Du 19 décembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01628 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSVO

S.A. DOMOFRANCE

C/

[X] [S]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 19/12/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Mélody GOMBERT,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Mme [O] [D] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes du 25 février 2016, la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à Monsieur [X] [S] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 8] ainsi qu’un parking (n°23) sis [Adresse 10] dans la même résidence.

Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier le 28 mars 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 12 juillet 2024, DOMOFRANCE a fait assigner Monsieur [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé à l’audience du 17 octobre 2024 en lui demandant:

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux du 25 février 2016 à la date du 29 mai 2024 et que Monsieur [X] [S] est occupant sans droit ni titre,

— d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— en tant que de besoin de fixer que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— de le condamner à payer par provision la somme de 4198,58 euros (terme d’avril 2024 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2824,34 euros et de l’assignation sur le surplus,

— de le condamner à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation des baux, augmenté des charges, de la résiliation du bail jusqu’à la complète restitution des lieux visés par les baux en date du 25 février 2016, vides de tout occupation et de tout objet mobilier,

— de le condamner à lui payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2024.

Lors des débats, DOMOFRANCE, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 7308,98 euros hors frais selon un décompte parvenu en cours de délibéré, conformément à la demande faite par le président à l’audience.

Il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de DOMOFRANCE.

Monsieur [X] [S], comparaît en personne à l’audience et sollicite la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en proposant de régler une somme mensuelle de 178 euros en sus du loyer courant. Il explique percevoir un revenu mensuel de 1800 euros et avoir un enfant à charge.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— Sur la recevabilité de l’action :

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 10 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 15 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 28 mars 2024, pour la somme en principal de 2824,34 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 29 mai 2024.

Si Monsieur [X] [S] a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets du commandement de payer, le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l’audience. En effet, le dernier prélèvement apparaissant sur le décompte actualisé a été rejeté le 15 novembre 2024 de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [X] [S], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

DOMOFRANCE produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [X] [S] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7308,98 euros à la date du 18 novembre 2024 (mois d’octobre 2024 inclus).

Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens (206,06 euros) qu’il convient de déduire de cette créance.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Il convient dès lors de fixer à la charge de Monsieur [X] [S] à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges (687,12 euros à la date du 18 novembre 2024).

Monsieur [X] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 7102,92 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [X] [S] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

Monsieur [X] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, M. GOMBERT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 29 mai 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclu le 25 février 2016 et liant la société DOMOFRANCE à Monsieur [X] [S], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 8] et le bien à usage de stationnement – parking (n°23) – situé [Adresse 10] dans la [Adresse 9] à [Localité 8] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [S] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société DOMOFRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (687,12 euros à la date du 18 novembre 2024) ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 7102,92 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 18 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande formée par la société DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE