Du 29 novembre 2024

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/01144 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIJT

Association GROUPE SOSO SOLIDARITES / IML GIRONDE

C/

[D] [W]

— Expéditions délivrées à la SELARL MP AVOCAT

— FE délivrée à la SELARL MP AVOCAT

Le 29/11/2024

Avocats : la SELARL MP AVOCAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 novembre 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Association GROUPE SOS SOLIDARITES / IML GIRONDE

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Maître Martin PEYRONNET de la SELARL MP AVOCAT

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [W]

né le 19 Juin 1960 à

[Adresse 9] [Adresse 2]

[Adresse 7] [Adresse 5]

[Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,

le défendeur ne comparait pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat de résidence en date du 14 novembre 2022, l’association GROUPE SOS SOLIDARITES a consenti à Monsieur [D] [W] une convention d’occupation portant sur un logement situé [Adresse 10] à [Localité 8] qui ne relève pas des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, l’association GROUPE SOS SOLIDARITES après lui avoir signifié par acte de commissaire de justice un courrier en date du 23 février 2024 informant Monsieur [D] [W] de ses divers manquements aux dispositions de la convention et de la résiliation de cette dernière, a assigné Monsieur [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 23 août 2024 2024 aux fins de :

— Constater la violation des dispositions de la convention d’occupation du 14 novembre 2022 au titre des obligations de l’occupant par Monsieur [D] [W] pour le bien situé [Adresse 10] à [Localité 8],

— Constater en conséquence la résiliation du bail à compter du 23 avril 2024,

— Condamner Monsieur [D] [W] à payer à l’association GROUPE SOS SOLIDARITES la somme de 5264,86 euros au titre de l’arriéré locatif,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [W] et de tout occupant de son chef,

— Statuer ce que de droit sur le mobilier appartenant à Monsieur [D] [W],

— Fixer une indemnité d’occupation dure par Monsieur [D] [W] correspondant au montant du loyer et charges,

— Condamner Monsieur [D] [W] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux,

— Condamner Monsieur [D] [W] à payer à l’association GROUPE SOS SOLIDARITES la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 23 août 2024, l’affaire a été renvoyée au 11 octobre 2024.

A l’audience du 11 octobre 2024, l’association GROUPE SOS SOLIDARITES, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 8778,09 euros au 1er octobre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [D] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 29 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Il convient de relever que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le titre 1er bis de ladite loi relatif au rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ne s’applique pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’État portant sur leurs conditions d’occupation, ou leurs modalités d’attribution. Il ne s’applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

En l’espèce la location porte sur un logement faisant l’objet d’une convention avec l’État portant sur ses conditions d’occupation, ou ses modalités d’attribution qui entre dans le champ des résidences exclues de l’application du titre 1er bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dès lors la demande en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement de la redevance due en contrepartie de l’attribution du logement meublé, n’est pas soumise aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De plus l’article L.632-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les dispositions de l’article L. 632-1 du même code ne s’appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’État portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution. La demande aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d’une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale n’est donc pas non plus soumise à l’obligation de la notifier, à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article R.633-3 code de la construction et de l’habitation, le gestionnaire ou le propriétaire d’un logement-foyer, destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et accueillant notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées, peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 (inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur, cessation totale d’activité de l’établissement, cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré) sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

Selon l’article 8 du contrat de résidence sociale conclu le 14 novembre 2022, le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution de l’une des obligations incombant au résidant, notamment tenu au paiement du loyer mensuel et des charges locatives, la résiliation ne produit effet que deux mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il est constant que l’association GROUPE SOS SOLIDARITES a fait signifier par acte de commissaire de justice à Monsieur [D] [W] une mise en demeure le 23 février 2024 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de résidence.

L’arriéré à cette date s’élevait à 5264,86 euros, et il ressort du décompte que l’arriéré n’était pas régularisé à la date du 24 avril 2024.

Monsieur [D] [W] n’ayant pas, dans le délai de deux mois mois à compter de la notification de la mise en demeure, réglé les causes de celle-ci, la clause s’est appliquée de plein droit à la date du 24 avril 2024 en vertu des dispositions du contrat.

En conséquence, Monsieur [D] [W] est occupant sans droit ni titre du logement depuis la date du 24 avril 2024, ce qui constitue pour l’association GROUPE SOS SOLIDARITES un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant de la redevance sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur la créance de la bailleresse

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au soutien de sa demande l’association GROUPE SOS SOLIDARITES produit un décompte actualisé à la date du 1er octobre 2024, selon lequel sa créance s’établirait à 8778,09 euros.

L’obligation au paiement de cette créance n’étant pas sérieusement contestable, Monsieur [D] [W] sera condamné au paiement de la somme de 8778,09 euros, à valoir sur le montant des redevances et indemnités d’occupation dus à la date du 1er octobre 2024 – échéance du mois d’août 2024 incluse – et au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance (501,89 euros au jour de l’audience) à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [D] [W].

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [D] [W] à verser à l’association GROUPE SOS SOLIDARITES la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de la bailleresse du logement sis [Adresse 10] à [Localité 8], à la date du 24 avril 2024;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [D] [W] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation équivalente au montant de la redevance à compter de la date d’effet de la résiliation de la convention ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [W] à payer à l’association GROUPE SOS SOLIDARITES la somme de 8778,09 euros à valoir sur le montant des redevances et indemnités d’occupation à la date du 1er octobre 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [W] à payer à l’association GROUPE SOS SOLIDARITES à compter du 1er septembre 2024 une indemnité d’occupation équivalente au montant de la redevance mensuelle révisable selon les conditions contractuelles et de la provision sur charges (501,89 euros à la date de l’audience), à régler à leur échéance normale jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS pour le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [W] à payer à l’association GROUPE SOS SOLIDARITES une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [W] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

AINSI FAIT ET JUGE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION