N° RG 24/08610 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBNP

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

11ème civ. S3

N° RG 24/08610 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NBNP

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c à

Le 4 avril 2025

Le Greffier

Maître Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

04 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 4]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Steeve WEIBEL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu par défaut en Dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail d’habitation du 6 décembre 2013 avec effet au même jour pour une durée d’un an tacitement reconduit l’Office Public de l’Habitat de l’eurométropole de [Localité 4], CUS HABITAT, OPHEA a donné à bail à Monsieur [I] [B] un logement à usage d’habitation de 2 pièces n° 02710206 – 1er étage – porte 6 sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 236,04 € outre un acompte sur charges de 138,78 €.

Des loyers étant demeurés impayés l’Office Public de l’Habitat de l’eurométropole de [Localité 4], CUS HABITAT, OPHEA a mis en demeure à plusieurs reprises son locataire.

Le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 26 mars 2024.

Le bailleur a notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 avril 2024 un congé au locataire pour le 31 juillet 2024 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

Monsieur [I] [B] n’a pas quitté le logement.

Puis OPHEA a fait assigner Monsieur [I] [B] à l’audience du 6 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 14 août 2024 pour :

— constater que le congé délivré est régulier ;

— prononcer la déchéance du locataire de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 ;

— condamner le locataire ainsi que tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués ;

— prononcer subsidiairement la résiliation du bail liant les parties conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil ;

— condamner « solidairement » le défendeur à payer la somme de 984,22 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience.

En tout état de cause ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation de 444,75 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse aux entiers frais et dépens ;

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat de l’eurométropole de [Localité 4], CUS HABITAT, OPHEA, représenté par son conseil, a déposé des conclusions et sollicité un renvoi afin de les faire signifier au défendeur non comparant.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 7 février 2025.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat de l’eurométropole de [Localité 4], CUS HABITAT, OPHEA, au soutien de ses conclusions signifiées le 18 décembre 2024 demande de :

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;

En conséquence,

— condamner Monsieur [I] [B] à lui payer 1 846,77 € au titre de l’arriéré de loyers et de charges, augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter du 14 août 2024, date de l’assignation ;

— le condamner à lui payer un montant de 146,06 € au titre des réparations locatives, augmentée d’un intérêt égal au taux légal à compter du 13 août 2024, date des opérations d’état des lieux de sortie, à défaut, à compter du 4 décembre 2024, date des conclusions ;

— ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— le condamner à lui payer une somme de 496,76 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers frais et dépens de la présente procédure ;

— juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

Elle expose que Monsieur [I] [B] a quitté les lieux loués. Un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 13 août 2024.

Monsieur [I] [B] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux acte introductif d’instance et conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Aux termes de l’article 24-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. » ou de prononcé à titre subsidiaire.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 4], CUS HABITAT, OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 19 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 août 2024.

Aux termes de l’article 63 du code de procédure civile, « Les demandes incidentes sont : la demande reconventionnelle, la demande additionnelle et l’intervention ».

L’article 65 précise « Constitue une demande additionnelle la demande par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures. ».

Les articles 67 et 68 ajoutant respectivement, article 67 « La demande incidente doit exposer les prétentions et les moyens de la partie qui la forme et indiquer les pièces justificatives. » et, article 68 « Les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense.

Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance. En appel, elles le sont par voie d’assignation. »

Il est admis que les demandes additionnelles ou reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, l’office demandeur, maintenant sa demande au titre des loyers et charges impayés, abonde sa prétention au titre des loyers et charges échues impayés et indemnités d’occupation auxquelles il prétend depuis la résolution du bail et, tirant les conséquences de la libération du logement par l’occupant et de l’état des lieux de sortie y ajoute ses prétentions au titre des réparations locatives.

Le lien suffisant entre la demande originelle, la constatation de la régularité du congé délivré, le prononcé de la déchéance de tout droit au maintien dans les lieux et la condamnation au paiement les loyers et charges impayés, d’une indemnité d’occupation, des dépens et frais irrépétibles est établi.

L’action est donc recevable.

2. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Selon l’article 1344-1 du code civil, « La mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice. »

L’article 1231-7 du code civil dispose « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

L’Office Public de l’Habitat de l’eurométropole de [Localité 4], CUS HABITAT, OPHEA produit un décompte arrêté au 31 août 2024 établissant que Monsieur [I] [B] reste lui devoir à cette date la somme de 1 846,74 € (1 836,95 + 190,29 -180,50) au titre des loyers et charges locatives dues à la date de libération du logement. Le montant demandé est ainsi justifié.

Toutefois, les intérêts moratoires ne sauraient courir qu’à compter d’une interpellation suffisante, à défaut du jugement. La signification des conclusions le 18 décembre 2024 constitue cette interpellation suffisante.

La capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu’elle est demandée.

Monsieur [I] [B], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1 846,74 € avec les intérêts légaux à compter de la signification des conclusions du 18 décembre 2024 conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, les intérêts dus pour une année entière seront capitalisables.

3. SUR LES RÉPARATIONS LOCATIVES

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 7 de la loi sus-citée, « Le locataire est obligé : …

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. … ; »

Il est admis que la faute du locataire est supposée acquise : elle résulte de la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée signé par les parties le 6 décembre 2013 que l’appartement présentait quelques traces d’usure des sol et plinthes et du papier peint dans la pièce 2.

I

l ressort de l’état des lieux de sortie contradictoire établi le 13 août 2024 que l’ensemble de l’appartement se présente dans un état moyen et que sont relevés page 9 des désordres qui n’apparaissaient pas dans l’état des lieux d’entrée nécessitant les interventions suivantes : remplacement de la sortie de câble 32 A dans la cuisine, réfection du plafond de la salle de bain, remplacement de la manivelle du volet roulant dans la chambre 1 et nettoyage de l’ensemble du logement compris le balcon outre les clés et badge qui n’ont pas été restitués.

Ces réparations et restitutions ont été évaluées à la somme de 382,10 €, somme que Monsieur [I] [B] a reconnu devoir en clôture de l’état des lieux de sortie.

Aussi Monsieur [I] [B] sera condamné à indemniser le préjudice de remise en état de l’appartement et de ses accessoires loué subi par le bailleur à hauteur de 382,10 € dont à déduire la retenue de garantie, 236,04 €, soit la somme de 146,06 € avec les intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024, date de la signification des conclusions.

4. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Monsieur [I] [B] sera condamné à lui verser une somme de 496,76 € correspondant à la note de frais et honoraires de son conseil au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [I] [B] à verser à OPHEA – Eurométropole HABITAT [Localité 4], Office Public de l’Habitat de l’eurométropole de [Localité 4], anciennement CUS HABITAT au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 1 846,74 euros avec les intérêts légaux à compter de la signification des conclusions du 18 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [B] à verser à OPHEA – EUROMÉTROPOLE HABITAT [Localité 4], Office Public de l’Habitat de l’eurométropole de [Localité 4], anciennement CUS HABITAT au titre des réparations locatives la somme de 146,06 € avec les intérêts légaux à compter de la signification des conclusions du 18 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts légaux conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [I] [B] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [I] [B] à verser à OPHEA – EUROMÉTROPOLE HABITAT [Localité 4], Office Public de l’Habitat de l’eurométropole de [Localité 4], anciennement CUS HABITAT la somme de 496,76 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN