N° RG 22/00979 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WIVZ

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

72A

N° RG 22/00979 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WIVZ

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

Syndic. de copro. [Adresse 12]

C/

[E] [O] [V] épouse [Z], S.A.S. FONCIA [Localité 5]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

la SELARL PLUMANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 28 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 26 Septembre 2024,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 8] sis [Adresse 1]

pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA [Localité 5] sise [Adresse 3], en son établissement secondaire dénommé FONCIA ARCACHON IMMOBILIER sis [Adresse 15]

Représentée par Maître Charlotte DE LAGAUSIE de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [E] [O] [V] épouse [Z]

née le 22 Juin 1951 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Adresse 13]

[Localité 2]

Représentée par Maître Vincent MARIS de la SELARL PLUMANCY, avocat au barreau de PERIGUEUX, avocat plaidant

N° RG 22/00979 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WIVZ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 3 février 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 8], sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA, a fait assigner Mme [E] [O] [V] épouse [Z], propriétaire des lots n°48 (appartement) et 119 ( parking), afin d’obtenir, sur le fondement de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

-9.531,54 euros au titre des charges de copropriété,

-783,51 euros au titre des frais de recouvrement,

-2.000 euros au titre de la résistance abusive,

-2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions d’incident signifiées le 18 mai 2022, Mme [E] [O] [V] épouse [Z] a sollicité du juge de la mise en état qu’il ordonne une mesure d’expertise judiciaire, aux fins d’examiner les différents compteurs, rechercher les désordres pouvant les affecter, et identifier toute cause pouvant expliquer la surconsommation d’eau alléguée comme lui étant imputable. Le syndicat des copropriétaires a conclu à l’irrecevabilité de cette demande dirigée contre le syndic qui n’était pas dans la cause et à son rejet sur le fond. Par ordonnance du 23 janvier 2023, les demandes de Mme [E] [O] [V] épouse [Z] ont été rejetées.

Par acte du 24 avril 2024, Mme [E] [O] [V] épouse [Z] a assigné la SAS FONCIA [Localité 5].

Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 2 décembre 2023, la SAS FONCIA, demande au tribunal de :

débouter Mme [E] [O] [V] épouse [Z] de ses demandes fins et conclusionsà titre subsidiaire si par extraordinaire le tribunal devait retenir une faute de la société FONCIA BORDEAUXdire que cette faute n’est qu’à l’origine d’une perte de chance de 20% d’échapper au règlement de la surconsommation d’eau et appliquer ce pourcentage au calcul des préjudicescondamner Mme [E] [O] [V] épouse [Z] à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

Dans ses dernières conclusions signifiées le 1er février 2024, Mme [E] [O] [V] épouse [Z] au visa des dispositions de l’article 1353 du code civil et L.2224-12-4 III du code général des collectivités territoriales demande au tribunal :

à titre principalla dire et juger recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes fins et conclusionsdébouter le [Adresse 14] [Adresse 7] de l’ensemble de ses prétentions principales et accessoiresà titre principalla dire et juger recevable et bien fondée en son appel en garantie à l’encontre de la SAS FONCIA [Localité 5]condamner la SAS FONCIA [Localité 5] à la relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées au bénéfice du [Adresse 14] [Adresse 7] en principal intérêts et frais de toutes sortesEn tout état de causecondamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civilecondamner la SAS FONCIA [Localité 5] à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour réticence abusivecondamner la SAS FONCIA [Localité 5] à lui verser la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civilecondamner solidairement le [Adresse 14] [Adresse 7] et la SAS FONCIA [Localité 5] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris l’émolument prévu à l’article A444-32 du code de commerce

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 juin 2024.

MOTIVATION

Sur les demandes principales

Sur les charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires sollicite le règlement d’un arriéré de charges de copropriété outre le règlement de dommages et intérêts pour résistance abusive et de frais de dossier, Mme [E] [O] [V] épouse [Z] s’opposant à l’ensemble de ces prétentions.

SUR CE

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet1965,

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA produit à l’appui de ses demandes :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 28 août 2020 approuvant les comptes,

— les appels de charge du 1er avril 2019 au 31 mars 2021

— le courrier recommandé du 8 février 2021

— le commandement de payer les charges du 26 avril 2021

— les appels de provision du 1er avril 2020 au 31 mars 2022

— le contrat de syndic

Les comptes régulièrement approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires et n’ayant fait l’objet d’aucun recours imposent aux copropriétaires de payer leur quote-part de charges, laquelle est déterminée par le règlement de copropriété de même que la répartition des charges.

Mme [E] [O] [V] épouse [Z] fait valoir qu’il existe une difficulté d’ordre technique, dans la mesure où la surconsommation relevée au compteur le 3 décembre 2019, ne correspond pas à son occupation très ponctuelle des lieux. Toutefois, il est constant que les indications données par les compteurs d’eau sont présumées exactes : elles établissent le montant de l’obligation, conformément à l’exigence de l’article 1353 alinéa 1 du code civil. Il ne s’agit cependant que d’une présomption simple, qui peut être combattue par l’abonné, à qui il revient alors, conformément à l’article 1353alinéa 2 du code civil, d’apporter les éléments de preuve propres à établir l’erreur de relevé, le dysfonctionnement du compteur ou toute autre cause justifiant de l’extinction de son obligation, et ce même en cas de surconsommation apparente. Il appartient à la demanderesse qui les conteste, de contrebattre cette présomption, ce qu’elle ne parvient pas à faire. Le seul rapport d’expertise versé aux débats, qui émane du demandeur, émet l’hypothèse “d’un changement d’habitude voire d’un WC fuyard déjà réparé”, sur laquelle aucune explication n’est donnée par la demanderesse à laquelle incombe pourtant la charge de la preuve.

Au vu de ces éléments, la demande en paiement est bien fondée. Il convient de condamner Mme [E] [O] [V] épouse [Z] au paiement de la somme de 9.531,54 euros correspondant aux charges de copropriété dues.

Le paiement ponctuel et spontané par chaque copropriétaire de sa quote-part de charges de copropriété est essentiel afin que le Syndicat puisse disposer des fonds lui permettant de faire face à ses engagements et assurer une bonne gestion de l’immeuble.

Par ailleurs, s’agissant de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil, la demande fondée sur la résistance abusive repose sur le préjudice lié à la contrainte d’agir en justice pour faire valoir ses droits, suite à une attitude abusive de son adversaire, qui a refusé d’accéder à ses prétentions.

En l’espèce, il n’est pas établi que la défense opposée par la défenderesse a dégénéré en abus, de sorte que la demande de ce chef sera rejetée.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 783, 51 euros, au titre des frais qu’il a exposés pour recouvrer sa créance.

Selon l’article 10-1 al 1er de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est acquis que les «frais nécessaires», visés par l’article 10-1 de la loi, concernent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure.

Les frais de mise en demeure de relance et d’huissiers dont il est justifié au dossier seront mis à la charge de Mme [E] [O] [V] épouse [Z] pour la somme de 363, 51 euros.

L’article 10-1 susvisé ne prévoit pas l’indemnisation des honoraires d’avocat de sorte que la demande formulée de ce chef sera rejetée.

Sur la garantie du syndic

Mme [E] [O] [V] épouse [Z] sollicite d’être garantie par le syndic des sommes qu’elle peut être condamnée à payer en faisant valoir qu’il a

attendu 6 mois pour l’informer de ce qu’il avait reçu une alerte du fournisseur d’eau sur une surconsommation d’eau dans son appartement.

La SAS FONCIA conclut au débouté de cette prétention.

SUR CE

Le syndic de copropriété concourt au bon fonctionnement de l’immeuble et a pour principales missions de gérer les finances et l’administration de la copropriété telles que définies à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965.

Il veille ainsi à l’entretien des parties communes et au bon fonctionnement des équipements communs de l’immeuble, assure l’administration de l’immeuble, son entretien et sa conservation, et si besoin, s’assure de faire exécuter les travaux nécessaires.

L’article L.2224-12-4 du code général des collectivités territoriales, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que :

“(…)III bis. Dès que le service d’eau potable constate une augmentation anormale du volume d’eau consommé par l’occupant d’un local d’habitation susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation, il en informe sans délai l’abonné. Une augmentation du volume d’eau consommé est anormale si le volume d’eau consommé depuis le dernier relevé excède le double du volume d’eau moyen consommé par l’abonné ou par un ou plusieurs abonnés ayant occupé le local d’habitation pendant une période équivalente au cours des trois années précédentes ou, à défaut, le volume d’eau moyen consommé dans la zone géographique de l’abonné dans des locaux d’habitation de taille et de caractéristiques comparables.

L’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s’il présente au service d’eau potable, dans le délai d’un mois à compter de l’information prévue au premier alinéa du présent III bis, une attestation d’une entreprise de plomberie indiquant qu’il a fait procéder à la réparation d’une fuite sur ses canalisations.

L’abonné peut demander, dans le même délai d’un mois, au service d’eau potable de vérifier le bon fonctionnement du compteur. L’abonné n’est alors tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne qu’à compter de la notification par le service d’eau potable, et après enquête, que cette augmentation n’est pas imputable à un défaut de fonctionnement du compteur.

A défaut de l’information mentionnée au premier alinéa du présent III bis, l’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne.

Les redevances et sommes prévues par le premier alinéa de l’article L. 2224-12-2 sont calculées en tenant compte de la consommation facturée.

Un décret en Conseil d’Etat précise les modalités d’application du présent III bis.

Il résulte des pièces produites aux débats que le syndic a reçu par courrier du fournisseur d’eau SOBASS en date du 5 décembre 2019, un courrier dont il ressortait une surconsommation d’eau en provenance de l’appartement de la défenderesse, pour la période, et qu’il n’en a informé celle-ci que le 20 juin 2020.

A cette date, la demanderesse n’était donc plus dans le délai d’un mois visé par l’article l’article L.2224-12-4 du code général des collectivités territoriales précité pour solliciter le dégrèvement de la facture de surconsommation de 3045 m³ en 6 mois au lieu des 215 à 266 m³ habituels.

En outre , il apparaît que les courriers de facturation de la société SOBASS ont été adressés au syndic.Dès lors la copropriété et son syndic avaient également qualité pour engager la demande en dégrèvement litigieuse.

Il résulte clairement du paragraphe III bis de l’article L.2224-12-4 du code général des collectivités territoriales que «'l’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s’il présente au service d’eau potable, dans le délai d’un mois à compter de l’information prévue au premier alinéa du présent III bis, une attestation d’une entreprise de plomberie indiquant qu’il a fait procéder à la réparation d’une fuite sur ses canalisations.»

En l’état il appartenait au syndic de transmettre l’alerte afin que la demanderesse soit en mesure de présenter la demande auprès de la société SOBASS, voire de la présenter lui-même, afin d’obtenir un écrêtement de la facture d’eau au plus tard le 5 janvier 2020.

Il s’ensuit que le syndic a fait perdre à la demanderesse une chance d’obtenir ce dégrèvement.

La perte de chance consiste en la disparition de la probabilité d’un événement favorable, même si par définition la réalisation d’une chance n’est jamais certaine, de sorte qu’elle ne peut égaler la totalité du préjudice subi, et sera fixée en l’espèce à 90 %, de sorte que le syndic sera condamné à garantir Mme [E] [O] [V] épouse [Z] à cette hauteur des condamnations prononcées à son encontre, au titre des charges de copropriété et des frais de dossier.

Ainsi, il restera à la charge de Mme [E] [O] [V] épouse [Z] la somme de 989,51euros, le syndic étant condamnné à lui payer la somme de 8 905,54 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à raison de la perte de chance d’obtenir l’écrètement de sa facture.

Sur la réticence abusive

La réticence abusive de la copropriété n’étant pas établie, la défenderesse sera déboutée de sa prétention de ce chef.

2-Sur les demandes annexes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA et la SAS FONCIA seront condamnés aux dépens et l’équité conduit à les condamner in solidum à verser à Mme [E] [O] [V] épouse [Z] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une partie des prétentions de la défenderesse étant accueillie, et il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui est de droit.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal :

Condamne Mme [E] [O] [V] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 8], sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA la somme 9.531,54 euros au titre des charges de copropriété,

Condamne Mme [E] [O] [V] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA la somme 363, 51 euros au titre des frais de dossier,

Condamne la SAS FONCIA à garantir Mme [E] [O] [V] épouse [Z] à garantir Mme [E] [O] [V] épouse [Z] à hauteur de 8 905,54 euros du paiement des condamnation prononcées à son encontre

Rejette la demande de Mme [E] [O] [V] épouse [Z] au titre de la réticence abusive

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 8], sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA et la SAS FONCIA in solidum à verser à Mme [E] [O] [V] épouse [Z] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense Mme [E] [O] [V] épouse [Z] de toute charge de copropriété relative à la présente procédure ces frais devant être répartis entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] Le [Adresse 9], sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA et la SAS FONCIA in solidum aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Vincent MARIS conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT