TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 24/00055 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z3GJ

Minute N° :

Date : 17 Mars 2025

OPERATION : Création d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) Charcot

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL [Localité 14] OUEST [Localité 12]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représenté par Maître Olivier BONNEAU, postulant de l’AARPI Rivière Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0312 et par Maître Mélissa RIVIERE, plaidante de l’AARPI RIVIÈRE/AVOCATS/ASSOCIÉS, avocats au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 777

et

S.N.C. LIN 92

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Patrick CHABRUN, du cabinet RATIO LEGIS, avocats au barreau de PARIS

En présence de Madame[P] [Y], commissaire du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 24 Février 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au

greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 17 septembre 2024, l’établissement public territorial Paris Ouest La Défense a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer ainsi les indemnités dues à la société en nom collectif Lin 92 au titre de l’éviction des lots n°1, 2, 19 et 20 de l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 11] sise [Adresse 3] : 562 500,00 € au titre de l’indemnité principale, 55 100 € au titre de l’indemnité de remploi et selon justificatifs au titre des indemnités pour trouble commercial et frais de déménagement.

Par ordonnance du 30 septembre 2024 n°24/135, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 06 novembre 2024 et le 02 décembre 2024. Un procès-verbal contradictoire des opérations a été établi et mentionne les éléments suivants :

« I/ Environnement

Le bien est situé au sein du futur éco-quartier, composé d’habitations, de commerces et de bureaux. Plus précisément il se trouve au coeur du [Adresse 16], proche de l'[Adresse 6], l’axe reliant la défense et [Localité 17], desservi par des bus, la gare à 500-600 mètres, environ 10 minutes à pied, à proximité se trouvent des commerces, le marché des [Localité 7], la défense est à 10 minutes à pied desservie par le RER A et le métro ligne 1.

II/ Extérieur

Le bien visité est situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en R+3 avec un sous-sol. La façade côté rue est composée de briques apparentes et percée de fenêtres condamnées. La devanture est surmontée d’une enseigne avec les mots “bar tabac” et dispose d’un rideau métallique. Le rez-de-chaussée présente une baie vitrée avec deux accès sur la voie publique.

III/ Intérieur

L’entrée depuis la rue donne accès à l’espace acceuil et un comptoir utilisé pour l’exploitation commerciale. Ensuite il y a un espace de service de la clientèle avec des tables, celui-ci étant carrelé et en forme de L. Il se prolonge à l’arrière, notamment avec la présence de sanitaires. L’arrière salle sert de lieu de stockage des marchandises.

Un local technique se trouve à gauche des toilettes aux normes PMR. Le plafond est percé de deux jours. La première porte à droite des escaliers mène à la sortie côté rue et donne sur les escaliers des parties communes. La deuxième porte s’ouvre sur un bureau et une réserve contenant des marchandises avec de la moquette au sol et dépourvu de fenêtre. La troisième pièce est un espace de stockage avec un jour au plafond et du carrelage au sol. Depuis l’arrière salle se trouve un passage vers la cuisine aménagée, laquelle est équipée avec du mobilier professionnel.

La cave est accessible en passant derrière le comptoir. Elle est bâtie avec de la pierre brute et des briques apparentes et sert de stockage de matériel. Un ancien monte-charge est toujours en place. La hauteur est supérieure à 1,8 mètres, les canalisations et les fils sont apparents, la cave est séparée en 3 compartiments avec un sol brut. »

Par mémoire en réponse et récapitulatif n°2 visé par le greffe le 24 février 2025, l’établissement public territorial [Localité 14] Ouest La [Localité 9] forme les prétentions suivantes :

« Vu les dispositions de l’article R. 311-6 du code de l’expropriation,

Vu les articles L. 321-1 et suivants du code de l’expropriation,

Vu les pièces produites,

A TITRE PRINCIPAL,

FIXER les indemnités totales d’éviction du bien situé [Adresse 2], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 10], dues à la SNC LIN 92, selon la méthode par comparaison confortée par la méthode des barèmes pour le chiffre d’affaires global HT, comme suit :

• INDEMNITE PRINCIPALE : 677.000 euros

• INDEMNITES ACCESSOIRES :

Indemnité de remploi : 66.550 euros

Indemnité pour trouble commercial : sur justificatifs

Indemnité pour frais de déménagement : 2.200 euros

Indemnités de licenciement : sur justificatifs

Soit une indemnité totale d’éviction de 745.750,00 euros à parfaire sur justificatifs.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

FIXER les indemnités totales d’éviction du bien situé [Adresse 2], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 10], dues à la SNC LIN 92, selon la méthode par ventilation selon la branche d’activité, comme suit :

• INDEMNITE PRINCIPALE : 585.439 euros

• INDEMNITES ACCESSOIRES :

Indemnité de remploi : 57.394 euros

Indemnité pour trouble commercial : sur justificatifs

Indemnité pour frais de déménagement : 2.200 euros

Indemnités de licenciement : sur justificatifs

Soit une indemnité totale d’éviction de 645.033 euros à parfaire sur justificatifs. »

Par mémoire en réponse n°2 visé par le greffe le 20 février 2025, la société Lin 92 sollicite du juge de l’expropriation qu’il lui accorde les indemnités suivantes : 1 080 896 € au titre de l’indemnité principale, 106 939 € au titre de l’indemnité de remploi, 27 823 € au titre de l’indemnité pour trouble commercial, 3 000 € au titre de l’indemnité pour les frais divers, 2 200 € Ht au titre de l’indemnité pour les frais de déménagement, le sursis à statuer au titre des indemnités de licenciement et 5 000 € au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions avant transport visées par le greffe le 25 octobre 2024, le Commissaire du gouvernement a retenu une indemnité totale de 688 345 €.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le 24 février 2025, les parties ont plaidé conformément à leurs écritures.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

I Sur la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date d’approbation du PLU de la commune de [Localité 15] est le 16 février 2012 et la date d’application de la 3e modification du 28 septembre 2021 est le 05 novembre 2021, date d’opposabilité aux tiers.

En conséquence, la date de référence est fixée au 05 novembre 2021.

II Sur l’indemnité principale

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que les indemnités sont fixées en €.

a La consistance du bien

En l’espèce, il résulte des constatations lors du transport sur les lieux et des éléments du dossier que la société Lin 92 exploite, dans le cadre d’un bail commercial consenti par la société Montalegre, une activité de tabac, presse, jeux et débit de boissons dans un local commercial constitué des lots n°1, 2, 19 et 20.

b Le calcul de l’indemnité principale

Conformément à l’accord des parties, il convient d’appliquer la méthode d’évaluation par l’arrêt définitif de l’activité résultant de l’éviction de la société, ceci de telle sorte qu’il est nécessaire de déterminer la valeur du fonds de commerce.

L’assiette de calcul; la détermination du chiffre d’affaire annuel HT

Il résulte des éléments produits aux débats et notamment des pièces n°2 à 4 de la société Lin 92 lesquelles correspondent aux liasses fiscales des années 2021, 2022 et 2023 que le chiffre d’affaires réalisé pour chacun de ces exercices est respectivement de 405 052 €, 431 297 € et 473 129 €.

A ce titre, la société Lin 92 qui souhaite déterminer le montant de l’indemnité principale par secteur d’activité produit une attestation de la société Sodecal, experte comptable, du 22 novembre 2024, qui est en inadéquation manifeste avec les liasses fiscales susvisées. Par exemple, le chiffre d’affaires TTC cumulé de toutes les activités de la société Lin 92 au titre de l’année 2023 figurant dans cette attestation est de 508 184,26 € alors que la société Lin 92 indique expressément en page n°5 de ses dernières écritures avoir réalisé un chiffre d’affaires TTC en 2023 de 662 397 €, montant qui ne ressort pas plus des liasses fiscales produites et notamment de la pièce n°4 qui mentionne dans le « tableau des effectifs et de la valeur ajoutée » un « chiffre d’affaires de référence CVAE » de 473 129 € HT. Ces données diffèrent encore de celles mentionnées dans la tableau figurant en page n°6 des dernières écritures de la société Lin 92 dont il résulte un chiffre d’affaires TTC cumulé en 2023 de 507 547,91 €.

Dès lors, en l’absence de données comptables et financières cohérentes produites par la société Lin 92 et d’écritures après transport du commissaire du gouvernement pour analyser les données financières produites, il convient de procéder à la méthode suivante : sur la base des données 2023 du tableau figurant en page n°6 des dernières conclusions de la société Lin 92, la juridiction va déterminer la proportion de chaque activité dans le chiffre d’affaires réalisé et l’appliquer à la moyenne des chiffres d’affaires des années 2021, 2022 et 2023 résultant des liasses fiscales, ceci afin de fixer le chiffre d’affaires moyen de la société Lin 92 par secteur d’activité.

(405 052 + 431 297 + 473 129) / 3 = 436 492,66667

Ainsi, le chiffre d’affaires de référence de la société Lin 92 est de 436 493 € arrondi à l’unité.

90 491,30 + 121 916,15 + 200 857,77 + 94 282,69 = 507 547,91

Il résulte du tableau figurant en page n°6 des conclusions de la société Lin 92 que le CA TTC total de l’année 2023 est de 507 547,91 €.

90 491,30/507 547,91 x 100 = 17,829

Le chiffre d’affaires du bar représente 17,83 % du CA total.

121 916,15/507 547,91 x 100 = 24,020

Le chiffre d’affaires du tabac représente 24,02 % du CA total.

200 857,77/507 547,91 x 100 = 39,574

Le chiffre d’affaires lié aux jeux représente 39,57 % du CA total.

94 282,69/507 547,91 x 100 = 18,576

Le chiffre d’affaires de la tabletterie et des divers représente 18,58 % du CA total.

Dès lors, il convient d’appliquer ces proportions à la moyenne des chiffes d’affaires des années 2021 à 2023 de 436 493 € pour les résultats suivants :

Bar : 436 493 / 100 x 17,83 = 77 826,7019

Tabac : 436 493 / 100 x 24,02 = 104 845,6186

Jeux : 436 493 / 100 x 39,57 = 172 720,2801

Tabletterie : 436 493 / 100 x 18,58 = 81 100,3994

Ainsi, le chiffre d’affaire de référence par activité, arrondi à l’unité, est de 77 827 € pour l’activité bar, 104 846 € pour l’activité tabac, 172 720 € pour l’activité liée aux jeux et 81 100 € pour l’activité liée à la tabletterie.

Le calcul effectif de la valeur du fonds de commerce

Dans la mesure où aucune partie ne produit de terme de comparaison pertinent par secteur d’activité, il convient d’utiliser les données figurant dans les ouvrages mentionnés par les parties.

A ce titre, il convient de relever que la pièce n°6 de la société Lin 92 correspondant à un extrait de l’ouvrage « Baux commerciaux industriels et artisanaux » d'[X] [J], 12e édition de 2002 aux pages 298 à 302, est particulièrement ancien et n’est donc pas pertinent.

Par ailleurs, les décisions de justice produites ont pour objet des fonds de commerce aux activités qui ne sont pas parfaitement similaires et aux caractéristiques distinctes, notamment quant à la localisation géographique.

Ainsi, il convient de se fonder sur les données de l’ouvrage « Traité de l’évaluation des bien » de 2020 pour les secteurs bar/café, tabac et tabletterie.

S’agissant de l’activité de bar et café, son assiette est le chiffre d’affaires journalier HT sur une base de 300 jours ouvrés multiplié par un coefficient entre 300 et 700. Eu égard à la localisation favorable de l’immeuble dans lequel est situé le commerce, il convient de retenir un coefficient de 700.

77 827 / 300 x 1 000 = 181 596,3333

Le secteur bar/café est valorisé à 181 596 €.

S’agissant de l’activité de tabac, il est indiqué 3 à 4 années de remise nette tabac. Eu égard à la situation géographique du bien et à l’état global de l’immeuble, il convient de retenir un facteur 3.

104 846 x 3 = 314 538

Le secteur tabac est valorisé à 314 538 €.

S’agissant de l’activité de tabletterie, il est indiqué une valorisation entre 90 % et 100 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes. Eu égard à la situation géographique du bien et à ses résultats, il convient de retenir un taux de 95 %.

81 100 / 100 x 95 = 77 045

Le secteur tabletterie est valorisé à 77 045 €.

S’agissant de l’activité liée aux jeux, l’ouvrage susvisé ne fournit aucune données reprise dans les écritures de l’expropriante. A défaut d’autre élément, il convient de relever que les indices résultant des décisions de justice produites oscillent entre 87,5 % et 150 % du chiffre d’affaires annuels hors taxe. Eu égard aux caractéristiques du commerce, il convient de retenir un taux de 110 %.

172 720 / 100 x 110 = 189 992

Le secteur jeux est valorisé à 189 992 €.

181 596 + 314 538 + 77 045 + 189 992 = 763 171

Ainsi, l’indemnité principale est fixée à 763 171 €.

III L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’indemnité de remploi n’est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d’intention d’aliéner, et d’une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :

5 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 23.000€ ;10 % pour le surplus. 23 000/ 100 x 5 + ( 763 171 – 23 000) / 100 x 10 = 1 150 + 74 017,1 = 75 167,1

L’indemnité de remploi est donc de 75 167,10 €.

IV L’indemnité pour trouble commercial

L’indemnité pour trouble commercial a pour objectif de réparer le préjudice résultant de l’interruption temporaire de l’activité d’un commerçant à la suite d’une expropriation.

En l’espèce, la cessation totale d’une activité implique nécessairement des troubles dans l’activité commerciale notamment en raison de la réduction progressive des stocks et approvisionnement pour anticiper la fermeture, ce qui implique l’impossibilité de répondre jusqu’à la fermeture effective des lieux aux attentes des lients.

Il convient de fixer cette indemnité à 15 jours de chiffre d’affaires hors taxes.

436 493 / 300 x 15 = 21 824,65

En conséquence, l’indemnité pour trouble commercial est de 21 824,65 €.

V L’indemnité pour frais divers

La société Lin 92 ne justifie d’aucune jurisprudence consacrant ce porte d’indemnisation pour lequel elle ne fournit aucune explication concrète qui permettrait de distinguer des dépens ou frais qui se détacherait de ceux couverts par l’indemnité de remploi.

Ainsi, la société Lin 92 est déboutée de sa demande.

VI L’indemnité pour frais de licenciement

De manière usuelle, la société étant évincée et cessant par définition son activité, il convient de surseoir à statuer sur les indemnités ayant pour objet le licenciement des préposés de la société en lien direct avec l’éviction.

VII L’indemnité de déménagement

Il convient de faire droit à la demande de fixation de cette indemnité à 2 200 € hors taxes, ce montant étant justifié par un devis de la société Nat Déménagement n°2400074/1 du 13 novembre 2024.

VIII Sur les autres demandes

Il convient de condamner l’autorité expropriante, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner l’autorité expropriante à payer 5 000 € à la société Lin 92 en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en raison de la défaillance de l’expropriée.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE ainsi le montant des indemnités dues par l’établissement public territorial de [Localité 14] Ouest [Localité 12] à la société Lin 92 au titre de l’éviction des lots n°1, 2, 19 et 20 de l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 11] sise [Adresse 3] :

Indemnité principale : 763 171 €

Indemnités accessoires

Remploi : 75 167,10 €Trouble commercial : 21 824,65 €Déménagement : 2 200 € hors taxesSURSOIT à statuer quant aux indemnités de licenciement ;

DÉBOUTE l’établissement public territorial de [Localité 14] Ouest La [Localité 9] et la société Lin 92 du surplus de leurs prétentions et de leurs prétentions autres ;

CONDAMNE l’établissement public territorial de [Localité 14] Ouest La [Localité 9] à payer 5 000 € à la société Lin 92 en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’établissement public territorial de [Localité 14] Ouest La [Localité 9] aux dépens ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.

Fait à [Localité 13], le 17 mars 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION