Du 08 novembre 2024

72A

PPP Référés

N° RG 24/01252 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKQ3

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

C/

[N] [L] épouse [M], [K] [M]

Expéditions délivrées aux défendeurs

FE délivrée à

SELARL LEX URBA

Le 08/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

180, rue Lecocq – CS 51029 – 33077 Bordeaux Cedex

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 novembre 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] A [Localité 6], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

DEFENDEURS :

Madame [N] [L] épouse [M]

née le 24 Octobre 1960 à [Localité 7] (MAROC)

[Adresse 5]

[Localité 4]

Monsieur [K] [M]

né le 07 Février 1961 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Absents

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [L] épouse [M] et Monsieur [K] [M] sont propriétaires au sein de l’immeuble sis [Adresse 1], d’un appartement et d’une cave (lot n°4 et 8) étant précisé que l’immeuble est soumis au statut de la copropriété et dont le syndic en exercice est la SAS FONCIA [Localité 6].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS FONCIA [Localité 6] a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 9 février 2023, à Madame [N] [L] épouse [M] et Monsieur [K] [M] une sommation d’avoir à payer la somme de 713,42€ au titre des charges de copropriété dues à la date du 24 janvier 2023.

A défaut de règlement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 6] a, par actes introductifs d’instance du 25 juin 2024, fait assigner Madame [N] [L] épouse [M] et Monsieur [K] [M] devant le Président du tribunal judiciaire de [Localité 6] siègant au Pôle protection et proximité, pour l’audience du 13 septembre 2024 afin de :

— Déclarer le demandeur recevable et bien-fondé en ses prétentions

— Condamner in solidum à titre provisionnel les défendeurs à lui verser :

— la somme principale de 6.003,22€ au titre de l’arriéré de charges arrêté au jour de l’assignation, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mars 2024 avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil

— la somme de 700€ au titre des frais exceptionnels de recouvrement prévus au contrat de syndic

— la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner in solidum les défendeurs aux entiers dépens d’instance, en ce compris le coût du commandement de payer à hauteur de 90,75€.

A l’audience du 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 6], représenté par son conseil, maintient les termes de sa demande initiale et mentionne que la dette s’élève désormais à la somme de 4.416,86€ produisant un document de situation de compte à la date du 6 septembre 2024. Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

En défense, régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [N] [L] épouse [M] et Monsieur [K] [M] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 8 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés, il y a lieu de statuer par voie d’ordonnance réputée contradictoire en premier ressort.

Sur les créances du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut allouer une provision au créancier dans le cas où l’obligation invoquée par celui-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Selon l’article 14-1 de ladite loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit :

— l’attestation notariale démontrant que Madame [N] [L] épouse [M] et Monsieur [K] [M] sont propriétaires des lots n°8 (appartement) et n°4 (cave) au sein de l’immeuble sis [Adresse 1],

— les procès verbaux d’assemblée générale en date des 3 mai 2022, 30 novembre 2022, 30 mars 2023 23 mai 2024 relatifs à l’approbation des comptes et du budget prévisionnel,

— les différents appels de provisions de charges et de réserve des travaux loi Alur en exécution de ces résolutions,

— les contrats confiant à la SAS FONCIA [Localité 6] les fonctions de syndic,

— la mise en demeure adressée en recommandé en date du 27 mars 2024

— un extrait compte propriétaire concernant Madame [N] [L] épouse [M] et Monsieur [K] [M] en date du 6 septembre 2024 faisant état d’un débit de 4.416,86€,

Toutefois, cet extrait de compte fourni intègre des sommes qu’il convient de déduire de la créance :

— des frais de relance ou de mise en demeure (46€+34€ = 80€)

— des frais au titre de la sommation de payer (90,75€)

— des frais au titre de la constitution du dossier pour l’huissier (120€)

— des frais au titre de la constitution du dossier transmis à l’avocat (420€)

— droit de plaidoirie (13€)

— des frais d’assignation (90,90€)

A défaut de comparaître, Madame [N] [L] épouse [M] et Monsieur [K] [M] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Dès lors, l’obligation au paiement de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] n’étant pas sérieusement contestable, Madame [N] [L] épouse [M] et Monsieur [K] [M] seront condamnés à lui verser la somme de 3.602,21€ à titre d’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré de charges arrêté à la date du 6 septembre 2024.

Il est demandé que cette condamnation soit prononcée in solidum sans qu’aucun moyen ne soit développé à l’appui de cette prétention.

Selon l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, il n’est pas produit le règlement de copropriété, ni allégué que celui-ci prévoirait une quelconque solidarité.

Il n’est pas non plus allégué de l’applicabilité à ces dettes de la solidarité entre époux prévue par l’article 220 du même code au motif qu’elles auraient pour objet l’entretien du ménage, étant précisé que les lots de copropriété considérés ne constituent pas le domicile de Madame et Monsieur [M].

En l’état de ces constatations et considérations, la demande de condamnation in solidum se heurte à une contestation sérieuse et doit être rejetée.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts partent à compter de la mise en demeure sur les sommes dues.

En outre, l’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Le demandeur sollicitant l’application de ces dispositions, il y a lieu de dire que les intérêts échus pour une année entière produiront eux-même intérêts au taux légal.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] réclame en outre à Madame [N] [L] épouse [M] et Monsieur [K] [M] la somme de 700€ au titre des frais exceptionnels de recouvrement prévus au contrat de syndic faisant valoir que les défendeurs, du fait de leur attitude répréhensible, doivent voir mis à leur charge les frais suivants:

-46€ au titre de la mise en demeure du 04/08/2022

-34€ au titre du courrier de relance du 25/08/2022

-46€ au titre de la mise en demeure du 07/11/2022

-34€ au titre du courrier de relance du 28/11/2022

-420€ au titre de la constitution du dossier pour l’avocat

-120 € au titre de la constitution du dossier pour le commissaire de justice

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 6], justifie avoir adressé à Madame [N] [L] épouse [M] et Monsieur [K] [M] une mise en demeure le 04 août 2022 et le 07 novembre 2022.

Le contrat de syndic stipule que les frais de recouvrement s’élèvent à la somme de 46€ TTC pour une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Au vu des éléments fournis, le demandeur est fondé à obtenir la somme de 92€ pour l’envoi des mises en demeure du 4 août et 7 novembre 2022. Il y a lieu en outre de mettre à la charge des défendeurs les frais de constitution du dossier pour l’avocat à hauteur de 420€.

S’agissant des frais au titre de la constitution du dossier pour le commissaire de justice à hauteur de 120€, il convient de préciser que la sommation de payer délivrée aux défendeurs n’est pas un acte nécessaire et un préalable obligatoire à la saisine de la juridiction de céans. Le demandeur sera donc débouté de sa demande en paiement réclamée au titre des frais de constitution du dossier pour le commissaire de justice.

Partant, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] est fondé à obtenir la somme de 512€ au titre des frais exceptionnels de recouvrement prévus au contrat de syndic (92€+420€). Madame [N] [L] épouse [M] et Monsieur [K] [M] seront condamnés à son paiement.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [L] épouse [M] et Monsieur [K] [M], parties succombantes, seront condamnés au paiement des entiers dépens sans comprendre le coût de la sommation délivrée le 9 février 2023, cet acte ne constituant pas un préalable obligatoire et nécessaire à la régularité et recevabilité de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires.

Madame [N] [L] épouse [M] et Monsieur [K] [M] seront condamnés à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 500€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour les raisons ci-avant exposées, il n’y a pas lieu de prononcer ces condamnations in solidum.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par Ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS Madame [N] [L] épouse [M] et Monsieur [K] [M] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS FONCIA [Localité 6], la somme de 3.602,21€ à titre d’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré de charges arrêté à la date du 6 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mars 2024 ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

CONDAMNONS Madame [N] [L] épouse [M] et Monsieur [K] [M] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS FONCIA [Localité 6], la somme de 512€ à titre d’indemnité provisionnelle au titre des frais exceptionnels de recouvrement prévus au contrat de syndic ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties;

CONDAMNONS Madame [N] [L] épouse [M] et Monsieur [K] [M] au paiement des dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Madame [N] [L] épouse [M] et Monsieur [K] [M] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS FONCIA [Localité 6] la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT