Du 18 janvier 2024

5AF

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 23/01653 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X2PN

[J] [H]

C/

Etablissement public AQUITANIS

Expéditions délivrées à :

M^e BRESSOLLES

M^e GONDER

FE délivrée à :

M^e BRESSOLLES

Le 18/01/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

180, rue Lecocq – CS 51029 – 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 18 janvier 2024

JUGE : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

Madame [J] [H] née le 19 Avril 1949 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Pauline BRESSOLLES loco M^e Jérôme DIROU, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDERESSE :

Etablissement public AQUITANIS – RCS BORDEAUX B 398 731 489 – [Adresse 1]

Représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de Bordeaux

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Novembre 2023

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [J] [H] a conclu avec l’OPH AQUITANIS, Office public de l’habitat de Bordeaux Métropole, un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé au rez-de-chaussée [Adresse 4] à [Localité 3].

Par acte délivré le 27 avril 2023, Madame [H] a fait assigner l’OPH AQUITANIS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX afin de le condamner à remettre, dans un délai de 2 mois, des volets sur toutes les portes et fenêtres de son appartement, sous astreinte de 200 € par jour de retard ainsi qu’à lui payer une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance depuis le 10 février 2022 et une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été débattue à l’audience du 23 novembre 2023.

A l’audience, Madame [H] reprend les demandes formées dans son assignation. A l’appui de ses prétentions, elle expose que, le 7 février 2022, sans l’en avertir au préalable, la bailleresse a fait retirer les 2 volets bois fermant les 2 loggias/balcons dépendant de cet appartement, la laissant ainsi avec des fenêtres vitrées apparentes et sans aucune protection, qu’un expert mandaté par CIVIS, son assurance de protection juridique, est venu sur les lieux le 15 avril 2022 et qu’à la suite de son intervention, CIVIS a adressé à la société OPH AQUITANIS deux mises en demeure les 18 mai et 13 juin 2022 auxquelles la bailleresse a finalement répondu le 29 juin 2022 en indiquant qu’un projet de sécurisation et d’isolation était à l’étude et qu’il serait présenté aux locataires en septembre 2022. Elle constate que près d’un an après la suppression des volets en bois sécurisant le logement de Madame [H] aucun projet de sécurisation n’avait été présenté aux locataires de la résidence et précise qu’en l’absence de proposition de la société OPH AQUITANIS, elle a finalement saisi le conciliateur mais que cette tentative a été vaine, un constat d’échec étant dressé par le conciliateur le 16 mars 2023. Elle estime que la société OPH AQUITANIS a engagé sa responsabilité contractuelle envers Madame [H], sa locataire, en raison de l’insécurité du logement donné à bail et qu’elle doit en conséquence remettre en place les volets et l’indemniser des préjudices subis.

En défense, dans des conclusions reçues au greffe le 10 novembre 2023 et reprises oralement à l’audience, la société OPH AQUITANIS sollicite le rejet des demandes de Madame [H] et sa condamnation à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en mettant à sa charge la totalité des dépens.

Elle fait valoir que le 7 février 2022, elle s’est effectivement vue contrainte de retirer les volets en bois de l’immeuble qui, « par leur poids et leur conception présentaient un danger pour les résidents » mais que contrairement à ce qu’allègue Madame [H], le logement qu’elle occupe ne présente de ce fait, aucune insécurité, du fait de la présence de haies qui le protège à la fois des vues et de l’accès par des personnes extérieures, et de vitres anti-effraction, d’autant que la Résidence n’a fait l’objet d’aucun acte de vandalisme détériorations ou cambriolage depuis 2020. Elle soutient que la décence du logement ne s’en trouve pas affectée et qu’elle ne saurait donc être condamnée à effectuer des travaux de quelque nature que ce soit. Elle estime n’avoir commis aucune faute engageant sa responsabilité et que Madame [H] ne peut justifier ni d’un préjudice actuel né et certain ni d’un lien de causalité entre l’éventuelle faute alléguée et le préjudice.

.

MOTIFS DE LA DECISION

I. – Sur les demandes de Madame [H] :

A. – Sur la faute de la société OPH AQUITANIS :

Il est constant que Madame [J] [H] a conclu avec l’OPH AQUITANIS, Office public de l’habitat de Bordeaux Métropole, un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé au rez-de-chaussée [Adresse 4] à [Localité 3].

La société OPH AQUITANIS ne conteste pas qu’elle a procédé à la dépose des volets bois fermant les 2 balcons de l’appartement de Madame [H], ce qui a été d’ailleurs constaté par l’expert mandaté par la société de protection juridique CIVIS lors de la réunion du 11 avril 2022 à laquelle la société OPH AQUITANIS ne s’est pas présentée, bien que dûment convoquée.

Ce faisant, la société OPH AQUITANIS a violé à la fois l’article 1723 du Code civil qui interdit au bailleur pendant la durée du bail de changer la forme de la chose louée, ainsi que les articles 1719, 3° de ce même Code et 6 b de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui lui font obligation de ne pas troubler la jouissance de son locataire.

B. – Sur le dommage causé et son indemnisation :

1° – Sur le préjudice subi par Madame [H] :

Si l’initiative prise par la société OPH AQUITANIS ne rend pas pour autant le logement indécent au sens du décret n° 2002-12 du 30 janvier 2022, le clos et le couvert du logement étant néanmoins assurés, il n’en reste pas moins que cette véritable voie de fait commise sans concertation et sans même rechercher l’accord préalable de la locataire a causé à cette dernière un préjudice de jouissance.

La société OPH AQUITANIS soutient que Madame [H], « devrait être rassurée (sic) … par la présence de haies qui la protègent à la fois en termes de vue et en termes d’accès aux personnes extérieures » et de vitres anti-effraction. Mais cette appréciation de la situation amènerait à penser que les volets abusivement supprimés par la bailleresse, qui ont été posés en plus de ce vitrage anti effraction et des haies existantes , n’avaient en fait aucune utilité, ce qui est peu crédible. La société CIVIS dans son rapport précité du 15 avril 2022 permet de rétablir les choses, lorsqu’elle déclare que « le logement étant au rez-de-chaussée, l’équipement volets bois participe à la sécurité du logement par une fermeture physique des balcons » et qu’elle en conclut que la dépose de ces volets par le bailleur pose effectivement un problème de sécurité aux appartements du rez-de-chaussée uniquement ». En effet en ce qui concerne l’appartement de Madame [H], le balcon est devenu facilement accessible depuis l’extérieur.

La suppression unilatérale de cet élément d’équipement par la société OPH AQUITANIS entraîne donc pour le locataire un trouble de jouissance caractérisé.

2° – Sur la réparation du préjudice subi par Madame [H] :

a) Demande de rétablissement des lieux dans leur état antérieur :

Madame [H] demande la condamnation de la société OPH AQUITANIS à remettre des volets sur toutes les portes et fenêtres de l’appartement loué dans un délai de 2 mois à compter de la date de jugement, à peine d’une astreinte de 200 € par jour de retard.

Il apparaît que l’absence de volets est la cause directe du préjudice de jouissance subi par Madame [H], (voir le 1°), et que la mesure sollicitée est seule de nature à faire cesser ce préjudice.

Il y a donc lieu de faire droit à ce chef de demande selon les modalités détaillées au dispositif du présent jugement.

b) Demande de dommages-intérêts :

Madame [H] demande en outre la condamnation de la société OPH AQUITANIS au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de son préjudice de jouissance.

Cette demande est fondée dans son principe, les conditions de vie de Madame [H] ayant été, depuis près de 2 ans, bouleversées par la voie de fait dont s’est rendue coupable la société OPH AQUITANIS, qui a généré chez sa locataire un sentiment, compréhensible, d’insécurité

permanente. Force est de constater par ailleurs que la société OPH AQUITANIS n’a fait aucun effort pour porter remède à cette situation

comme le montre le silence gardé par elle à la suite de nombreuses prises de contact et démarches entreprises par le locataire, ou encore son absence devant le conciliateur.

Le préjudice de jouissance subi par Madame [H] sera réparé par l’allocation d’une somme de 1.800 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement en applicaton de l’article 1231-7 du code civil.

II – Sur les mesures de fin de jugement :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société OPH AQUITANIS, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la société OPH AQUITANIS, condamnée aux dépens, devra verser à Madame [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 €.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, Madame [H] sollicite que l’exécution provisoire soit ordonnée alors qu’elle est de droit en application du texte susvisé.

Il sera en conséquence fait application du principe posé par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE l’Office public de l’habitat de Bordeaux Métropole AQUITANIS à réinstaller des volets sur toutes les portes et fenêtres de l’appartement loué à Madame [J] [H], situé à au rez-de-chaussée [Adresse 4] à [Localité 3] dans un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 80 € par jour de retard pendant trois mois ;

Se RÉSERVE le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNE l’Office public de l’habitat de Bordeaux Métropole AQUITANIS à payer à Madame [J] [H] une somme de 1.800 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE l’Office public de l’habitat de Bordeaux Métropole AQUITANIS à payer à Madame [J] [H] une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE l’Office public de l’habitat de Bordeaux Métropole AQUITANIS de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Office public de l’habitat de Bordeaux Métropole AQUITANIS aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE