TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/00498 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2DKK

3 copies

GROSSE délivrée

le 13/10/2025

à la SELARL BIAIS ET ASSOCIES

la SELAS DS AVOCATS

Rendue le TREIZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 08 Septembre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

Société INCITE [Localité 8] METROPOLE TERRITOIRES

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

E.U.R.L. PHARMACIE EMILE COUNORD

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par Maître Frédéric BIAIS de la SELARL BIAIS ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 21 février 2025, la SA INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES a fait assigner l’EURL PHARMACIE EMILE COUNORD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, afin de voir :

— constater l’acquisition au 30 novembre 2024 de la clause résolutoire stipulée dans le bail du 24 février 2017, à défaut de paiement des loyers dans le mois du commandement ;

— juger qu’à compter du 1er décembre 2024,l’EURL PHARMACIE EMILE COUNORD est devenue occupant sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion de l’EURL PHARMACIE EMILE COUNORD et de tous occupants de son chef avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamner l’EURL PHARMACIE EMILE COUNORD au paiement par provision de la somme de 8 517,12 euros, suivant décompte locatif arrêté au 30 novembre 2024, correspondant aux loyers et charges dus, outre les intérêts de retard calculés conformément à l’article 24.1 du bail, à compter du 30 octobre 2024, date du commandement de payer ;

— condamner l’EURL PHARMACIE EMILE COUNORD à titre provisionnel au paiement de la somme de 5760,68 euros, correspondant à l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er décembre 2024 au 17 février 2025, outre les charges correspondant à cette période ;

— condamner l’EURL PHARMACIE EMILE COUNORD au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer global de la dernière année de location majoré de 25 %, fixée par jour d’occupation, égale à 72,92 euros par jour (21 294,36 euros x 1,25/365 = 72,92 euros HT), à partir du 18 février 2025 jusqu’à sa libération effective des lieux, outre les charges correspondant à la même période ;

— juger qu’en ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner l’EURL PHARMACIE EMILE COUNORD au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’assignation, droit de plaidoirie, coût du commandement de payer et frais de signification de la décision à intervenir.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé du 24 février 2017, elle a donné à bail à l’EURL PHARMACIE EMILE COUNORD un local à usage commercial situé [Adresse 6] (anciennement [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 7] ; que la locataire étant défaillante dans le paiement des loyers, par acte du 30 octobre 2024, elle lui a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, en vain.

Appelée à l’audience du 19 mai 2025, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l’audience de plaidoiries du 08 septembre 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la SA INCITE [Localité 8] METROPOLE TERRITOIRES, le 28 août 2025, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes et sollicite de voir juger que, surabondamment, l’EURL PHARMACIE EMILE COUNORD est défaillante dans la preuve d’une souscription d’assurance dans le délai d’un mois suivant le commandement visant la clause résolutoire signifié le 26 juin 2025,

— l’EURL PHARMACIE EMILE COUNORD, le 05 septembre 2025, par des écritures dans lesquelles elle sollicite :

— l’octroi de délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative de 18 397,70 euros dans les conditions fixées dans le dispositif de l’ordonnance à intervenir et selon l’échéancier de 18 mois proposé ;

— le débouter de la SA INCITE [Localité 8] METROPOLE TERRITOIRES de ses demandes ;

— que l’exécution provisoire soit écartée s’il est fait droit aux demandes de la SA INCITE [Localité 8] METROPOLE TERRITOIRES ;

— qu’il soit dit que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles et dépens.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :

— que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ou d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements ;

— qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié au preneur le 30 octobre 2024, à hauteur d’une somme de 10 883,83 euros dont 10 704,74 euros de dettes locatives selon décompte arrêté au 25 octobre 2024 et 179,09 euros au titre du coût de l’acte ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— qu’un commandement d’avoir à justifier de l’assurance locative, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié au preneur le 26 juin 2025 ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de justifier de l’assurance locative dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que la résiliation du bail commercial est intervenue le 30 novembre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le premier commandement ;

— que selon décompte arrêté au 30 novembre 2024, l’arriéré locatif s’élève à 8 517,12 euros (déduction faite du loyer dû d’avance pour le mois de décembre, soit 2 189,22 euros, et des frais du commandement de payer, soit 179,09 euros ;

— que selon décompte arrêté au 05 août 2025, l’arriété locatif s’élève à 28 217,02 euros (28 396,11 – 179,09 euros correspondant au frais du commandement de payer).

L’EURL PHARMACIE EMILE COUNORD produit une attestation d’assurance locative pour la période du 1er mai 2025 au 30 avril 2026, en cours de validité à la date de délivrance du commandement de payer.

La défenderesse reconnaît rester redevable d’un arriéré locatif envers la SA INCITE [Localité 8] METROPOLE TERRITOIRES qui selon elle s’élève à 18 397,70 euros au 03 septembre 2025, déduction faite de la somme de 10 000 euros virée sur le compte de la CARPA à cette même date. Si l’extrait du grand livre comptable qu’elle verse aux débats comporte l’écriture correspondant à ce virement, la demanderesse conteste l’avoir reçu.

A la lecture des pièces comptables fournies par les deux parties (pièces 4), ces dernières s’accordent (à 0,01 centimes près) à reconnaître que l’arriéré locatif s’élève à 28 217,02 euros (28 396,11 – 179,09 euros correspondant au frais du commandement de payer) au 05 août 2025.

L’EURL PHARMACIE EMILE COUNORD sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative en expliquant rencontrer des difficultés de trésorerie liées, d’une part, à la période post-covid et la baisse généralisée des résultats des pharmacie, et, d’autre part, à une grave difficulté avec un de ses fournisseurs avec lequel elle ne parvenait pas à apurer sa dette et qui a suspendu à partir de mai 2023 toutes ses livraisons sans aucun préavis.

Compte tenu des efforts sérieux de la défenderesse pour se libérer des sommes dues, et de sa situation économique, il convient de lui accorder un délai de paiement pour régler sa dette locative, de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi octroyés, et ce, sous peine, en cas de non paiement total ou même partiel à l’une quelconque des échéances, de déchéance du terme et d’exécution de la mesure d’expulsion.

Il conviendra, dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets,

— de condamner le preneur à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles, soit 2 189,44 euros (6 568,31/3) par mois,

— d’autoriser le bailleur, afin d’assurer l’effectivité du départ de l’EURL PHARMACIE EMILE COUNORD, à transporter les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués dans tout lieu qui lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Les demandes tendant à appliquer un intérêt de retard et une indemnité d’occupation majorés, en application de dispositions contractuelles, seront quant à elles rejetées car fondées sur des clauses s’apparentant à des clauses pénales soumises au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Les demandes accesssoires

L’EURL PHARMACIE EMILE COUNORD sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais des commandements des 30 octobre 2024 et 26 juin 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Il lui sera alloué 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Condamne l’EURL PHARMACIE EMILE COUNORD à payer à la SA INCITE [Localité 8] METROPOLE TERRITOIRES la somme de 28 217,02 euros au titre de l’arriéré de loyers et accessoires arrêté au 05 août 2025 ;

ACCORDE à l’EURL PHARMACIE EMILE COUNORD un délai de paiement et dit qu’elle s’acquittera de sa dette par le biais de 18 mensualités égales d’un montant de 1 567,61 euros, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, et chaque mensualité devant être réglée au plus tard au jour de l’échéance du loyer et en sus du versement mensuel du terme courant ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail pendant les délais ainsi octroyés et dit que la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué si l’EURL PHARMACIE EMILE COUNORD respecte son obligation de paiement ;

DIT que faute de paiement total ou partiel à l’une quelconque des échéances, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera définitivement acquise à la SA INCITE [Localité 8] METROPOLE TERRITOIRES qui pourra alors poursuivre l’expulsion de l’EURL PHARMACIE EMILE COUNORD, de ses biens et des occupants de son chef des lieux situés [Adresse 6] (anciennement [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 7], et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

DIT qu’en ce cas, l’EURL PHARMACIE EMILE COUNORD sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges soit 2189,44 euros jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT qu’en ce cas, la SA INCITE [Localité 8] METROPOLE TERRITOIRES sera autorisée à faire transporter dans tout lieu qu’il lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de l’EURL PHARMACIE EMILE COUNORD ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE l’EURL PHARMACIE EMILE COUNORD aux dépens, en ce compris le coût des commandements des 30 octobre 2024 et 26 juin 2025, et la condamne à payer à la SA INCITE [Localité 8] METROPOLE TERRITOIRES la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,