TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [Z] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karime BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06582 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KRD

N° MINUTE :

7

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 novembre 2024

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH,

[Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [N],

chez Feu Monsieur [N] [Y], [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 28 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/06582 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KRD

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 2 mai 2013, [Localité 4] HABITAT OPH a donné un appartement sis [Adresse 3] en location à M. [Y] [N], moyennant un loyer initial de 205,31 euros.

M. [Y] [N] est décédé le 21 août 2023.

Par courrier du 30 septembre 2023, Mme [Z] [N] a sollicité le transfert du bail à son profit, expliquant qu’elle vivait dans le logement de son père, M. [Y] [N], depuis plus de 13 ans.

Par courrier du 10 novembre 2023, [Localité 4] HABITAT OPH a demandé à Mme [Z] [N] de lui communiquer les justificatifs de sa cohabitation avec son père durant un an à la date de son décès, ainsi que les justificatifs de ses ressources.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 4 mars 2024, [Localité 4] HABITAT OPH a fait sommation à Mme [Z] [N] de libérer les lieux sous huit jours et de payer les indemnités d’occupation arrêtées à la somme de 1662,99 euros au 26 février 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 25 juin 2024, PARIS HABITAT OPH a assigné Mme [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de:

Juger que le bail consenti à M. [Y] [N] est résilié du fait de son décès ;Juger que les conditions légales d’un transfert de bail ne sont pas réunies et que Mme [Z] [N] est occupante sans droit ni titre du logement;En conséquence, ordonner l’expulsion immédiate de Mme [Z] [N] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;Supprimer le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution;condamner Mme [Z] [N] au paiement de la somme de 3089,65 € au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation et charges impayées arrêtées au 10 juin 2024 ;condamner Mme [Z] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 30%, et des taxes et charges, jusqu’à son départ effectif des lieux;condamner Mme [Z] [N] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile, outre les entiers dépens ; sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2024.

A l’audience du 15 octobre 2024, [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, et au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, [Localité 4] HABITAT OPH expose que les critères légaux de transfert du bail ne sont pas satisfaits. Le bailleur explique que la cohabitation depuis au moins un an n’est pas établie, la défenderesse n’ayant pas justifié de sa cohabitation avec M. [Y] [N] durant un an avant le décès de ce dernier, par ailleurs contredite par les déclarations de plusieurs habitants de l’immeuble, qui se sont au surplus plaints de nuisances causées par Mme [Z] [N].

Mme [Z] [N], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu ni personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 novembre 2024.

MOTIFS

Suivant l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur le transfert du bail

Il ressort de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que “Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ».

Par ailleurs il ressort de l’article 40 III de la loi du 6 juillet 1989 que l’article 14 est applicable aux logements faisant l’objet d’une convention sur le fondement de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation (HLM) « à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire ».

En l’espèce, Mme [Z] [N] ne justifie pas d’une durée d’occupation supérieure à un an avec son père, à la date du décès de ce dernier. En effet, elle n’a fait parvenir à [Localité 4] HABITAT OPH aucun des justificatifs qui lui avaient été demandés. Il est en outre produit une attestation de Mme [O] [H], habitante de l’immeuble, qui déclare que la défenderesse n’habitait pas avec son père, ainsi qu’une pétition émanant de plusieurs occupants de l’immeuble, qui indique que Mme [Z] [N] ne s’est installée dans les lieux qu’après le décès de son père, et qu’elle est à l’origine de troubles importants du voisinage, également dénoncés par courriels par deux locataires, ainsi que dans le cadre d’une main courante, déclarée aux services de police le 11 octobre 2023.

Dès lors, les conditions du transfert du bail ne sont pas réunies, de sorte que ce dernier s’est trouvé résilié à la date du décès du locataire, M. [Y] [N], soit au 21 août 2023.

Mme [Z] [N] étant depuis cette date occupante sans droit ni titre du logement litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion, étant rappelé que les modalités de cette expulsion, notamment s’agissant du sort du mobilier garnissant le logement, sont prévues par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Il résulte en outre de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, auquel renvoie l’article L613-1 du Code de la construction et de l’habitation, que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la mauvaise foi de Mme [Z] [N] étant établie par les attestations et la pétition versées aux débats, il y a lieu de supprimer le délai prévu à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Sur l’arriéré d’indemnités d’occupation

[Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats le contrat de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il en ressort qu’au 31 mai 2024, la dette s’élève à la somme de 3089,65 euros au titre des charges et indemnités d’occupation impayés (mai 2024 inclus).

Mme [Z] [N] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme.

Sur l’indemnité d’occupation due à compter du mois de juin 2024

Il est en l’espèce conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de dire qu’elle sera fixée à un montant égal au loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les taxes et provisions pour charges, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux.

En conséquence, à compter du 1er juin 2024, Mme [Z] [N] sera condamné à payer à [Localité 4] HABITAT OPH OPH une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des taxes et charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du Code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

Mme [Z] [N] partie succombante, sera condamnée à supporter les entiers dépens.

Elle sera également condamnée à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant M. [Y] [N] à [Localité 4] HABITAT OPH relativement au logement sis [Adresse 3] à la date du décès du locataire soit au 21 août 2023 ;

DIT que Mme [Z] [N] est, depuis cette date, occupante sans droit ni titre ;

ORDONNE l’expulsion de Mme [Z] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués,sous quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

SUPPRIME le délai de deux mois prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [Z] [N] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 3089,65 € au titre des charges et indemnités d’occupation impayées au 31 mai 2024 (mois de mai 2024 inclus) ;

CONDAMNE Mme [Z] [N] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 1/06/2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Mme [Z] [N] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Mme [Z] [N] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE