Du 17 janvier 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/00748 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEKM

S.C.I. STPM

C/

[E] [R],

[S] [D]

— Expéditions délivrées à

M^e Julien LE CAN

— FE délivrée à

M^e Patrick TRASSARD

Le 17/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 janvier 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.C.I. STPM

RCS [Localité 8] N° 418 086 039

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Patrick TRASSARD, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [R]

né le 04 Décembre 1983 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [S] [D]

née le 14 Mai 1987 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Julien LE CAN, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Avril 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2013, à effet du même jour, la SCI STPM a donné à bail à Monsieur [E] [R] et Madame [S] [D], une maison individuelle d’habitation sise [Adresse 1] à [Adresse 7] (33290).

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, la SCI STPM a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 737,60 euros en principal au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2024, la bailleresse a assigné Monsieur [R] et Madame [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 juin 2024 aux fins de :

Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de location du 1er mai 2013,

Voir ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [E] [R] et Madame [S] [D] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique,Voir condamner Monsieur [R] et Madame [D] au paiement de la somme provisionnelle de 5 755,90 euros, et la somme de 283,94 euros à titre de frais d’acte,Voir condamner Monsieur [R] et Madame [D] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu’à la libération effective des lieux,Voir condamner Monsieur [R] et Madame [D] au paiement d’une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, lesquels comprendront le coût d’un congé délivré le 5 janvier 2024,Ordonner la capitalisation des intérêts.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 9 août 2024 puis à celle du 27 septembre 2024.

Lors de l’audience du 27 septembre 2024, la SCI STPM, représentée par son conseil, a exposé que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 7 668, 05 euros, et a maintenu ses demandes conformes à la teneur de l’assignation.

En défense, Monsieur [R] et Madame [D], représentés par leur conseil, ont soulevé un défaut de qualité à agir de la société bailleresse.

Au fond, ils ont contesté le montant de la créance et ont sollicité la condamnation de la SCI STPM au paiement de la somme de 1500,00 euros au titre des frais irrépétibles.

A titre subsidiaire, ils ont sollicité un plan d’apurement de 36 mois.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 15 novembre 2024.

Par ordonnance du 15 novembre 2024, il a été ordonné la réouverture des débats au 22 novembre 2024 afin que la société demanderesse justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou du caractère familial de la SCI, et fournisse un décompte actualisé lisible et complet de sa créance.

A l’audience du 22 novembre 2024, les mêmes parties, représentées par leur conseil respectif, informent le Tribunal que Monsieur [R] et Madame [D] ont quitté les lieux, objets du litige, de sorte que subsiste la demande au titre d’impayés locatifs, à titre principal.

Sur la qualité à agir de la SCI STPM :

La demanderesse produit aux débats les statuts de la SCI STPM, ainsi que l’attestation de propriété de la maison individuelle, objet du litige.

La demande sera en conséquence déclarée recevable.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 5 avril 2024, six semaines avant la date de l’audience.

L’obligation de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, n’est pas prescrite à l’égard de la SCI à caractère familial, au visa des seuils prévus par l’arrêté préfectoral de la Gironde du 9 décembre 2016, ainsi qu’il résulte des statuts de ladite société STPM, produits aux débats.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la validité du commandement du 20 novembre 2023 :

Si la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 fixe désormais à six semaines le délai à l’issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 1er mai 2013 est demeuré régi par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

C’est ce qui résulte d’un avis émis par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, le 13 juin 2024.

Il ressort de cet avis qu’en effet, la loi nouvelle ne comprend pas de dispositions dérogeant au principe selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir, et n’a pas d’effet rétroactif, qu’un bail conclu avant l’entrée en vigueur de la loi, qui n’a pas été renouvelé ou reconduit depuis celle-ci, reste dès lors régi par les stipulations des parties, sans que la nouvelle loi puisse entrainer une réfaction automatique de la clause.

Cependant, bien que le commandement litigieux vise un délai erroné de 6 semaines, il n’en est pas, pour autant, entaché de nullité, dans la mesure où le bailleur a respecté le délai de deux mois pour assigner les locataires, peu important qu’il ait délivré un congé le 5 janvier 2024.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il n’est pas discuté que les locataires ont quitté les lieux, à une date qui n’a toutefois pas été précisée par les parties.

En conséquence, la demande de résiliation du contrat de location, de fixation d’une indemnité d’occupation, et d’expulsion des défendeurs, n’ont plus d’objet.

Sur la provision à la suite du départ des locataires

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI STPM produit un décompte au 20 août 2024, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7668,05 euros.

Ce décompte comprend la description exhaustive des avis d’appel et des paiements depuis l’année 2022 et n’est pas sérieusement contestée.

Monsieur et Madame [R] seront en conséquence condamnés à régler à la SCI STPM la somme provisionnelle de 7668,05 euros arrêtée au 20 août 2024.

S’agissant d’une provision, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La demande de délai sera rejetée, au regard de l’ancienneté et de l’importance de la dette.

La demande au titre des émoluments relatifs au congé du 5 janvier 2024, d’un montant de 283,94 euros, sera rejetée, ces dépens n’ayant pas de liens avec la demande principale.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge des consorts [R]- [D].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Monsieur [E] [R] et Madame [S] [D] seront condamnés à régler à la SCI STPM à ce titre une indemnité de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

DECLARONS recevable la demande,

DECLARONS régulière la procédure,

PRENONS ACTE que les demandes de résiliation et d’expulsion sollicitées par la SCI STPM à l’encontre de Monsieur [E] [R] et Madame [S] [D] n’ont plus d’objet ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [R] et Madame [S] [D] à régler à la SCI STPM la somme de 7668,05 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETONS la demande de délais,

CONDAMNONS Monsieur [E] [R] et Madame [S] [D] aux dépens de l’instance,

CONDAMNONS Monsieur [E] [R] et Madame [S] [D] à régler à la SCI STPM la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION