TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 25/54127 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76WN

N° : 8

Assignation du :

27 Mai 2025

[1]

[1] 2Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 novembre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société CONSHIERTO S.A.S.

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Mohsen JAIDI de la SELEURL JAIDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #D1627

DEFENDERESSE

La S.C.I. BOULANGER

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Véronique SAHAGUIAN, avocat au barreau de PARIS – #D1424

DÉBATS

A l’audience du 21 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte du 1er juillet 2009, la SCI Boulanger a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société Mayda, aux droits de laquelle vient la société Conshierto SAS par l’effet d’une cession du droit au bail du 12 septembre 2019, des locaux situés [Adresse 5] à [Adresse 8] (75010), pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2019, moyennant un loyer en principal de 18 592,80 € par an, soit 1 549,40 € par mois payable par avance.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaires de justice en date du 17 mars 2025, dénoncé le 25 avril 2025, à la société Conshierto SAS, pour une somme de 9 617,14 € en principal, au titre des régularisations de charges 2023 et 2024 arrêtées à la date du 5 mars 2025.

Par acte délivré le 27 mai 2025, la société Conshierto SAS a fait assigner la SCI Boulanger devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de :

— dire nul et de nul effet le commandement délivré le 17 mars 2025 et dénoncé le 25 avril 2025,

En tout cas,

— dire mal fondé et dire qu’il ne produira aucun effet,

Subsidiairement,

— accorder les plus larges délais au preneur pour s’acquitter des sommes qui seront jugées être dues ;

— suspendre pendant le cours des délais les effets de la clause résolutoire ;

— condamner le bailleur à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Me [G] [L] ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire, appelée une première fois à l’audience du 9 septembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la défenderesse.

A l’audience de renvoi du 21 octobre 2025, la société Conshierto SAS a maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus. Elle précise également contester la somme de 9 240 euros correspondant à la régularisation des charges 2023 et 2024 au titre de la surconsommation d’eau.

Par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 21 octobre 2025, la SCI Boulanger demande au juge des référés de :

— débouter la société Conshierto SAS de l’ensemble de ses demandes ;

— déclarer acquise la clause résolutoire du bail commercial renouvelé du 1er juillet 2019 ;

— ordonner l’expulsion de la société Conshierto SAS, ainsi que celle de tout éventuel occupant de son chef des lieux sis [Adresse 6], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner la société Conshierto SAS à lui payer la somme provisionnelle de 9 731,18 euros au titre des loyers, charges et/ou indemnités d’occupation, arrêtés au 21 octobre 2025 ;

— condamner la société Conshierto SAS à lui payer une indemnité d’occupation à compter du 17 avril 2025 ou, subsidiairement, à compter du 25 mai 2025, égale au montant du dernier loyer journalier facturé, outre les charges, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamner la société Conshierto SAS à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 17 mars 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande principale de nullité du commandement de payer

La société Conshierto SAS sollicite la nullité du commandement de payer.

Il convient de rappeler que se prononcer sur la nullité du commandement de payer excède le pouvoir du juge des référés qui ne peut que constater, le cas échéant, l’existence de contestations sérieuses affectant la régularité du commandement de payer.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande principale formulée par la société Conshierto SAS.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire formulée par la SCI Boulanger et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La défenderesse sollicite que soit prononcée la nullité du commandement de payer. Toutefois, comme rappelé précédemment, une telle demande excède le pouvoir du juge des référés qui ne peut que constater, le cas échéant, l’existence de contestations sérieuses affectant la régularité du commandement de payer.

La société Conshierto SAS oppose ainsi plusieurs contestations sérieuses à la délivrance du commandement, soutenant que :

— l’obligation de délivrance du bailleur, au titre des dispositions de l’article 1719 du code civil, n’a pas été respectée, le preneur ne disposant pas d’arrivée d’eau pour alimenter la chambre froide en eau froide et l’installation d’un compteur d’eau individuel n’étant pas à la charge du preneur.

— les sommes demandées par le bailleur au titre de la surconsommation d’eau ne sont pas dues et constituent une augmentation irrégulière et illicite du loyer. La demanderesse précise que les sommes réclamées au titre du commandement de payer visent des compléments de loyer et des charges et taxes non prévues par le bail mais seulement prévues dans les annexes.

— elle conteste le montant de 9 240 euros correspondant à la régularisation des charges 2023 et 2024.

En réponse, la société défenderesse soutient que les locaux disposent bien d’un raccordement et d’une arrivée d’eau, et souligne que la société Conshierto SAS exploite les lieux depuis le 12 septembre 2019 sans aucune autre difficulté que la surconsommation d’eau liée à l’existence d’une chambre froide ne fonctionnant qu’à l’eau, cette surconsommation ayant été constatée dès 2018. Elle mentionne en outre que l’existence de la surconsommation d’eau a été expressément notifiée au preneur dans l’acte cession de fonds de commerce du 12 septembre 2019, et que ce dernier s’est bien acquitté des surconsommations facturées au titre des régularisations de charges 2020 et 2022.

Sur le défaut de défaut de délivrance du bailleur

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est en outre constant que le défaut de délivrance imputable au bailleur doit, pour justifier l’exception d’inexécution, entraîner une impossibilité totale d’exploiter les lieux.

En l’espèce, la société Conshiero SAS soutient que les locaux loués ne comportent pas d’arrivée d’eau pour alimenter la chambre en eau froide.

Toutefois, il convient de relever que le preneur ne conteste pas exploiter les lieux depuis le 12 septembre 2019 et ne rapporte aucune preuve d’une telle absence de raccordement et d’une impossibilité totale d’exploiter les lieux.

De même, la société Conshiero SAS soutient qu’il appartient au bailleur d’installer un compteur d’eau individuel au titre de son obligation de délivrance. Là encore, la demanderesse ne démontre aucune impossibilité d’exploiter les lieux, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir d’un défaut de délivrance imputable au bailleur.

Dès lors, ce grief ne constitue pas une contestation sérieuse affectant la régularité du commandement de payer et sera donc rejeté.

Sur la contestation des sommes dues au titre de la surconsommation d’eau

En l’espèce, le bail renouvelé du 1er juillet 2019 prévoit, en son article 10 intitulé « Charges, impôts, taxes et redevances », que « les conditions relatives aux charges, impôts et redevances divers sont celles fixées au bail initial et/ou les renouvellements antérieurs ci-après annexés et au décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014. Le bailleur s’oblige à annexer au présent renouvelle un tableau faisant l’inventaire précis des charges, travaux, taxes et redevances conformément aux conditions de l’article L.145-40-2 du code du commerce (…) Le locataire remboursera au bailleur les charges afférentes tant aux biens loués qu’à l’immeuble dans lequel ils se trouvent, ainsi que, le cas échéant les charges auxquelles le bailleur sera tenu en sa qualité de propriétaire selon l’inventaire visé ci-avant ».

Par ailleurs, l’annexe 2 du bail renouvelé du 1er juillet 2019 prévoit que : « dans le respect des dispositions de l’article R 145-35 du code de commerce, le Preneur devra ainsi rembourser au Bailleur les charges locatives suivantes :

(…)

— Les frais de consommation d’éclairage, d’eau, de chauffage, de climatisation, de ventilation, comprenant entre autres, les frais, abonnements et taxes diverses de CPCU et/ou de CLIMESPACE des parties communes et plus généralement toutes consommations de fluides quelles qu’elles soient ou les frais liés à la maintenance ou à la consommation des appareils de producteur d’énergie. »

Il s’ensuit que les sommes réclamées par le bailleur au titre de la consommation d’eau par le preneur rentrent bien dans les charges locatives prévues par le bail renouvelé et l’annexe 2.

En outre, contrairement à ce qu’affirme la demanderesse, l’existence d’une surconsommation d’eau lui a été spécifiquement notifiée lors de la cession du fonds de commerce. En effet, il résulte de l’article 30 « information du bailleur » de l’acte de cession du fonds de commerce du 12 septembre 2019, que « l’acquéreur reconnaît qu’il existe une surconsommation d’eau liée à l’existence d’une chambre froide fonctionnant uniquement à l’eau et en fera son affaire personnelle. »

Le société Conshierto SAS ne peut donc contester le bien-fondé des sommes réclamées au titre de la surconsommation d’eau selon les dispositions contractuelles.

Dès lors, ce grief ne constitue pas une contestation sérieuse affectant la régularité du commandement de payer et sera donc également rejeté.

Sur la somme de 9 240 euros :

Il résulte des décomptes des charges et réparations locatives de la société Conshierto SAS versés par la SCI Boulanger pour les années 2023 et 2024 que les charges locatives relatives à la consommation d’eau froide à la charge du preneur s’élèvent à 3 300,48 euros et 4 326 euros.

Le bailleur fait valoir que les sommes de 5 000 euros et 4 240 euros supplémentaires, réclamées au titre de la surconsommation d’eau, sont justifiées par les factures d’Eau de [Localité 9] produites pour les années 2023 et 2024 et jointes au décompte des charges locatives.

Toutefois, il ressort des pièces produites que le bailleur ne fournit pas les justificatifs des charges relatives à la surconsommation d’eau réelle du preneur, qui doit être calculée au prorata, se limitant à verser aux débats les factures de la consommation d’eau de la SCI [Adresse 6], soit la consommation de l’immeuble entier dont il est propriétaire.

Ainsi, la somme de 9 240 euros n’apparaît pas justifiée et sera déduite de la dette locative.

La dette locative due par le preneur est donc ramenée à la somme de 377,4 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que seule la somme de 377,4 euros relative à la régularisation des charges pour l’année 2024 était due au jour du commandement de payer du 17 mars 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu du faible montant de la dette et de la non contestation par le preneur de la somme restante, il sera fait droit à la demande de délais de paiement, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Conshierto SAS depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu des développements précédents et du décompte produit par la SCI Boulanger, l’obligation de la société Conshierto SAS au seul titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 7 octobre 2025, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 491,18 euros (9 731,18 – 9 240) somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Conshierto SAS.

Sur les demandes accessoires

La société Conshierto SAS conservera la charge des dépens qu’elle a exposés pour la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Au regard de l’issue du litige, les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 mai 2025 à minuit ;

Condamnons par provision la société Conshierto SAS à payer à la SCI Boulanger la somme de 491,18 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires dus au 7 octobre 2025 ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Conshierto SAS se libère des sommes ci-dessus allouées par deux versements mensuels égaux et consécutifs ainsi que le loyer mensuel, charges et accessoires aux termes prévus par le contrat de bail, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la décision ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Conshierto SAS et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 7] ([Adresse 2]),

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société Conshierto SAS devra payer mensuellement à la SCI Boulanger à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Rejetons les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons à la société Conshierto SAS la charge des dépens qu’elle a exposés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 25 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN