sur la demande d’extension de mission et de désignation d’un sapiteur, de la déclarer irrecevable et de la rejeter. Elle sollicite sa condamnation au paiement des dépens, et à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose, au visa de l’article R145-23 du code de commerce, que la demande d’expertise complémentaire ne relève pas de la compétence du juge des loyers commerciaux dès lors qu’elle vise à mettre en jeu la délivrance conforme des locaux par le bailleur.

MOTIVATION

Sur la demande d’extension de la mission d’expertise

En vertu de l’article 236 du code de procédure civile, le juge qui a commis le technicien ou le juge chargé du contrôle peut accroître ou restreindre la mission confiée au technicien.

L’article R 145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. / Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. / La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

En l’espèce, la demande de complément de mission d’expertise vise pour le preneur, aux termes des éléments figurant dans sa requête, à soutenir l’existence d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme, manquement allégué dont la sanction éventuelle ne relèvera pas de la compétence du juge des loyers commerciaux, mais du tribunal judiciaire.

En outre, s’il est constant que l’article R145-3 du code de commerce expose que les caractéristiques du local, lesquels constituent l’un des éléments de détermination de la valeur locative, s’apprécient en considération notamment de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de conformité aux normes exigées par la législation du travail, la société PEREZ ne démontre pas que l’expert n’aurait pas intégré dans son évaluation l’état actuel du bien. Au contraire, la SCI ALPES ATLANTIQUE démontre par la production du pré-rapport de l’expert que celui-ci a d’ores et déjà décrit l’état médiocre du bâtiment et envisagé un abattement de 30% sur la valeur locative au titre de cet état général.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande formée par la SARL GARAGE PASCAL PEREZ, recevable devant le juge des loyers commerciaux en charge du contrôle des expertises, sera rejetée, dès lors qu’elle a en réalité pour objet de lui permettre de se ménager des preuves dans le cadre d’un manquement allégué à l’obligation de délivrance conforme du bailleur, litige qui ne relèvera pas de la compétence du juge des loyers commerciaux, et dont il ne pourrait pas être tenu compte dans la détermination de la valeur locative.

Sur les frais du procès

— dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL GARAGE PEREZ perdant la présente instance relative au suivi des expertises, il convient de la condamner au paiement des dépens en résultant.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu''il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La SARL GARAGE PASCAL PEREZ, tenue au paiement des dépens de la procédure de suivi des expertises, sera condamnée à payer à la SCI ALPES ATLANTIQUE la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû supporter dans ce cadre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant en qualité de juge en charge du contrôle des expertises,

Déclare recevable la demande formée par la SARL GARAGE PASCAL PEREZ ;

Déboute la SARL GARAGE PASCAL PEREZ de sa demande d’extension de la mission d’expertise et de désignation d’un sapiteur en matière de bâtiment ;

Fixe au 1er mars 2025 le délai pour l’expert pour déposer son rapport d’expertise ;

Condamne la SARL GARAGE PASCAL PEREZ au paiement des dépens de la procédure relative au suivi de l’expertise ;

Condamne la SARL GARAGE PASCAL PEREZ à payer à la SCI ALES ATLANTIQUE la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE