Du 12 novembre 2024

5AG

PPP Contentieux général

N° RG 24/01689 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJNC

[E] [D]

C/

Fondation JOHN BOST

— Expéditions délivrées à M^e PERETTI

— FE délivrée au défendeur

Le /11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 12 novembre 2024

JUGE : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

Madame [E] [D]

née le 02 Mai 1995 à [Localité 6]

[Adresse 2] [Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Charlotte PERETTI (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Fondation JOHN BOST – siren 781 669 601 -

[Adresse 9]

[Localité 3]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 10 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 10 mars 2022 à effet du 18 mars 2022, la FONDATION JOHN BOST a consenti à Madame [E] [D] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 8] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 570 euros révisable outre une provision mensuelle sur charges de 62 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 18 mars 2023 lors duquel il a été constaté que le plafond de la chambre présentait une infiltration.

Estimant qu’aucune diligence de la part du bailleur n’était intervenue depuis son entrée dans les lieux, la locataire a informé le bailleur.

Un premier rapport d’expertise a été établi le 23 février 2023.

Aucune réparation n’ayant été effectuée la locataire a adressé un courrier en recommandé au gestionnaire du bailleur. Le conseil de Madame [D] a adressé à son tour un courrier le 03 janvier 2024.

Considérant qu’aucune réponse satisfaisante ne lui avait été donné et que le trouble persistait, c’est dans ces conditions que Madame [D] a fait assigner la fondation JOHN BOST par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de:

A titre principal

— ORDONNER la suspension des loyers à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la réalisation parfaite des travaux de nature à mettre fin aux infiltrations affectant son logement ;

A titre subsidiaire

— ORDONNER la réduction du loyer dû par Madame [D] à la somme de 100 euros par mois à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la rélaisation parfaite des travaux de nature à mettre fin aux infiltrations affectant le logement ;

A titre infiniment subsidiaire

— ORDONNER la consignation des loyers à la Caisse des Dépôts et Consignation jusqu’à la rélaisation parfaite des travaux de nature à mettre fin aux infiltrations affectant son logement ;

En tout état de cause

— CONDAMNER la FONDATION JOHN BOST au paiement d’une indemnité de 5.200 euros au titre du préjudice de jouissance de Madame [D], somme à parfaire ;

— CONDAMNER la FONDATION JOHN BOST au paiement d’une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience, le 10 septembre 2024, Madame [E] [D], représentée par son Conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation. Elle précise ne pas effectuer de demande d’expertise en ce qu’elle ne serait pas en capacité d’en régler le montant.

LA FONDATION JOHN BOST, assignée selon les modalités de l’article 658 du Code de procédure civile, est non comparante.

Les debats clos l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de suspension des loyers

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Toutefois, le juge ne peut ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an mentionné au premier alinéa du même article 6 lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal.

En l’espèce Madame [D] produit, fait valoir que depuis son entrée dans les lieux des traces d’infirltrations sont présentes dans le logement et qu’aucun travaux n’a été effectué aux fins d’y remédier lui occasionnant dès lors un préjudice de jouissance.

Madame [D] produit par ailleurs une copie de l’état des lieux d’entrée. L’étude cet état des, s’il fait mention sur le plafons de la chambre d’une auréole et d’une infiltration, fait toutefois mention d’un bon état général de l’ensemble du logement.

En outre Madme [D] verse aux débats une copie du rapport d’expertise réalisé le 23 février 2023 duquel il ressort que dans la chambre il est constaté sur le mur de droite une reprise de la peinture goutelette au plafond de la chambre, de l’enduit au mur mais l’absence de reprise des embellissements aux murs et en plinthes. Il est également constaté le décollement de la goutelette en plafond. L’expert précise dans son rapport que le jour de l’expertise il n’a pas plu depuis plusieurs semaine et que Madame [D] lui montre une photo qu’elle déclare récente où il est remarqué une humidité active au plafond par l’apparition d’une petite auréole.

Il est par ailleurs observé que si Madame [D] produit deux photos, ces photos ne permettent pas de constater avec évidence le lieux ni même le moment où elles ont été prises de sorte qu’elle ne pourrait être retenues dans le cadre de l’étude du présent litige.

Il est en outre utile d’observer que Madame [D] ne produit aucun autre discument aux fins de justifier de la gravité du préjudice allégué tel un compte-rendu d’un organisme habilité du département qui aurait permis le cas échéant de vérifier la conformité du logement aux normes de décence et de salubrité ou un procés-verbal de constat d’huissier qui aurait permis de relever l’étendue du trouble allégué.

Enfin, alors que Madame [D] allègue d’un préjudice de jouisance de son logement, il ressort des différente pièces produites que l’infiltration est présente que dans la seule chambre de du logement.

Dès lors, s’il est avéré la présence d’une infiltration dans la chambre du logement, Madame [D] ne verse toutefois aucune pièce permettant de constater l’ampleur du préjudice allégué, de l’apprécier et en conséquence de l’évaluer.

En conséquence Madame [D] ne justifie du bien fondé de sa demande de voir suspendre le paiement des loyers.

Il en résulte par ailleurs que dans ces conditions elle n’est pas valablement fondée à solliciter une réduction ou même une consignation des loyers.

En conséquence Madame [D] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] qui succombe supportera la charge des entiers dépens et sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [E] [D] de l’ensemble de ses demandes ;

DIT que Madame [E] [D] conservera la charge des entiers dépens ;

DEBOUTE Madame [E] [D] de sa demande formulée au titre de lartcile 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE