Du 20 décembre 2024

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/03839 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YPIP

[P] [S]

C/

[M] [V]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 20 décembre 2024

JUGE : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDERESSE :

Madame [P] [S]

née le 21 Décembre 1985 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Elodie VITAL-MAREILLE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [M] [V]

née le 20 Septembre 1960 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Cécile BOULE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 juillet 2017, Madame [P] [S] a donné à bail à Madame [M] [V] un appartement de type T2 situé [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 720 euros outre une provision sur charges de 50 euros.

Par acte d’huissier en date du 16 novembre 2022, Madame [S] a donné congé aux fins de reprise à Madame [V] pour la date du 4 juillet 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [S] a fait signifier à Madame [V] le 23 février 2023 un commandement de payer la somme de 1273,55 euros au titre des loyers et charges dus au mois de février 2023, à défaut de quoi serait sollicitée la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte délivré le 7 août 2023, Madame [S] a fait assigner Madame [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX afin que soit validé le congé pour reprise délivré le 4 juillet 2023 et à défaut que soit constatée la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire figurant au bail pour non paiement des loyers, que soit ordonnée l’expulsion de Madame [V] et qu’elle soit condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de charges jusqu’à libération effective des lieux ainsi qu’au paiement d’une somme de 2282 ;80 euros correspondant à l’arriéré locatif (juillet 2023 inclus) outre une indemnité de 1800 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

L’affaire a été retenue et débattue lors de l’audience du 28 octobre 2024.

A l’audience, Madame [S], représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à porter celle formée au titre de l’arriéré locatif à la somme de 8104,12 euros (15 mars 2024 inclus) et celle au titre des frais irrépétibles à la somme de 2500 euros et sollicite en outre la condamnation de Madame [V] à lui payer la somme de 3207,60 euros au titre des travaux réparatoires et la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que le rejet des demandes adverses.

Madame [V], représentée par son conseil, demande à la juridiction de:

— débouter Madame [S] de sa demande d’expulsion;

— débouter Madame [S] de sa demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif,

— condamner Madame [V] à verser à Madame [S] le loyer de 720 euros à compter du mois de juin 2023;

— reconventionnellement,

*à titre principal condamner Madame [S] à payer à Madame [V] la somme de 9288 euros au titre de son préjudice de jouissance outre 363 euros de frais de bâchage, ordonner la compensation entre les sommes dues au titre du préjudice de jouissance et des indemnités d’occupation et-condamner Madame [S] à payer à Madame [V] le surplus;

*à titre subsidiaire, accorder à Madame [V] des délais de paiement durant 12 mois

— en toutes hypothèses, débouter Madame [S] du surplus de ses demandes, en ce compris celles au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions des parties visées par le greffe le 28 octobre 2024 et soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens respectifs.

MOTIFS DE LA DECISION

Il y a lieu de rappeler que les demandes de « juger que «et « déclarer que « ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (il s’agit de moyens), de sorte que le juge n’a pas à y répondre.

— SUR LES DEMANDES CONCERNANT LA LIBERATION DES LIEUX OBJETS DU BAIL

Il est établi que suivant acte sous seing privé en date du 4 juillet 2017, Madame [P] [S] a donné à bail à Madame [M] [V] un appartement de type T2 situé [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 720 euros outre une provision sur charges de 50 euros et que par acte d’huissier en date du 16 novembre 2022, Madame [S] a donné congé aux fins de reprise à Madame [V] pour la date du 4 juillet 2023.

1° sur la demande de validation de congé

Madame [S] demande à titre principal de valider le congé délivré à Madame [V] le 16 novembre 2022 à effet du 4 juillet 2023.

Ce congé est motivé par le fait que la bailleresse entend reprendre les lieux loués afin de les faire occuper par sa mère, « dans le but de se rapprocher du centre-ville et de ses commodités, mais également d’avoir une surface d’habitation plus petite que celle actuelle ».

Madame [V] conteste la validité de ce congé au motif qu’il « paraît très étonnant que Madame [S], souhaite loger sa mère, âgée de 71 ans dans l’appartement objet de la reprise, compte tenu de son état ».

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au litige dispose que « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux(…).

Cependant, quel que soit l’état de l’appartement (sur lequel les parties sont en désaccord) ce motif de contestation du congé ne peut pas être retenu .En effet, il n’est pas exigé par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour la validité d’une reprise pour habiter, que le logement objet de cette reprise soit en état de parfaite habitabilité à la date de délivrance ou d’effet du congé. Il est ainsi admis que le bénéficiaire de la reprise puisse ne pas habiter temporairement le logement si des travaux sont nécessaires pour le remettre en état ou en meilleur état.

Madame [V] avance par ailleurs que la bailleresse a en réalité l’intention, après libération des lieux , de consentir sur le logement des locations meublées touristiques. Cette allégation n’étant étayée par aucune preuve concrète, ne peut constituer un motif valable de contestation de la validité du congé .

En conséquence le congé délivré à Madame [V] le 16 novembre 2022 pour le 4 juillet 2023 sera validé.

La demande en validation du congé formée à titre principal ayant été accueillie, la demande subsidiaire formée par Madame [S] visant à constater la résiliation du bail par l’effet de clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers devient par le fait même sans objet.

2° sur la demande d’expulsion

Consécutivement à sa demande de validation de congé Madame [S] demande, pour le cas il y serait fait droit, d’ordonner l’expulsion de Madame [V] devenue occupante sans droit ni titre à compter du 5 juillet 2023 .

Il est cependant établi par l’état des lieux figurant au dossier que la locataire a quitté les lieux le 15 mars 2024, ce que reconnaît la bailleresse dans ses écritures.

La demande d’expulsion est donc à ce jour devenue sans objet.

— SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DE LA DETTE LOCATIVE

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

1° – Dette de loyers et d’indemnité d’occupation

Dette de loyersLe contrat de bail a pris fin à la date du 4 juillet 2023 date d’effet du congé afin de reprise pour habiter délivré par la bailleresse. Jusqu’à cette date Madame [V] a conservé sa qualité de locataire et se trouve donc, à ce titre, débitrice de loyers.

Il apparaît, au vu du contrat de location en date du 5 juillet 2017 , que le loyer initial du bail était fixé à 800 €.

À la suite d’un avis de la Commission départementale de conciliation en date du 27 juin 2017 (non versé aux débats), ce loyer a été ramené à 720 € , le motif de cette réduction étant, selon la défenderesse (page 2 de ses conclusions), que le loyer convenu était supérieur au loyer du précédent locataire, contrairement aux prescriptions du décret de « blocage des loyers » alors en vigueur.

Ce loyer a été fixé à la somme de 777,85 € à compter du mois de décembre 2022, après application de la révision légale.

La demanderesse relate les faits suivants :

— dans un premier temps, sa locataire a procédé à des paiements erronés de loyers, sans donner d’explication valable :

tout d’abord en novembre 2022 : versement d’un chèque de 520 € , alors que, comme l’explique la demanderesse ce paiement aurait dû être de 480 € (V. page 5 de ses conclusions ) puis en décembre 2022 (chèque de 300 € au lieu de 737,85 €) ; -dans un 2e temps, à compter de juin 2023, Madame [V] a cessé tout paiement, ce qu’elle reconnaît expressément dans ses écritures, demandant qu’il lui soit donné acte de ce « qu’elle accepte de verser les sommes correspondant aux loyers impayés de 720 € à compter du mois de juin 2023 ».

b) Indemnités d’occupation

Madame [V] est devenue occupante sans droit ni titre à compter de 5 juillet 2023, lendemain de la date d’effet du congé délivré par la bailleresse. Cette période d’occupation a duré jusqu’au 15 mars 2024 , date à laquelle à laquelle la locataire a quitté les lieux.

La bailleresse demande que l’indemnité d’occupation soit fixée au chiffre du loyer antérieur.

Il sera fait droit à cette demande, Toutefois ce loyer étant fixé à la somme de 777,85 €, forfait de charges compris, il y aura lieu de procéder, à une réfaction, si cela n’a déjà été fait pour déduire le montant des charges réelles .

2° Dette de charges

Il résulte des pièces versées aux débats que les charges avaient été fixées à un montant forfaitaire de 50 € par mois dans le bail initial , et qu’elles ont été ramenées d’un commun accord en novembre 2022 à la somme de 40 € par mois.

Le loyer charges comprises, s’établissait en conséquence après révision à la somme de 777,85 € à compter de décembre 2022.

C’est en partant de ce chiffre que doit être établi le décompte de la dette locative de Madame [V].

3° État récapitulatif

L’état récapitulatif des versements effectués par la locataire, tant au titre du loyer que de l’indemnité d’occupation et des charges a été établi par la bailleresse pour la période de novembre 2020 à mars 2024 (pièces 8 et 29 de la demanderesse ).

Au vu de ces documents il apparaît que la locataire reste débitrice d’une somme de 8104,12 €, englobant le loyer, l’indemnité d’occupation et les charges, somme au paiement de laquelle la demanderesse entend que Madame [V] soit condamnée.

Cependant Madame [V] fait valoir qu’elle n’a versé à juste titre que 300 € pour le mois de décembre 2023, dès lors que sa bailleresse s’était reconnue débitrice d’une somme de 280 € dans une lettre du 5 décembre 2022 (pièce 6 de la défenderesse),en proposant de procéder au remboursement de cette somme à la fin du bail, ce qui n’a pas été fait .

Le décompte établi par la bailleresse ne prenant pas en considération cette créance de la locataire, il y a lieu de la déduire de la somme de 8104,12 €.

La dette locative de Madame [V] s’établit alors la somme de 7864,12 €, au paiement de laquelle elle sera condamnée.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DES TRAVAUX REPARATOIRES

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au litige dispose que le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

A l’appui de sa demande, Madame [S] soutient que la locataire a laissé sur place divers effets personnels et que l’appartement a été rendu « dans un état de saleté important ».

Les conséquences financières de ces deux premiers chefs de préjudice (déménagement des effets personnels de la locataire, nettoyage de l’appartement , etc…) ne sont pas chiffrées et aucun élément n’est versé pour apprécier le coût de la remise en état de ces chefs .

Madame [S] soutient ensuite que Madame [V] a « accroché au mur des étagères qui , une fois retirées, ont laissé des trous sur les murs qui n’ont pas été rebouchés ». Cet état de choses a été constaté dans l’état des lieux de sortie en date du 15 mars 2024, et il est reconnu par la locataire qui souligne que ce sont là « des vis d’accrochage ».

La demanderesse produit des photographies mais qui ne sont guère éclairantes car d’une part il n’est pas indiqué à quelles pièces de l’appartement ces photos se rapportent, et d’autre part elles ne permettent pas de discerner s’il y a véritablement des « trous » (constitutifs de « dégradations »), ou de simples vestiges, affleurant au niveau de la surface du mur, des chevilles qui ont été placées.

Madame [S] sollicite à ce titre la condamnation de Madame [V] à lui payer la somme de 3207,60 € « au titre des réparations des dégradations du mur ».

Elle produit à l’appui de sa demande un devis de ce montant établi par l’entreprise BONALO.

Cette pièce est insuffisante à plusieurs titres pour permettre d’entrer en condamnation :

— compte tenu de l’importance de la somme réclamée, la demanderesse aurait dû à tout le moins solliciter l’avis d’un technicien du bâtiment pour attester qu’il n’y avait pas d’autre solution réparatrice que celle spontanément mise en avant, à savoir la remise à neuf complète des peintures des pièces concernées ;

— il aurait été également souhaitable que Madame [S] produise plusieurs devis, attestant de la mise en concurrence de diverses entreprises, afin de permettre de vérifier si les travaux projetés, à supposer qu’ils soient absolument nécessaires, seraient effectués au meilleur coût.

Il convient d’ajouter en outre que le devis de l’entreprise BONALO ne correspond pas aux règles d’établissement des devis prescrites par les articles L. 111-1 et suivants du Code de la consommation, et par l’arrêté du 24 janvier 2017.

En résumé les pièces versées aux débats par la demanderesse ne permettent pas d’établir la nature et l’étendue exacte des dommages et le caractère indispensable du mode de réparation proposé , non plus que d’apporter la preuve que ces réparations, en supposant qu’elles soient reconnues indispensables, seraient opérées au meilleur coût.

Madame [S] sera donc déboutée de sa demande de paiement de la somme de 3207,60 € .

— SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS POUR RESISTANCE ABUSIVE

Madame [S] demande la condamnation de sa locataire au paiement d’une somme de 5000 € , « en réparation de son préjudice ».

Pour justifier cette demande, elle expose :

— que « le comportement obstiné de Madame [V] à refuser l’accès à la toiture et son refus injustifié de quitter les lieux après la notification du congé ont engendré des conséquences dommageables considérables pour Madame [S] »

— que non seulement Madame [V] s’est maintenue abusivement dans le logement après la date d’effet du congé mais qu’elle a également suspendu tout versement de loyer « plongeant Madame [S] dans une situation financière difficile ».

La demanderesse fait valoir que cette situation a entraîné pour elle un « préjudice matériel direct » en « compromettant sa capacité à assumer les charges financières » de l’appartement, et qu’elle a entraîné « un stress financier et émotionnel » du fait qu’elle se trouve confrontée à des difficultés économiques »

Il est établi que Madame [V] a cessé délibérément de payer son loyer à compter du mois de juin 2023 et qu’elle s’est maintenue indûment dans les lieux jusqu’au 15 mars 2024 date à laquelle elle a quitté les lieux. Or il est admis que la suspension du paiement du loyer ne peut être opérée par la locataire que de manière tout à fait exceptionnelle, en cas d’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués.

En l’espèce, s’il est certain que la jouissance du locataire a été perturbée par les infiltrations d’eau, les circonstances de fait montrent que le logement n’était pas pour autant devenu absolument inhabitable : la preuve en est que la locataire (qui déclare avoir été hébergée à plusieurs reprises par des tiers, sans en rapporter la preuve) s’est maintenue dans les lieux jusqu’au 15 mars 2024. C’est donc de manière injustifiée et par le fait même abusive, que Madame [V] a suspendu le paiement de ses loyers.

Toutefois, si la preuve d’une faute est rapportée par Madame [S], tel n’est pas le cas des difficultés financières ni de l’état émotionnel qu’elle invoque, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande indemnitaire.

— SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES FORMEES PAR MADAME [V]

1- Sur la demande indemnitaire

Madame [V] reproche à sa bailleresse :

— de lui avoir loué un logement ne correspondant pas aux règles de « décence » ;

— de ne pas lui avoir délivré dès l’origine un logement conforme à ses obligations légales ;

— d’avoir subi pendant le cours du bail des troubles qui ont gravement perturbé sa jouissance.

*sur le caractère indécent du logement

Madame [V] demande au tribunal de déclarer que le logement ne satisfait pas aux critères posés par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Cette demande ne peut pas être accueillie car elle doit être formée dans le cadre et selon les modalités prévues par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989..

*sur les manquements de la bailleresse à l’obligation de délivrance

Madame [V] se fonde sur les dispositions de l’article 6 a) et c) de la loi du 6 juillet 1989 pour soutenir que sa bailleresse a manqué à son obligation de délivrance et elle invoque plusieurs faits pour justifier la demande de dommages et intérêts qu’elle forme en conséquence.

— l’inconfort du logement

Madame [V] justifie qu’en janvier et février 2018, elle a dû procéder à divers travaux (pose d’étagères, cf factures du 15 janvier 2018 et du 13 février 2018) et à divers « travaux d’intérieur », dont la nature exacte n’est pas précisée (cf facture du 21 février 2018 ).

En l’absence de toute précision, il n’est pas possible de déterminer si les travaux entrepris sont de simples travaux de transformation, ou des travaux d’amélioration au sens de l’article 6 d) de la loi du 6 juillet 1989 , permettant à la locataire de bénéficier d’un meilleur confort , ou encore des travaux ayant pour but de doter le logement d’équipements que l’on peut considérer comme indispensables à son habitabilité, en sorte que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance .

En conséquence faute d’éléments de preuve suffisants, ce chef de demande ne peut pas être pris en compte.

— la non conformité de l’installation électrique

Madame [V] justifie par ailleurs :

— que le 14 mai 2018 , elle s’est vue contrainte de saisir la Commission départementale de conciliation afin d’obtenir notamment de sa propriétaire la réalisation de travaux sur l’installation électrique du logement et la remise d’un diagnostic électrique (cf pièce 1 de la défenderesse).

— qu’elle a dû financer par elle-même divers travaux d’électricité pour mettre en sécurité l’installation (réparations de prises, mise en place de disjoncteurs : cf factures du 19 octobre 2018 et du 7 août 2020 : pièces 17 et 18).

Madame [V] ne demande pas le remboursement des frais exposés, mais entend tirer argument des défectuosités de l’installation électrique, auxquelles elle a dû remédier, pour conclure que la bailleresse ne lui a pas délivré un logement « en bon état d’usage et de réparation » , contrairement à l’obligation imposée par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Les défectuosités alors constatées pouvaient laisser penser, en l’absence de « diagnostic électricité », que l’installation électrique n’était pas parfaitement aux normes et qu’elle pouvait présenter un risque pour la sécurité des occupants.

En refusant d’établir un diagnostic électricité, devenu obligatoire depuis le 1er janvier 2018, (voir procès-verbal de la commission départementale de conciliation , pièce n°1 de la défenderesse), la bailleresse a permis qu’une incertitude continue de planer sur l’état réel de l’installation électrique, engendrant ainsi chez sa locataire une inquiétude légitime, perturbant par le fait même sa jouissance.

Il paraît en conséquence justifié d’accorder à Madame [V] , en réparation du préjudice de jouissance qu’elle a subi de ce fait, une indemnité de 800 €.

l’engorgement de canalisationsMadame [V] expose qu’elle a dû à plusieurs reprises solliciter l’intervention d’un plombier pour remédier à l’engorgement des canalisations ( pièce 18 )  : désengorgement général (intervention du 11 octobre 2018) engorgement de la douche (12 mars 2019), engorgement de la douche (21 novembre 2019) engorgement de l’évier du lavabo et du bidet (17 novembre 2020).

Il y a lieu tout d’abord de remarquer que la responsabilité de ces incidents ne pourrait être imputée au bailleur que s’il était établi qu’à la date de l’entrée dans les lieux de la locataire (juillet 2017) les canalisations étaient déjà bouchées , ce qui pourrait témoigner par exemple d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction. Or les faits rapportés se situent à une date assez lointaine de celle de l’entrée dans les lieux de la locataire (d’octobre 2018 à novembre 2020), et aucun incident n’est survenu pendant plus d’un an, ce qui pourrait laisser penser que l’engorgement des canalisations viendrait plutôt d’un mauvais usage des équipements par la locataire .

En toute hypothèse, faute d’un diagnostic des causes de l’engorgement effectué par un professionnel averti ou par un expert, il n’est pas possible en l’état des informations recueillies, d’imputer au bailleur la responsabilité des faits constatés.

— la présence de rongeurs dans l’appartement

Madame [V] fait valoir quelle a été contrainte d’acheter des pièges à souris en janvier 2019 en raison de la présence de rongeurs dans son appartement (pièce n° 15)

Ce fait pourrait être considéré a priori comme un manquement à l’obligation de délivrance de la bailleresse qui, aux termes de l’article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, a l’obligation de remettre locataire un logement « en bon état d’usage et de réparation …., exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ».

Cependant on peut observer que la présence de rongeurs n’a été constatée que près d’un an et demi après l’entrée dans les lieux de la locataire (juillet 2017). Il n’est donc pas possible d’affirmer que ces rongeurs étaient présents lors de la prise d’effet du bail. et que le bailleur doit répondre de leur présence en vertu de son obligation de délivrance, d’autant que le désordre et l’encombrement de l’appartement de Madame [V] (V. pièce 23 de la demanderesse) étaient propices à l’installation de ces rongeurs.

*sur les troubles de jouissance dus à des infiltrations d’eau au travers de la toiture

Les pièces versées aux débats montrent que le logement loué a subi depuis le 4 janvier 2020 d’importants dégâts, à la suite d’infiltrations d’eau dues au manque d’étanchéité d’un velux. Cette situation a été constatée à la requête de Madame [V] par Maître [X], Huissier de justice, le 8 décembre 2020.

Ce dernier a recueilli les déclarations de la locataire selon lesquelles elle devait dormir avec un bol et des chiffons près d’elle sur son lit pour éviter que celui-ci ne soit détrempé pendant la nuit du fait de l’important écoulement d’eau à cet endroit et il a constaté effectivement la présence de chiffons mouillés dans un bol placé sur le lit. On observe par ailleurs que Madame [V] évoquait cette situation (« il pleut sur mon lit ») et les risques en résultant dans un mail adressé à sa bailleresse le 31 janvier 2020 (pièce 19 de la défenderesse).

En outre il est apparu que divers dégâts, notamment des cloques dans les revêtements, affectaient plusieurs pièces de l’appartement, et qu’il existait d’importantes différences de température entre certaines pièces, ce qui corrobore l’affirmation de la locataire selon laquelle la situation dénoncée entraînait d’importantes pertes d’énergie.

Cet état de choses était inchangé le 13 janvier 2021 date à laquelle il a été procédé, à la requête de l’assureur de la locataire , à une expertise contradictoire (pièce n° 2 de la défenderesse) faisant apparaître divers dommages aux embellissements des locaux loués ( cuisine, chambre et séjour).

Madame [V] a procédé à un bâchage provisoire à ses frais en février 2021 pour un coût de 363 € (pièce 10 de la défenderesse).

En raison de ces faits, considérant que l’appartement était devenu inhabitable lors des périodes de pluie, la défenderesse demande réparation du préjudice de jouissance qu’elle estime avoir subi et qu’elle chiffre pour la période du 4 janvier 2020, date du dégât des eaux au 16 juillet 2023, date d’expiration du bail, à la somme de 9288 €, soit 30 % du loyer. Elle demande également la condamnation de la bailleresse à lui rembourser la somme de 363 € correspondant au coût du bâchage provisoire, qu’elle a financé.

Madame [S] fait valoir, pour s’opposer à cette demande, que si les travaux de réparation n’ont pas pu être exécutés dans des délais normaux, c’est en raison du comportement de Madame [V] qui « a fait fuir les artisans » envoyés par sa bailleresse et a interdit l’accès à la toiture par la trappe se trouvant dans les toilettes.

L’attitude d’obstruction de Madame [V] est établie par les très nombreux documents produits par la demanderesse (cf pièces 9 à 18), émanant tant de divers artisans sollicités par elle que du syndic bénévole de l’immeuble. Madame [V] tente de réfuter les allégations de sa bailleresse en produisant un unique document daté du 29 juin 2021 (échange avec Monsieur [F]), alors qu’un constat de Maître [K], Huissier de justice, en date du 29 juin 2021 montre qu’à cette même date elle persistait dans son attitude de totale obstruction, qu’elle n’a toujours pas justifié par un motif valable .

Il apparaît donc que Madame [V] ne saurait demander réparation d’un préjudice qu’elle a elle-même contribué à perpétuer par ses refus persistants de donner accès à la toiture. On peut tout au plus lui reconnaître le droit de demander réparation dudit préjudice pendant une période comprise entre la date du sinistre (4 janvier 2020) et la date à laquelle les réparations nécessaires auraient pu être effectuées sans l’obstruction systématique qu’elle a opposée à leur exécution. Au vu des pièces du dossier, il apparaît que cette date peut être fixée au mois de décembre 2021 ( V.pièce 16 de la demanderesse) date à laquelle le syndic bénévole disposait d’un couvreur pour effectuer les travaux.

Les troubles de jouissance subis par Madame [V] en raison des infiltrations d’eau seront donc indemnisés pour la période comprise entre janvier 2020 et décembre 2021, soit 24 mois. Il apparaît justifié de lui accorder à ce titre une indemnité de 2500 €.

Il y a lieu d’ajouter à cette somme celle de 800 € (voir ci-dessus) et de condamner également la bailleresse au remboursement de la somme de 363 € au titre du coût du bâchage provisoire opéré par la locataire.

Les sommes dues à Madame [V], au paiement desquels Madame [S] sera condamnée, se chiffrent donc au total à 3663 € .

2- Sur la demande de délais de paiement

Madame [V] demande de lui accorder « des délais de paiement durant 12 mois » .

Cette demande est formée tout d’abord à titre subsidiaire et en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à la suite de l’action en constatation du jeu de la clause résolutoire de plein droit. Elle devient sans objet comme cette action elle-même.

Elle se réfère également à l’article 1343-5 du Code civil . Ce texte permet au juge de reporter ou d’échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Madame [V] ne fournit aucun élément permettant d’apprécier en quoi sa « situation » justifie sa demande. Par ailleurs, en ce qui concerne sa dette locative, Madame [V] ne devrait pas avoir de difficultés à l’apurer puisqu’elle indique dans ses conclusions qu’elle a « provisionné » les loyers dont elle a suspendu le paiement.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à sa demande de délai de paiement.

— SUR LES MESURES DE FIN DE JUGEMENT

1-Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [S] et Madame [V], succombant chacune pour partie à l’instance, seront condamnées aux dépens, à hauteur de moitié, à l’exception du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 23 février 2023 qui sera laissé à la charge exclusive de Madame [M] [V] (soit 88,47 euros).

2-Sur la demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [V], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Madame [S] une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros au titre des frais irrépétibles par elle exposés.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, rendu contradictoirement et en premier ressort,

Déclare valide le congé aux fins de reprise pour habiter délivré par Madame [P] [S] à Madame [M] [V] le 16 novembre 2022 pour le 4 juillet 2023, portant sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] ;

Dit en conséquence qu’à compter du 5 juillet 2023, Madame [M] [V] est devenue occupante sans droit ni titre du logement précité ;

Dit n’y avoir lieu de faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [V], en raison de son départ des lieux le 15 mars 2024 ;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [M] [V] à Madame [P] [S] à la somme de 777,85 € par mois, payable à compter du 5 juillet 2023 jusqu’au 15 mars 2024 ;

Condamne Madame [M] [V] à payer à Madame [S] la somme de 7864, 12 € au titre de l’arriéré de loyers, de charges et des indemnités d’occupation dus par elle, arrêté au 15 mars 2024 ;

Déboute Madame [P] [S] de sa demande au titre des travaux réparatoires ;

Déboute Madame [P] [S] de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute Madame [M] [V] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Madame [P] [S] à payer à Madame [M] [V] la somme de 3300 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ;

Condamne Madame [P] [S] à payer à Madame [M] [V] la somme de 363 euros au titre des frais de bâchage avancés par elle ;

Condamne Madame [M] [V] à payer à Madame [P] [S] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne Madame [P] [S] et Madame [M] [V] aux dépens, à hauteur de moitié chacune, à l’exception du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 23 février 2023 qui sera laissé à la charge exclusive de Madame [M] [V] (soit 88,47 euros) ;

Dit qu’une compensation devra être opérée entre les diverses créances et dettes réciproques de chacune des parties ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE