N° RG 23/04004 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XY2B

CINQUIÈME CHAMBRE

CIVILE

SUR LE FOND

50G

N° RG 23/04004 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XY2B

AFFAIRE :

[N] [U], [H] [G] concubine [N] [U]

C/

[B] [F], [K] [V] épouse [B] [F]

Grosses délivrées

le

à

Avocats : M^e Hugues DE LACOSTE LAREYMONDIE

M^e Isabelle JIMENEZ-BARAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 23 DECEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du délibéré

Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier,

DÉBATS

A l’audience publique du 21 Octobre 2025

JUGEMENT

Contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDEURS

Monsieur [N] [U]

né le 12 Juillet 1966 à QUIMPER (29)

de nationalité Française

5 rue de Chaumont

86240 FONTAINE LE COMTE

représenté par M^e Isabelle JIMENEZ-BARAT, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [H] [G] concubine [N] [U]

née le 15 Octobre 1966 à AMBERT (63)

de nationalité Française

5 rue de Chaumont

86240 FONTAINE LE COMTE

représentée par M^e Isabelle JIMENEZ-BARAT, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/04004 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XY2B

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [F]

né le 28 Décembre 1988 à SAINTES (17)

de nationalité Française

14 rue Glaëna

33160 SAINT MEDARD EN JALLES

représenté par M^e Hugues DE LACOSTE LAREYMONDIE, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [K] [V] épouse [B] [F]

née le 25 Juillet 1991 à Bayonne (64)

de nationalité Française

14 rue Glaëna

33160 SAINT MEDARD EN JALLES

représentée par M^e Hugues DE LACOSTE LAREYMONDIE, avocat au barreau de BORDEAUX

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [U] et madame [G] ont mis en vente leur maison individuelle à usage d’habitation et le 1/3 indivis d’un chemin d’accès situés au BOUSCAT (33110) 9 rue Constant, moyennant le prix net vendeur de 835 000 euros.

Le 21 juin 2022, ils ont signé avec monsieur et madame [F] un compromis de vente sous conditions suspensives d’obtention de prêts.

Un dépôt de garantie de 41 000 euros a été versé par les candidats acquéreurs au notaire instrumentaire, maître [P], notaire au BOUSCAT.

La signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 21 septembre 2022.

Reprochant aux époux [F] de ne pas avoir réitéré l’achat et d’avoir été défaillants dans la justification de la non obtention de leurs prêts bancaires et de refuser de leur verser la totalité de la clause pénale prévue dans le compromis de vente, madame [H] [G] et monsieur [N] [U] ont par acte extrajudiciaire en date du 2 mai 2023, assigné monsieur et madame [F] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de les voir condamner, sur le fondement des articles 1104, 1217, 1231, 1231-5 et 1304-3 du code civil , notamment, à leur verser la totalité de la clause pénale prévue au compromis de vente du 21 juin 2022, soit la somme de 83 500 euros et d’ordonner la mainlevée du séquestre d’un dépôt de garantie de 41 000 euros consigné entre les mains de Me [P], notaire au Bouscat, à leur profit

L’ordonnance de clôture rendue le juge de la mise en état est intervenue le 1er octobre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 août 2024, monsieur [U] et madame [G] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1104, 1193, 1217, 1231, 1231-5 et 1304-3 du code civil de :

— condamner monsieur et madame [F] à leur régler la totalité de la clause pénale prévue au compromis, soit la somme de 83 500 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2022, date de la première mise en demeure,

— ordonner la mainlevée du séquestre d’un dépôt de garantie de 41 400 euros consigné entre les mains de maître [P], notaire au Bouscat, à leur profit,

— condamner in solidum les époux [F] à leur payer la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens,

— rejeter la demande reconventionnelle de libération du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal,

— rejeter la demande subsidiaire des époux [F] tendant à réduire très substantiellement le montant de la clause pénale,

— les débouter de leur demande de jonction avec une procédure qu’ils n’ont même pas engagée,

— les débouter de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 mai 2024, monsieur et madame [F] demandent au tribunal judiciaire de :

— ordonner la jonction à cette instance de « l’instance qui sera introduite » par les défendeurs contre monsieur [Y] [J],

— débouter les consorts [G] [U] de leur demande d’application de la clause pénale,

A titre subsidiaire, modérer très substantiellement la clause pénale,

En tout état de cause,

— juger recevable la demande reconventionnelle comme se rattachant aux prétentions originaires par un lien suffisant,

— y faisant droit, condamner les consorts [G] [U] à libérer la somme de 41 000 euros laissée en dépôt de garantie entre les mains de Me [P], notaire au BOUSCAT,

— les condamner à leur payer les intérêts au taux légal sur la somme de 41 000 euros à compter du 12 janvier 2023, date à laquelle ils ont été mis en demeure,

— les condamner à leur verser une somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles.

MOTIFS

Sur la demande de jonction

La demande de jonction formée par les époux [F] au motif d’une supposée intervention forcée de monsieur [Y] [J], courtier qui les aurait personnellement conseillés, doit être rejetée dès lors qu’il n’est justifié d’aucune assignation en intervention forcée.

Sur la demande de condamnation de monsieur et madame [F] à régler la totalité de la clause pénale prévue au compromis, soit la somme de 83 500 euros et la demande de libération du dépôt de garantie

Monsieur [U] et madame [G] soutiennent qu’aux termes du compromis de vente du 21 juin 2022, les époux [F] s’étaient engagés à accomplir toutes les démarches nécessaires à l’obtention de prêts dès sa signature et à déposer simultanément deux demandes de prêt répondant aux caractéristiques fixées au compromis. Ils indiquent que le 24 juin 2022, la société ICC FINANCE, courtier en crédit immobilier, a indiqué à l’agence immobilière TWIST que son partenaire bancaire avait accordé un prêt aux époux [F] et que le fait que ceux-ci indiquent n’avoir découvert l’existence de cette lettre qu’en cours de procédure est sans influence sur le fait que cette information a bien été portée à leur connaissance. Ils ajoutent qu’aux termes du compromis de vente, les époux [F] s’engageaient à notifier aux vendeurs l’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt dont la réception devait intervenir au plus tard le 31 août 2022. Or, à cette date, ils étaient sans nouvelle de leur part. Ils expliquent les avoir ainsi mis en demeure de justifier de leurs démarches par courrier recommandé avec demande d’avis de réception le 12 septembre 2022. Le notaire leur a alors transmis les justificatifs de refus de prêt, dont ils estiment qu’ils ne correspondent pas aux caractéristiques de prêts mentionnées dans le compromis. Ils reprochent aux époux [F] d’avoir sollicité auprès des établissements bancaires des prêts d’un montant supérieur et pour des durées différentes de ce qui était prévu au compromis. Ils soulignent également que les refus de prêt présentés ne mentionnent pas le taux d’intérêt, ce qui ne permet pas de vérifier que les demandes étaient conformes en tous points aux éléments figurant dans le compromis. Ils ajoutent leur avoir vainement demandé, par lettre du 9 octobre 2022, de justifier du dépôt simultané de deux demandes de prêts dans les conditions de délais, de taux, de durée et de montant prévus au compromis, sans obtenir de réponse. Ils en déduisent qu’ils n’ont pas satisfait à leurs obligations contractuelles et ont ainsi empêché l’accomplissement de la condition suspensive énoncée au compromis. Ils estiment qu’ayant empêché l’accomplissement de la condition suspensive énoncée au compromis, la signature de l’acte authentique n’a pu avoir lieu de leur fait, de sorte qu’il n’y avait pas lieu de les mettre en demeure de « venir régulariser l’acte » authentique pour faire application de la clause pénale, d’autant que les époux [F] avaient fait savoir le 3 janvier 2023, par le bais de leur conseil, qu’ils renonçaient à poursuivre l’exécution de la vente puisqu’ils sollicitaient la restitution du dépôt de garantie versé. Ils demandent l’application de la clause pénale prévue à l’article 12 du compromis de vente, soulignant que les époux [F] ont sollicité des prêts supérieurs à leurs capacités financières, vouant à l’échec l’opération. Ils indiquent que d’ailleurs, ils avaient été mis en garde par courrier du 16 juin 2022 du LCL leur refusant un prêt de 748 726 euros au motif d’un projet trop risqué. Ils en déduisent qu’il ne peut être soutenu que le compromis stipulait une condition impossible. Ils ont donc fait preuve d’une mauvaise fois évidente.

Ils exposent avoir subi un préjudice du fait de l’absence de réalisation de la vente, les contraignant à renoncer à un projet d’investissement pour défiscaliser qui leur aurait permis de réduire leurs impôts de 36 000 euros en 6 ans, ils ont été contraints de prolonger leur prêt relais, ont continué à payer des charges pour la maison inoccupée et de la mettre en location, ce qui les bloquent jusqu’en septembre 2026 pour la revendre ; ils restent redevables de la taxe foncière et vont certainement devoir réduire le prix de vente du fait de la conjoncture du marché immobilier. En réplique aux moyens adverses, ils estiment qu’ils n’avaient pas à les mettre en demeure pour faire application de la clause pénale, dès lors que l’article 1231-5 du code civil exclut cette mise en demeure en cas d’inexécution définitive. En tout état de cause, ils estiment avoir procédé à une interpellation suffisante par le courrier qui leur a été adressé le 30 décembre 2022 selon lequel leur conseil a interpellé les défendeurs en leur disant qu’à défaut de règlement de la clause pénale, il avait mandat de saisir le tribunal. Ils s’opposent à la modération de la clause pénale, qui n’est pas manifestement excessive, le bien ayant été immobilisé du 21 juin 2022 au 30 octobre 2022 et soulignent ce cette indemnité n’a pas vocation à indemniser que l’immobilisation du bien mais aussi les autres préjudices.

Sur le dépôt de garantie, ils font valoir qu’il leur est acquis dès lors que les époux [F] n’ont pas formulé de demandes de prêts conformes aux caractéristiques énoncées dans le compromis, peu important qu’ils aient décidé de suivre les conseils de leur courtier.

En réplique, les défendeurs font valoir que le versement de la somme de 83500 euros à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil n’est prévu, au compromis comme stipulation de pénalité page 12 qu’au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis seraient remplies et dans l’hypothèse où les parties ne régulariseraient pas l’acte authentique mais que tel n’est pas le cas. Ils soulignent qu’en adressant une mise en demeure le 12 septembre 2022, leur demandant de justifier de la défaillance de la condition, les vendeurs ont usé de la faculté prévue à une clause du compromis intitulée réalisation de la clause suspensive en page 11, au cas où l’acquéreur n’aurait notifié ni l’obtention ni la non réalisation du prêt avant le 31 août 2022, clause selon laquelle, si l’acquéreur ne produit pas d’offre écrite de prêt conforme, la condition sera censée défaillie et le compromis caduc de plein droit. Ils en déduisent que la conséquence qui en découle dépend de la justification ou non de l’accomplissement des démarches nécessaires à l’obtention du prêt et que l’acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie s’il en justifie, et à défaut le dépôt de garantie restera acquis au vendeur, mais qu’il n’est pas question d’appliquer une clause pénale qui se surajouterait à l’acquisition du dépôt de garantie.

Ils soulignent qu’à aucun moment les vendeurs ne les ont mis en demeure de régulariser l’acte à peine de faire jouer la clause pénale.

Ils exposent également que si les vendeurs font valoir qu’en application de l’article 1304-3 du code civil, la condition défaillie du fait de l’acquéreur s’analysait nécessairement comme une condition réputée accomplie, ils pouvaient les mettre en demeure de venir signer la vente et alors mettre en œuvre la stipulation de pénalité du compromis comme prévu à la clause réitération authentique des pages 34 et 35 mais qu’ils n’ont pas choisi cette option. Estimant que les demandeurs ne sont pas fondés à mettre en œuvre la clause de pénalité, le débat ne porte que sur la restitution du dépôt de garantie. Subsidiairement, ils demandent de réduire substantiellement le montant de la pénalité.

Concernant la demande de restitution du dépôt de garantie, ils contestent être responsables de la non-réalisation de la condition suspensive et contestent le procès d’intention qui leur est fait selon lequel ils savaient depuis le début que leur projet n’était pas tenable alors qu’ils ont tout de même versé un dépôt de garantie. Ils rappellent qu’ils se sont fiés aux conseils de leur courtier.

***

Aux termes des alinéas 1 et 3 de l’article 1304-6 du code civil, l’obligation affectée d’une condition suspensive devient pure et simple à compter de l’accomplissement de cette condition.

En cas de défaillance de cette condition, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Par ailleurs, en application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En outre, aux termes de l’article 1231-5 du code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre./Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire./Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent./Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite./Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

En l’espèce, il ressort des pièces produites que les parties ont signé un compromis de vente en date du 21 juin 2022, par devant maître [C] [P], notaire au Bouscat. Cet acte précise qu’il est soumis à l’accomplissement des conditions suspensives suivantes, « la non réalisation d’une seule de ces conditions pouvant être invoquée par les deux parties, entraîne la caducité des présentes qui sont alors réputées n’avoir jamais existé. Toute condition suspensive est réputée accomplie lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt ».

Au titre du paragraphe « conditions suspensives particulières », il est précisé que l’acquéreur déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts répondant aux caractéristiques suivantes : un prêt classique d’un montant maximal de 600 000 euros, d’une durée maximale de 25 ans et au taux nominal d’intérêt maximal de 2% l’an hors assurance, outre un prêt relais d’un montant maximal de 263 090 euros, d’une durée maximale de remboursement de 24 mois au taux nominal d’intérêt de 2% l’an. Il est précisé que « en conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées. Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, et au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens premier de l’alinéa de l’article 1304-3 du code civil ».

Il est précisé que la réception de l’offre de la banque doit intervenir au plus tard le 31 août 2022. Il est encore précisé qu’il appartient à l’acquéreur de notifier l’obtention ou la non obtention du prêt au vendeur et au notaire et qu’en cas de défaillance, le vendeur peut le mettre en demeure sous huitaine de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il est également précisé qu’à l’expiration du délai de 8 jours, l’acquéreur pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive en acceptant un prêt à des conditions moins favorables et en en avisant le vendeur, ou en choisissant de ne plus recourir à l’emprunt. Il est encore précisé que si passé le délai de 8 jours, l’acquéreur ne rapporte pas la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et le compromis caduc de plein droit. « Dans ce cas, l’acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur».

S’agissant du refus du prêt, il est précisé que l’acquéreur s’engage à justifier, en cas de non obtention du financement demandé, de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques du compromis et s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.

La clause « stipulation de pénalité » est quant à elle ainsi rédigée : « au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 83 500 euros à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ( …)».

Il en résulte que, d’une part, le dépôt de garantie est acquis au vendeur lorsque l’acquéreur n’aura pas présenté d’offre de prêt écrite conforme, soit dans le délai prévu par la promesse soit après mise en demeure du vendeur, et qu’il ne démontre pas avoir accompli les démarches nécessaires et que la condition n’est pas défaillie de son fait et que, d’autre part, la « stipulation de pénalité » n’est donc encourue que, bien que les conditions suspensives soient réalisées, lorsque l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ou bien encore si l’acquéreur a formé une demande de prêt ne répondant pas aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, puisque cette circonstance entraîne la réalisation fictive de la condition.

Il est par ailleurs entendu que la clause pénale survit à la caducité du compromis.

Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, l’acquisition du dépôt de garantie par le vendeur ne fait pas obstacle, selon les termes du compromis, à la mise en œuvre de la clause pénale, indemnitaire.

Il doit toutefois en être tenu compte dans l’évaluation du caractère manifestement excessif ou dérisoire de la clause pénale.

De plus, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, la mise en œuvre de la clause pénale ne nécessite pas une mise en demeure préalable de réitérer l’acte authentique.

Il n’est pas contesté que les époux [F] n’ont pas obtenu de prêt et que les parties n’ont pas régularisé la signature de l’acte authentique.

Il convient donc de rechercher s’ils ont effectué les démarches conformes aux stipulations contractuelles leur permettant de ne pas se voir opposé la réalisation fictive de la condition, l’offre de la banque, ou le refus, devant intervenir avant le 31 août 2022.

En l’espèce, les époux [F] produisent une demande de prêt adressée au CIC pour un prêt relais de 136 000 euros et un prêt immobilier de 731 000 euros, adressée par courriel le 26 juin 2022, soit un montant total de 867 000.

Le refus du CIC Sud Ouest daté du 18 août 2022 est produit par les vendeurs. La banque indique avoir été sollicitée le 26 juin 2022 pour l’obtention d’un crédit immobilier de 872 755 euros sur une durée de 300 mois destiné à financer l’acquisition d’un bien situé 9 rue Le constant au Bouscat. Il est donc justifié d’une réponse négative de la banque à la demande prêt sur le montant global de 872 755, lequel est certes plus élevé que celui mentionné au compromis, mais de moins de 10 000 euros. Toutefois, il convient de constater qu’alors que le compromis mentionne un prêt « classique » de 600 000 euros, les époux [F] ont sollicité à ce titre un montant plus élevé de 131 000 euros et ont réduit d’autant la part sollicitée au titre du prêt relais, ce qui modifie l’équilibre de l’opération financée. Aussi, il ne peut être considéré que la banque a opposé un refus sur la base d’éléments correspondant au compromis.

Aussi, ce premier refus ne peut être considéré comme conforme.

Le deuxième refus de prêt produit date du 31 août 2022 et a été établi par la banque LCL. Il ne peut être tenu compte de ce refus puisque la demande a porté sur un prêt relais à hauteur de 748 726 euros, alors que le compromis de vente évoquait un prêt relais à hauteur de 263 090 euros, le reste étant un prêt classique.

Le troisième refus de prêt provient de la Caisse de Crédit Mutuel de St Médard en Jalles, en date du 7 septembre 2022, soit postérieurement à la date butoir mais avant la mise en demeure adressée le 12 septembre 2022. Il est précisé que la banque refuse la demande de financement pour un montant de 870 442 euros ce qui est là encore certes supérieur au montant précisé dans le compromis mais de peu. Il n’est s pas précisé la ventilation entre le crédit classique et le prêt relais, la durée de l’emprunt ni le taux, mais il ressort de la simulation de financement produite par les époux [F], établie par la Caisse de Crédit Mutuel de St Médard en Jalles le 30 juin 2022, que la demande de prêt de 870 442 euros était ventilée à hauteur d’un crédit de 151 000 euros sur 300 mois, d’un crédit de 581 390 euros sur 300 mois et d’un crédit relais de 138 052 euros sur 24 mois. Mais là encore la demande de crédit classique dépasse de 130 000 euros ce qui était prévu au compromis, tandis que le montant sollicité au titre du prêt relais est inférieure d’autant. Ainsi, ce refus ne remplit pas les conditions du compromis, peu important que par courriel du 9 septembre 2022, un conseiller du Crédit Mutuel du Sud Ouest de Pessac précise « suite à notre lettre de refus concernant votre projet de financement d’un bien immobilier sis 9 rue Constant 33 110 Le Bouscat, je vous précise ci-dessous les modalités de prêt refusées ; prêt principal de 600 000 euros sur 25 ans, prêt relais 263 000 euros sur 24 mois ».

Il s’ensuit que les conditions suspensives n’ont pas été réalisées du fait des acquéreurs, ceux-ci ne justifiant pas avoir demandé de formuler des offres de prêts conformes aux termes du compromis. En conséquence, les conditions suspensives sont réputées accomplies.

Les vendeurs sont donc fondés à solliciter la mise en œuvre de la clause pénale, étant souligné qu’en dépit d’une mise en demeure des vendeurs du 12 septembre 2022, les acquéreurs n’ont pas renoncé à la condition suspensive dans le délai de 8 jours.

L’inexécution étant définitive, la promesse étant devenue caduque, aucune mise en demeure préalable à la demande de mise en œuvre de la pénalité n’a à être exigée.

La somme de 83 500 euros correspond à 10% du montant de la vente mais il doit être tenu compte, pour l’évaluation du préjudice, de l’acquisition du dépôt de garantie.

A ce titre, il est établi que la non réalisation des conditions suspensives est imputable aux acquéreurs, peu important que ceux-ci soient de bonne ou mauvaise foi, et peu important qu’ils aient suivi les conseils de leur courtier. Les termes de la clause rappelés ci-dessus relative à la restitution du dépôt de garantie sont clairs ; il importe que le candidat acquéreur démontre qu’il a conduit les démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt et qu’il démontre qu’il n’a pas été défaillant. Or, il a été dit plus haut que les conditions suspensives sont réputées acquises, du fait de la défaillance des acquéreurs.

En conséquence, la libération du séquestre correspondant au dépôt de garantie doit être ordonnée au profit des vendeurs, la demande de condamnation à leur restituer formulée par époux [F] devant être rejetée.

Dès lors que les vendeurs conservent le dépôt de garantie de 41 000 euros, il y a lieu de réduire le montant de la clause pénale à de plus justes proportions et de le fixer à hauteur de 10 000 euros, étant souligné que du fait de l’absence de réalisation de la vente, les demandeurs justifient ne pas avoir pu mener à terme leur projet immobilier à Lorient et avoir continué à acquitter les frais courants de la maison invendue. Les intérêts au taux légal courront à compter de la signification du présent jugement, non de la mise en demeure, s’agissant d’une demande indemnitaire.

Sur les frais du procès

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, monsieur et madame [F] seront condamnés aux dépens

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, monsieur et madame [F] seront condamnés à verser aux demandeurs une somme de 1500 euros de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Dit n’y avoir lieu à ordonner de jonction avec une affaire non enrôlée,

Condamne monsieur [B] [F] et madame [K] [V] épouse [F] à payer à monsieur [N] [U] et madame [H] [G] une somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente du 21 juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

Ordonne la libération du séquestre de 41 000 euros constitué en l’étude de Maître [P], notaire à au BOUSCAT, en exécution du compromis de vente du 21 juin 2022, au profit de monsieur [U] et de madame [G], sur justification de la signification à parties du présent jugement,

Déboute monsieur [B] [F] et madame [K] [V] épouse [F] de leur demande de condamnation de monsieur [U] et de madame [G] à leur restituer le dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal,

Condamne monsieur [B] [F] et madame [K] [V] épouse [F] aux dépens,

Condamne monsieur [B] [F] et madame [K] [V] épouse [F] à verser à monsieur [U] [N] et à madame [H] [G] une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle l’exécution provisoire du présent jugement

La présente décision est signée par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT