Du 21 mars 2025

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/00037 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z6X5

Société AQUITANIS

C/

[S] [Z]

— Expéditions délivrées à

Mme [Z]

— FE délivrée à

Société AQUITANIS

Le 21/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 21 mars 2025

JUGE : Madame [S] SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : M^me Souad MOHAMED-HAMROUN lors des débats et M^me Nora YOUSFI, lors de la mise à disposition

DEMANDERESSE :

Société AQUITANIS

RCS [Localité 7] B 398 731 489

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par Mme [P] [E] (membre de l’entreprise) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [S] [Z]

née le 25 Août 1982 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 janvier 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE :

Suivant acte sous seing privé en date du 24 février 2021, ayant pris effet le même jour, la Société AQUITANIS (AQUITANIS) a consenti à Madame [S] [Z] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 651,79 € provisions sur charges comprises.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 24 février 2021.

Madame [S] [Z] a donné congé par courrier remis en main propre le 8 avril 2024 et a, par courrier du même jour, attesté remettre les clés du logement et laisser les biens se trouvant sur place pour être détruit.

Par courrier recommandé avec accusé réception (non réclamé) en date du 9 avril 2024, Madame [S] [Z] a été invitée par la SELAS LVMP, commissaire de justice, à se présenter à l’état des lieux de sortie fixé au 22 avril 2024.

Suivant procès-verbal de constat dressé le 22 avril 2024, l’état des lieux de sortie a été établi en l’absence de Madame [S] [Z].

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 12 juin 2024, AQUITANIS a mis en demeure Madame [S] [Z] de lui payer la somme totale de 6.170,03 € au titre des arriérés de loyers et des charges ainsi que des frais de remise en état des lieux loués.

En l’absence de paiement, AQUITANIS a, par acte de commissaire de justice délivré le 25 octobre 2024, fait assigner Madame [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, aux fins de voir sur le fondement des dispositions de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 :

— condamner Madame [S] [Z] au paiement de la somme de 5.302,20 € au titre des loyers, charges et réparations locatives impayés avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 12 juin 2024, déduction faite du dépôt de garantie et de la régularisation des charges,

— condamner Madame [S] [Z] au paiement de la somme de 372,23 € au titre des frais de procédure,

— condamner Madame [S] [Z] à lui payer la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [S] [Z] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de la présente assignation conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 21 janvier 2024, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, AQUITANIS, représentée par Madame [P] [E], munie d’un pouvoir de représentation, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

En défense, Madame [S] [Z] n’a ni comparu ni été représentée. Elle n’a pas pu être localisée et un procès-verbal de recherches infructueuses a été établi conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ressort des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé».

— Sur la demande en paiement des arrieres de loyer :

En application de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers. Il lui incombe, en outre, en application de l’article 23 de la même loi, de régler les charges récupérables qui peuvent donner lieu à des appels provisionnels.

Dès lors que l’obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu’il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

AQUITANIS sollicite le paiement de la somme totale de 5.302,20 € au titre de l’arriéré locatif et du coût des réparations locatives d’un montant de 4.432,45 €, déduction faite du dépôt de garantie versé par la preneuse d’un montant de 555,79 €.

Il résulte en l’espèce du bail et du décompte versés aux débats que Madame [S] [Z] est redevable d’une somme de 1.425,54 € au titre des loyers et des charges impayés suivant décompte arrêté au 23 septembre 2024.

Madame [S] [Z], qui ne comparaît pas, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera, en conséquence, condamnée au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure, soit le 12 juin 2024.

— Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives :

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il échet de rappeler que s’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d’établir leur existence et leur imputabilité au locataire.

Il est admis que l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, en comparant l’état des lieux d’entrée établi le 24 février 2021 et le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 22 avril 2024, il apparaît que :

— la peinture des murs du cellier, du séjour, de la cuisine, des toilettes, du dégagement et de la salle de bain était neuve. En revanche, si les murs des 3 chambres apparaissaient neufs, il était toutefois précisé qu’ils avaient été repeints par l’ancien locataire et que ceux de la chambre 1 et 3 présentaient de légères traces, la chambre 3 présentant au surplus une fissure. L’état des lieux de sortie montre, en revanche :

— que dans le cellier : les murs sont recouverts d’une peinture blanche défraîchie comportant des traces de salissures,

— que dans le séjour : la peinture des murs présente des traces de salissures et des trous de cheville dans les pans de murs,

— que dans la cuisine : les murs sont recouverts d’une peinture blanche en état insalubre et présentent des traces,

— que dans le dégagement donnant accès à la partie nuit de l’appartement : la peinture est défraîchie et présente des traces de salissures très importantes,

— que dans le cellier situé sur la gauche, les murs sont recouverts d’une peinture blanche projetée présentant des traces de salissure importantes,

— que dans les toilettes : les murs sont recouverts d’une toile de verre peinte blanche présentant des traces de salissures,

— que dans la salle de bain : les murs sont recouverts d’un papier peint en état vétuste, comportant des traces de salissures et étant arraché à divers endroits,

— que dans la chambre 1 : la peinture des murs comportent des traces noires,

— que dans la chambre 2 : la peinture des murs comportent des salissures,

— que dans la chambre 3 : la peinture des murs comportent des salissures noires très importantes et est en très mauvais état.

Compte tenu de l’état de la peinture au départ de la locataire, notamment les salissures, les traces noires et l’état de dégradation du papier peint, il y a lieu de déclarer Madame [S] [Z] responsable de ces dégradations.

Il échet de rappeler que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives. Aussi, la facture de CBRA versée aux débats sera prise en compte. Toutefois, il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 20% compte tenu de l’état de la peinture à l’entrée des lieux de la locataire et de la durée d’occupation des lieux, soit 3 ans à l’exception toutefois des chambres 1 et 3 où un coefficient de vétusté de 30% sera appliqué pour les mêmes raisons.

Aussi, les réparations locatives imputables à Madame [S] [Z] doivent être évaluées à 2.006,58 €.

— la peinture des plafonds du cellier, du séjour, du dégagement, de la salle de bain et des chambres 1 et 2 était neuve lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, à l’exception du plafond du dégagement repeint par le précédent locataire où des traces de rouleaux au dessus de la porte d’entrée étaient signalés.

L’état des lieux de sortie montre, en revanche :

— que dans le cellier : le plafond est recouvert d’une peinture blanche projetée défraîchie,

— que dans le séjour : le plafond est recouvert d’une peinture blanche projetée comportant des traces de salissure,

— que dans le dégagement donnant accès à la partie nuit de l’appartement : le plafond est recouvert d’une peinture blanche projetée comportant des traces de salissure,

— que dans la salle de bain, le plafond est recouvert d’une peinture blanche projetée comportant des traces noires de type humidité,

— que dans les chambres 1 et 2 : le plafond est recouvert d’une peinture blanche projetée comportant des traces de salissure.

Compte tenu de l’état de la peinture au départ de la locataire dans le séjour, le dégagement donnant accès à la partie nuit de l’appartement et les deux chambres, notamment les salissures, il y a lieu de déclarer Madame [S] [Z] responsable de ces dégradations.

Il échet de rappeler que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives. Aussi, la facture de CBRA versée aux débats sera prise en compte. Toutefois, il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 20% compte tenu de l’état de la peinture à l’entrée des lieux de la locataire et de la durée d’occupation des lieux, soit 3 ans. En revanche, il n’est pas démontré que le défraîchissement de la peinture dans le cellier et les traces d’humidité dans la salle de bains sont imputables à la preneuse. AQUITANIS ne peut en conséquence prétendre à des sommes à ce titre.

Aussi, les réparations locatives imputables à Madame [S] [Z] doivent être évaluées à 227,49 €.

— les plinthes des chambres 1 et 3 étaient en bon état et celles de la chambre 2 étaient neuves au moment de l’entrée dans les lieux de la locataire.

L’état des lieux de sortie montre, en revanche que les plinthes de ces 3 chambres sont poussiéreuses et comportent des traces noires.

Compte tenu de l’état de ces plinthes au départ de la locataire, il y a lieu de la déclarer responsable de ces dégradations. AQUITANIS verse aux débats la facture de CBRA prouvant qu’elle a procédé à la réfection de la peinture de ces plaintes. Cette facture sera prise en compte. Toutefois, il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 20% compte tenu de l’état de la peinture à l’entrée des lieux de la locataire et de la durée d’occupation des lieux, soit 3 ans.

Aussi, les réparations locatives imputables à Madame [S] [Z] doivent être évaluées à 32,41 €.

— Au moment de l’entrée dans les lieux de la locataire, les boiseries intérieures (portes) de l’entrée, des toilettes, et de la chambre 1 étaient en bon état tandis que celles du cellier, du dégagement, de la salle de bain et des chambres 2 et 3 étaient neuves.

L’état des lieux de sortie montre que :

— la porte d’entrée côté parties communes, de peinture rouge, comporte des traces de salissure, côté cellier, elle est recouverte d’une peinture blanche vétuste comportant de nombreuses traces noires,

— les pans de la porte d’accès du dégagement sont recouverts d’une peinture blanche comportant des traces de salissures noires,

— les pans de la porte d’accès du cellier sur la gauche sont recouverts d’une peinture blanche défraîchie et comportant des traces noires,

— les pans de la porte d’accès de la salle de bains sont en bois recouverts d’une peinture blanche comportant des traces de salissures,

— les pans de la porte d’accès de la chambre 1 sont en bois recouverts d’une peinture blanche comportant des traces de salissures,

— les pans de la porte d’accès de la chambre 2 sont en bois recouverts d’une peinture blanche comportant des traces de salissures et en mauvais état,

— les pans de la porte d’accès de la chambre 3 sont en bois recouverts d’une peinture blanche comportant des traces de salissures importantes.

Compte tenu de l’état des boiseries au départ de la locataire, il y a lieu de la déclarer responsable de ces dégradations. AQUITANIS verse aux débats la facture de CBRA prouvant qu’elle a procédé à la réfection de la peinture de ces plaintes. Cette facture sera prise en compte. Toutefois, il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 20% compte tenu de l’état de la peinture à l’entrée des lieux de la locataire et de la durée d’occupation des lieux, soit 3 ans.

Aussi, les réparations locatives imputables à Madame [S] [Z] doivent être évaluées à 69,96 €.

— les sols étaient en bon état dans le cellier, le dégagement, les toilettes, la salle de bain et ceux des chambres 1 et 2 étaient neufs au moment de l’entrée dans les lieux de la locataire. Le sol de la chambre 3 était en revanche défraichi.

L’état des lieux de sortie montre que :

— le sol du cellier, de revêtement souple de type imitation parquet, comporte des traces de salissure et est poussiéreux,

— le sol de la cuisine de revêtement souple de type imitation parquet est en état insalubre avec beaucoup de crasse et de détritus,

— le sol du dégagement donnant accès à la partie nuit de l’appartement, constitué d’un linoléum de type imitation parquet comporte des traces de salissures,

— le sol des toilettes constitué d’un revêtement souple de type imitation parquet comporte des traces noires importantes,

— le sol de la salle de bains, de revêtement souple de type imitation parquet, comporte des détritus et des traces de salissures,

— le sol de la chambre 1, de revêtement souple de type imitation parquet, comporte des traces de salissures,

— le sol de la chambre 2, de revêtement souple de type imitation parquet, comporte des traces de salissures,

— le sol de la chambre 1, de revêtement souple de type imitation parquet, comporte des détritus et est en mauvais état.

Compte tenu de l’état du sol au départ de la locataire, il y a lieu de la déclarer responsable de ces dégradations. AQUITANIS verse aux débats la facture de CBRA prouvant qu’elle a procédé au remplacement du revêtement. Cette facture sera prise en compte. Le coefficient de vêtusté appliqué par le bailleur pour ce remplacement sera retenu pour le cellier, la cuisine, le dégagement et la salle de bain compte tenu de leur état au moment de l’entrée de la preneuse et de la durée d’occupation des lieux durant 3 ans. En revanche, un coefficient de vétusté de 20% sera appliqué pour les mêmes raisons s’agissant du remplacement des sols des toilettes et des chambre 1, 2 et 3. compte tenu de leur état à l’entrée des lieux de la locataire et de la durée d’occupation des lieux, soit 3 ans.

Aussi, les réparations locatives imputables à Madame [S] [Z] doivent être évaluées à 752,53 €.

— Sur le nettoyage du logement et le remplacement des badges et clés :

L’état des lieux de sortie fait état de la saleté du logement ainsi que de la présence d’encombrants laissés par la locataire lors de la reprise des lieux, lequel corrobore l’attestation signée de Madame [S] [Z] le 8 avril 2024. Cette constatation justifie le manquement de la locataire à son obligation d’entretien de sorte qu’il convient de faire droit à la demande en remboursement de la facture de nettoyage de la société AZUR PROPRETE en date du 29 juin 2024, à hauteur de 418,16 € TTC.

En revanche, AQUITANIS échoue à rapporter la preuve de la nécessité de désinfecter les lieux loués contre les puces au départ de la locataire et de réaliser un second nettoyage de l’appartement. Elle sera en conséquence déboutée de ces deux chefs de demande.

Par ailleurs, AQUITANIS sollicite le remboursement de la somme de 32 € au titre du remplacement d’un badge et de deux jeux de clés. Toutefois, ni l’état des lieux de sortie ni aucun élément ne permet d’établir que Madame [S] [Z] ne les a pas restitués à son départ ou que leur remplacement était nécessaire. Il échet d’ailleurs de souligner que le commissaire de justice instrumentaire, reprenant les déclarations de son requérant, soit AQUITANIS, indique «qu’en date du 8 avril 2024, Madame [S] [Z] a déposé les clefs à l’agence et a quitté le logement».

AQUITANIS sera donc déboutée de ce chef de demande.

Aussi, compte tenu tenu de l’ensemble de ces éléments, les réparations locatives imputables à Madame [S] [Z] doivent être évaluées à la somme totale de 3.507,13 €.

— Sur les sommes dues par Madame [S] [Z] au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives :

AQUITANIS admet que Madame [S] [Z] lui a versé la somme de 555,79 € au titre du dépôt de garantie de l’appartement, qu’il convient de déduire des sommes qu’elle doit. Cette dernière sera donc condamnée à lui payer la somme de :

(1.425,54 € + 3.507,13 €) – 555,79 € = 4.376,88 €

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024, date de la mise en demeure.

— Sur la demande en paiement du constat de commissaire de justice :

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties, lors de la remise et la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location et si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues, il est établi par commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat.

Il est admis que les frais d’état des lieux restent à la charge du bailleur dès lors qu’il a été fait appel à un commissaire de justice sans proposer au préalable un état des lieux amiable au locataire.

AQUITANIS sollicite la condamnation de Madame [S] [Z] à lui payer la somme de 372,33 €, correspondant au coût de l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 22 avril 2024.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, plus spécialement le congé et l’attestation établie par Madame [S] [Z], que cette dernière a remis son congé en main propre au bailleur le 8 avril 2024 et qu’elle a quitté le même jour les lieux loués en remettant les clefs du logement sans établir d’état des lieux de sortie et sans laisser d’adresse. Dans ces circonstances, AQUITANIS a requis un commissaire de justice aux fins d’établissement de l’état des lieux de sortie dès le lendemain, soit le 9 avril 2024. Madame [S] [Z] a été convoquée à un état des lieux de sortie le 22 avril 2024 à sa dernière adresse connue. Le courrier de convocation est revenu avec la mention «non réclamée». Madame [S] [Z] ne s’est pas présentée à l’état des lieux de sortie, lequel a été établi en son absence.

Il apparaît, ainsi, que AQUITANIS n’a pas pu proposer au préalable à la locataire sortante un état des lieux amiable. L’état des lieux a, donc, été établi par commissaire de justice, à son initiative, de sorte qu’en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les frais d’établissement doivent être partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Madame [S] [Z] sera, en conséquence, condamnée à payer à AQUITANIS la somme de :

372,33 € / 2 = 186,16 € au titre des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie.

— Sur les demandes accessoires :

Madame [S] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il apparaît équitable de laisser à AQUITANIS la charge de ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE Madame [S] [Z] à payer à la Société AQUITANIS la somme de 4.376,88 € au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 555,79 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024 ;

CONDAMNE Madame [S] [Z] à payer à la Société AQUITANIS la somme de 186,16 €, correspondant à la moitié du coût d’établissement de l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 22 avril 2024 ;

DEBOUTE la Société AQUITANIS du surplus de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [Z] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection