Du 19 décembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01262 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLD7

Etablissement public AQUITANIS

C/

[L] [W], [E] [O]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à AQUITANIS

Le 19/12/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Mélody GOMBERT,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Etablissement public AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représenté par Mme [B] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Madame [L] [W]

[Adresse 3] [Adresse 2]

[Localité 6]

Présente

Monsieur [E] [O]

[Adresse 3] [Adresse 2]

[Localité 6]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Un des défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 26 mai 2023, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Monsieur [E] [O] et Madame [L] [W] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier à Monsieur [E] [O] et Madame [L] [W] le 19 mars 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. AQUITANIS leur a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 3 juillet 2024, AQUITANIS a fait assigner Monsieur [E] [O] et Madame [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé en lui demandant notamment :

— de constater la résiliation de la location pour défaut d’assurance et défaut de paiement des loyers et des charges locatives et non production d’un justificatif d’assurance ;

— d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement occupé à [Adresse 4] ;

— d’autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix;

— de les condamner solidairement à payer par provision la somme de 3378,66 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de l’assignation ;

— de les condamner solidairement à titre provisionnel à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier terme de loyer et des charges jusqu’à libération des lieux ;

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2024.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, AQUITANIS actualise sa créance à la somme de 3311,66 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

AQUITANIS rappelle, toutefois, l’existence de mesures prises par la commission de surendettement et indique que les paiements ont repris, de telle sorte qu’elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire tout en constatant que les défendeurs n’ont toujours pas fournis d’attestation d’assurance.

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par AQUITANIS à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Madame [L] [W], qui comparaît en personne, affirme être titulaire d’une assurance. Elle demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Monsieur [E] [O], régulièrement cité à étude n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties.

Dans le cadre d’une note en délibéré, en date du 18 octobre 2024, AQUITANIS indique avoir reçu une attestation d’assurance en cours de validité, de telle sorte qu’elle se désiste de sa demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance.

Au regard des documents transmis à l’audience concernant les décisions de la commission de surendettement, AQUITANIS sollicite de la juridiction qu’elle accorde aux défendeurs les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan imposé par la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite.

En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— sur la recevabilité de l’action :

AQUITANIS justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 23 août 2022, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 4 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 19 mars 2024, pour la somme en principal de 2296,22 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 20 mai 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, prévoit cependant que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI prévoit que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est produit par AQUITANIS le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [E] [O] et Madame [L] [W] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3311,66 euros à la date du 2 octobre 2024 ce qu’ils ne contestent pas. Il convient donc de les condamner au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits Monsieur [E] [O] et Madame [L] [W] ont repris le paiement du loyer courant et des charges courants, et que la Commission de Surendettement des Particuliers par décision du 19 septembre 2024 a rééchelonné tout ou partie des créances de Monsieur [E] [O] et Madame [L] [W]. Concernant la dette de la société AQUITANIS, Monsieur [E] [O] et Madame [L] [W] bénéficient d’un délai de 75 mois avec des mensualités à hauteur de 45,05 euros pour le montant de leur dette établi à 3378,66 euros.

Dans ces conditions il y a lieu d’accorder à Monsieur [E] [O] et Madame [L] [W] les délais de paiement tels que fixés par la commission de surendettement et de suspendre les effets de la clause résolutoire, à charge pour eux de régler le loyer et les charges courants. A défaut la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [E] [O] et Madame [L] [W] pourra être poursuivie et ils seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 671,96 euros, réévaluable dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [O] et Madame [L] [W], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, leur situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Mélody GOMBERT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 20 mai 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mai 2023 et liant l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS à Monsieur [E] [O] et Madame [L] [W], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 4] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [O] et Madame [L] [W] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 3311,66 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges (décompte arrêté au 2 octobre 2024, échéance de septembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

ACCORDONS à Monsieur [E] [O] et Madame [L] [W] des délais de paiement conformément à la décision de la commission de surendettement en date du 19 septembre 2024 sur le fondement de l’article 24 VI et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour acquitter leur dette locative, en principal et intérêts, outre les dépens et indemnité de procédure ;

AUTORISONS Monsieur [E] [O] et Madame [L] [W], conformément à la décision de la commission de surendettement en date du 19 septembre 2024, à s’acquitter de leur dette, outre le loyer et les charges courants, en 75 mensualités de 45,05 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [E] [O] et Madame [L] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS pourra faire procéder à son- leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [E] [O] et Madame [L] [W] seront tenus de payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (671,96 euros au jour du dernier décompte), dont le montant sera actualisé selon les modalités contractuelles au jour de la déchéance des délais de paiement, et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS solidairement sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [O] et Madame [L] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande formée par l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE