Du 12 avril 2024

5AG

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 22/03746 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XLNR

[C] [W]

C/

S.A.S. PADEMA

— Expéditions délivrées à

M^e GARCIA

M^e BIAIS

— FE délivrée à

M^e GARCIA

Le

Avocats : la SELARL BIAIS ET ASSOCIES

M^e Marine GARCIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 12 avril 2024

JUGE : Madame Anne-Marie POUCH

GREFFIER à l’audience : Madame Louisette CASSOU,

GREFFIER lors du délibéré : Madame Héloïse KITIASCHVILI

DEMANDERESSE :

Madame [C] [W]

née le13/10/1972 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 5]

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/010697 du 19/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX

Représentée par M^e Marine GARCIA Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

S.A.S. PADEMA

RCS libourne N° 824 592 934

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par Maître Frédéric BIAIS membre de la SELARL BIAIS ET ASSOCIES, avocat au Barreau de Bordeaux

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Février 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La commune de [Localité 6] représentée par Mme [V] [K] a, selon bail signé le 30 septembre 2010, donné en location à Mme [C] [W] un appartement ( logement n°2) situé [Adresse 2] à [Localité 5] et ce, à compter du 1er octobre 2010, moyennant un loyer mensuel de 219€, provision sur charges comprise.

Le 25 janvier 2019, l immeuble dans lequel se trouvait l’appartement loué était vendu par la commune de [Localité 6] à la SAS PADEMA et Mme [C] [W] était informée,le 25 janvier 2019, par lettre recommandée avec AR de ce qu’elle devait désormais régler le loyer à cette société.

S’étant plainte de la dégradation de l’immeuble et de l’appartement loué , Mme [C] [W] saisissait les services de la mairie de [Localité 5] laquelle prenait un arrêté de péril imminent le 9 septembre 2021 (reçu en préfecture le 13 septembre 2021) et, le 25 mars 2022

(reçu en préfecture le 30 mars 2022) un arrêté d’insalubrité.

La mainlevée de ce deuxième arrêté était prononcée par un autre arrêté du 5 octobre 2022.

Entre temps, la SAS PADEMA avait donné,par exploit délivré le 3 août 2021, congé pour vente à Mme [C] [W] et ce, avec effet au 30 septembre 2022.

La SAS PADEMA procédait, par la suite, les 27 mai 2020 et 10 décembre 2020, à la vente des lots n° 3 et 4 de l’immeuble acquis par elle.

Ultérieurement, selon exploit délivré le 10 novembre 2022, Mme [C] [W] assignait la SAS PADEMA devant le pôle protection et proximité du tribunal judicaire de Bordeaux en vue d’obtenir, sur le fondement des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et sur le décret n° 2002- 120 du 30 janvier 2002 :

— que la SAS PADEMA soit condamnée à lui régler la somme de 2000 € en réparation de son préjudice matériel et celle de 5000 € en réparation de son préjudice moral

— que celle de 2000 € lui soit également accordée par application de l’article 700 du code de procédure civile dans la mesure où son avocat renoncerait au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

Dans le dernier état de ses conclusions,Mme [C] [W]

sollicitait que la société PADEMA soit condamnée à lui payer :

—  1095 € au titre de loyers indûment perçus

—  5460.80 € en réparation de son préjudice matériel

—  5000 € au titre de son préjudice moral

—  2000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Mme [C] [W] rappelle, en premier lieu, que la SAS PADEMA n’a pas effectué les réparations nécessaires à la remise en conformité de son logement dont le chauffe-eau a cessé de fonctionner à compter de septembre 2022 et a procédé au changement des serrures pendant son absence la privant, ainsi, de la possibilité de récupérer ses affaires et celles de son fils.

Elle expose, également,que la SAS défenderesse n’a pas respecté son obligation de délivrer un logement décent et satisfaisant aux conditions édictées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2022 ;

que le logement en cause ainsi que les parties communes de l’immeuble étaient insabubres et compromettaient la santé et la sécurité des locataires,elle même étant la dernière à rester dans cet immeuble.

La demanderesse précise que les désordres allégués par elle étaient toujours présents au 31 août 2022 soit après la réalisation alléguée par la défenderesse de divers travaux et en déduit,sur la base de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, que le montant des loyers réglé par elle entre le mois d’octobre 2021 et celui de février 2022 doit lui être remboursé .

Elle ajoute qu’il ressort d’un constat d’huissier réalisé le 25 octobre 2022 que des meubles ,des jouets et des papiers ont disparu du logement loué ce qui a généré pour elle des frais importants et le coût de l’intervention d’un serrurier.

La demanderesse affirme, enfin, que son préjudice moral et son trouble de jouissance sont importants du fait d’ une habitabilité des lieux grandement affectée par l’insalubrité de ceux-ci et de l’attitude empreinte de mauvaise foi du propriétaire ;

qu’elle a du louer un autre appartement à un tarif important pour sa situation financière actuelle délicate.

En réponse, la SAS PADEMA conclut, dans le dernier état de ses conclusions, au rejet des prétentions de Mme [C] [W] à laquelle elle réclame,de façon reconventionnelle, la somme de 1500€ par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle, en premier lieu, que Mme [C] [W] s’est montrée tres virulente à son égard et qu’elle a dû lui délivrer une sommation pour pouvoir obtenir qu’elle accepte de faire visiter l’appartement loué après la délivrance du congé ;

que celle-ci s’est désistée d’une instance en référé engagée par elle sans se plaindre au cours de celle – ci de problèmes affectant son logement.

Elle précise que Mme [C] [W] a quitté le logement le 30 septembre 2022,sans avoir contesté le congé délivré, logement demeuré vide ce qui conduit à le refermer pour le sécuriser et éviter tout squat ;

que celle-ci ne l’ jamais contactée après son départ des lieux ce qui aurait pu lui éviter des frais d’ huissier et de serrrurier .

Sur les demandes présentées par Mme [C] [W], la SAS PADEMA fait, d’abord, remarquer qu’aucun justificatif pertinent n’est apporté par elle sur l’existence tant de son préjudice matériel que du quantum de celui- ci , les attestations produites n’étant pas conformes aux dispositions légales s’y rapportant ;

qu’aucun élément n’a été donné sur la suite réservée à son dépôt de plainte .

La défenderesse adopte la même position s’agissant du préjudice moral allégué par la demanderesse en rappelant qu’elle n’a pas failli à ses obligations de bailleur et que la locataire a commencé à se plaindre de l’état du logement dès qu’elle a été informée de la vente du logement occupé par elle.

La SAS PADEMA ajoute qu’elle a parfaitement effectué les travaux touchant les parties communes ;

qu’à partir du 27 mai 2020,l’immeuble était soumis au statut de la co-propriété ;

que les arrêtés pris par la mairie de [Localité 5] visaient les co-propriétaires et non elle – même en particulier.

Enfin, cette société indique que Mme [C] [W] n’a plus réglé aucun loyer à compter du mois de mars 2022 alors qu,'elle même, avait réalisé les travaux qu’on lui avait demandé de faire.

DISCUSSION

L’article 6 de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé , exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation .

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise, quant à lui, que le locataire doit user des lieux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location ;

qu’il doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ,à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure,par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

qu’il doit, également, prendre à sa charge l’entretien courant, des équipements, des menues réparations et de l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté malfaçon,vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret N° 2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques que doit avoir avoir un logement décent.

C’est ainsi, qu’il doit satisfaire à la sécurité physique et à la santé des locataires en assurant, ainsi :

• le clos et le couvert

•la protection contre les infiltrations d’air parasites

•les dispositifs de retenue des personnes tels que les gardes- corps des fenêtres

•la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement

•la conformité aux normes de sécurité des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d’eau chaude

•une aération suffisante

•un éclairement naturel suffisant .

Ce logement doit,également,comporter un certain nombre d’équipements et de confort tant au niveau du chauffage,que de l’alimentation en eau potable ,de l’évacuation des eaux ménagères ,de l’aménagement de la cuisine et de l’installation sanitaire intérieure avec un réseau éléctrique permettant un éclairage suffisant de toutes les pièces.

L’article 1353 du code civil prévoit , en outre, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et,réciproquement,que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Sur les demandes financières présentées par Mme [C] [W]

En l’espèce, la SAS PADEMA, toujours propriétaire au moment de la délivrance de la présente assignation du lot n°2 de l’immeuble situé sur la commune de [Localité 5] au n° [Adresse 2], a été destinataire de l’arrêté susvisé pris par la mairie de [Localité 5] le 9 septembre 2021, arrêté visant l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble en cause en vue de la réalisationn, dans un délai de 4 jours, de travaux de sécurisation de la sortie arrière de l’immeuble par un étalement conservatoire et de purge avec évacutaion des gravats de tous les éléments de cheminée menaçant de tomber sur la voie publique

Ce même arrêté prévoyait l’interdiction d’utiliser la sortie arrière de l’immeuble et sa porte d’accès jusqu’à sa mainlevée .

La mainlevée de cet arrêté a été ordonnée par arrêté reçu en préfecture le 5 octobre 2022.

La SAS PADEMA a, sur ce plan, produit deux factures attestant de la réalisation ,en juin et août 2022,de travaux portant tant sur la consolidation du perron que sur une cheminée,la zinguerie,le remplacement des tuiles cassées lors de la dépose, l’évacuation et le nettoyage du chantier .

La société défenderesse n’a, cependant, pas répondu aux constatations découlant du rapport établi par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 5] , rapport ayant conduit à l’arrêté susvisé du 25 mars 2022, aux termes duquel il avait été enjoint à celle -ci de réaliser,dans le délai de 3 mois, divers travaux afférents tant à l’identification et le traitement des causes de moisissures y compris dans la cave , qu’au fonctionnement de la VMC et à la remise en état du garde- corps de l’escalier permettant l’accès à la cour.

Il est , donc, certain que cette société n’ a pas respecté son obligation de délivrance à sa locataire d’un logement décent.

Elle doit, donc, répondre du préjudice en ayant découlé pour Mme [C] [W].

Celle-ci justifie, par la production de certificats médicaux, des conséquences que la situation du logement occupé par son fils et elle ont eu sur leur état de santé.

Au titre de son préjudice moral il sera mis à la charge de la SAS PADEMA la somme de 1000 €.

L’article L 521- 2 du code de la construction et de l’habitat prévoit ,quant à lui, dans sa version applicable depuis le 1 er juillet 2021 que le loyer cesse dêtre dû, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, à compter du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie ou sur la façade de l’immeuble et ce, jusqu’au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification ou de l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

La demande de remboursement de loyers présentée par Mme [C] [W] sur la période s’étant écoulée du mois d’octobre 2021 à celui de février 2022 ne peut,donc,prospérer sur le premier arrêté visant la co-propriété mais uniquement sur l’arrêté du 25 mars 2022.

Cette dernière date et les dispositions suvisées de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitat ne peuvent, en conséquence, recevoir application en l’espèce sur la période visée par la demanderesse.

Cette demande sera, en conséquence, rejetée.

Sur celle présentée au titre de l’existence d’un préjudice matériel il convient de rappeler qu’au vu du congé délivré à Mme [C] [W], celle – ci aurait du quitter le logement loué à compter du 30 septembre 2022

La demanderesse produit un constat établi ,le 25 octobre 2022, par Maître [J] [X],commissaire de justice associé à [Localité 5].

Ce constat est postérieur à la date à laquelle elle aurait du quitter les lieux ne justifiant,alors, d’aucun droit ni titre à y demeurer et à y laisser des effets et objets personnels.

Aucun élément n’a été donné par les parties sur les conditions dans lesquelles l’état des lieux de sortie a pu être réalisé au moment où le congé, non critiqué par la demanderesse, est devenu effectif.

Il ne peut, donc, être reproché à la SAS PADEMA d’avoir procédé au changement de la serrure de l’appartement en cause et Mme [C] [W] ne peut se prévaloir du remboursement de frais de changement de serrure d’un logement dans lequel elle ne pouvait pas légalement demeurer et pénétrer.

La demanderesse sera, en conséquence, déboutée de sa demande de réparation d’un préjudice matériel ne reposant , par ailleurs, sur aucun justificatif précis; aucune infraction dûment caractérisée dont la défenderesse se serait rendue coupable n’est,en outre, constituée.

Sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la charge des dépens

L’équité emporte que les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile soient appliquées au profit exclusif de Mme [C] [W] à hauteur de 500 €.

Les dépens seront mis à la charge de la SAS PADEMA.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, de façon contradictoire ,en premier ressort et par mise à disposition,

CONDAMNE la SAS PADEMA à régler à Mme [C] [W] la somme de 1000 € en réparation de son préjudice moral et celle de 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE Mme [C] [W] du surplus de ses demandes;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la sas PADEMA ;

RAPPELLE que le prononcé de l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE la SAS PADEMA aux dépens ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIERLE JUGE DESCONTENTIEUX DE LA PROTECTION