TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/54011 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72WO

N° : 4

Assignation du :

11 Juin 2025

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 septembre 2025

par Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société à Responsabilité Limitée MB [Localité 7], ayant son siège social au [Adresse 4], prise en la personne de son gérant en exercice, venant aux droits de la Société Civile Immobilière De La Ferronnerie

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Laurent CREHANGE, avocat au barreau de PARIS – #C1312 (avocat postulant), et Maître Charles-Albert ENNEDAM, avocat au barreau de GRENOBLE (avocat plaidant)

DEFENDERESSE

S.A.S. SO ADDICT NAILS

[Adresse 2]

[Localité 6]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 08 Août 2025, tenue publiquement, présidée par Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 15 mars 2018, la S.C.I. DE LA FERRONNERIE, aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. MB [Localité 7] (selon acte authentique de cession du bien immobilier objet du bail commercial, en date du 15 avril 2024) a donné à bail commercial à la S.A.S. SO ADDICT NAILS, pour une durée de neuf années à compter du 15 mars 2018 (date d’expiration : 14 mars 2027), un local, constituant les lots n°1 et 5 de l’état descriptif de division, situé au [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant un loyer annuel minimum, hors taxes et hors charges, de 78.000 €, payable par terme d’avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année.

Se plaignant de loyers et charges impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par actes de commissaire de justice des 24 mars et 1er avril 2025, deux commandements de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, portant sur la somme principale de 41.382,63 €, selon décomptes joints, décomposée comme suit :

— loyers et charges impayés pour la période du 01/01/2024 au 31/12/2024 : 17.334,33 € (incluant 306,63 € de frais d’huissier),

— loyers et charges du 1er trimestre 2025 : 24.048,50 € (incluant 360,00 € d’honoraires « gestion technique » et 559,48 € de « CRL 2,5 % » : contribution annuelle sur les revenus locatifs : article 234 quindecies du code général des impôts, en principe à la charge du bailleur).

C’est dans ces conditions que, se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la S.A.R.L. MB NICE a, par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, fait assigner la S.A.S. SO ADDICT NAILS devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin de solliciter de ce dernier de :

Vu les pièces produites aux débats,

Vu le bail commercial,

Vu les articles 1101 et 1104 du Code Civil,

Vu l’article 835 du Code de Procédure Civile,

Vu le commandement de payer en date du 24 mars 2025 au domicile élu de la société SO ADDICT NAILS,

Vu le commandement de payer en date du 1er avril 2025 au siège social de la société SO ADDICT NAILS,

Vu la clause résolutoire contenue au bail commercial,

— CONSTATER la résiliation du bail commercial liant les sociétés MB [Localité 7] et SO ADDICT NAILS à la date du 1er mai 2025.

— ORDONNER si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société SO ADDICT NAILS des lieux loués ainsi que l’expulsion de tout occupant de son chef.

— CONDAMNER la société SO ADDICT NAILS à restituer à la société MB [Localité 7] ou à son représentant dûment habilité les clés du local objet du bail commercial, comprenant les clés de l’entrée du magasin et des deux caves sises en sous sol, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours après signification de l’Ordonnance à intervenir.

— CONDAMNER par provision la société SO ADDICT NAILS à payer à la société MB [Localité 7] la somme de 41 382.83 euros représentant le montant des loyers échus au 31 mars 2025

— CONDAMNER la société SO ADDICT NAILS à payer à la société MB [Localité 7] une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer trimestriel courant à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la date correspondant à libération effective des lieux et la remise des clés par la société SO ADDICT NAILS à la société MB [Localité 7].

— CONDAMNER la société SO ADDICT NAILS à payer à la société MB [Localité 7] la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER la société SO ADDICT NAILS aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 1er avril 2025.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile (absence d’établissement connu au lieu indiqué comme siège social par le registre du commerce et des sociétés), la S.A.S. SO ADDICT NAILS n’a pas constitué avocat.

La décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance développée oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de la bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mis en demeure.

En l’espèce, l’article 12 du contrat de bail relatif à la « clause résolutoire » stipule que :

« à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer à son exacte échéance, et notamment à défaut de règlement de tout nouveau loyer et de l’arriéré suite à la fixation du loyer de base de renouvellement, de toutes sommes dues par l’effet du réajustement du dépôt de garantie, des charges, des accessoires, intérêts, pénalités de retard ou de tous, des indemnité d’occupation de l’article L. 145-28 du Code de commerce, des conséquences d’une décision de justice exécutoire et plus généralement de toutes sommes qui viendraient à être dues par le PRENEUR au BAILLEUR quelle que soit l’origine de cette date, ou encore en cas d’inexécution d’une seule des conditions du BAIL ou de ses annexes ou d’une décision de justice exécutoire, le BAIL sera, s’il plaît au BAILLEUR, résilié si, un mois après un commandement ou une mise en demeure visant la présente clause et mettant le PRENEUR en demeure, soit de payer soit d’exécutoire l’obligation ainsi méconnue, il n’a pas été satisfait à ce commandement ou cette mise en demeure, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration des délais ci-dessus.

Dans le cas où le PRENEUR se refuserait à évacuer les LOCAUX LOUES, son expulsion pourra avoir lieu sans délai sur simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de grande instance dont dépendant les LOCAUX LOUES.

Si le PRENEUR n’évacuait pas les LOCAUX LOUES, il devrait verser au BAILLEUR une indemnité journalière d’occupation indue égale au dernier loyer annuel en vigueur divisé par 365 et, au paiement des charges correspondantes, sans préjudice pour le BAILLEUR du droit de poursuite et d’exécuter l’expulsion forcée du PRENEUR ».

Les commandements des 24 mars et 1er avril 2025 mentionnent le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et visent la clause résolutoire.

Ils reprennent les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce et comportent en annexe deux décomptes des sommes dues.

La lecture des décomptes actualisés permet de constater que les causes des commandements de payer n’ont pas été intégralement régularisées dans le délai d’un mois, de sorte le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, le 1er mai 2025.

Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation :

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte, à défaut de remise des clés du local objet du bail commercial à la société MB [Localité 7] ou à son représentant dûment habilité, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 1er mai 2025, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant contractuel, non sérieusement contestable, du loyer trimestriel en cours, au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2025 (et non pas du 1er avril 2025), tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur la provision sollicitée par le bailleur :

Aux termes de l’article 835 alinéa deux du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La S.A.R.L. MB [Localité 7] justifie, par la production du bail, de deux commandements de payer, d’un décompte actualisé et d’une facture concernant le loyer du premier trimestre 2025 (pièces n° 1 et 3 à 7 produite en demande) que la société SO ADDICT NAILS reste devoir les sommes non sérieusement contestables de :

—  17.027,70 € au titre des loyers et charges impayés dus pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 (après déduction des frais d’huissier non justifiés, mentionnés pour un montant 306,63 € au 11 décembre 2024),

—  23.129,02 € au titre des loyers et charges du premier trimestre 2025 (après déduction des honoraires, non justifiés, de « gestion technique » et de la CRL 2,5 % dont il n’est pas justifié que le preneur à bail en serait redevable, étant relevé à cet égard que l’annexe 1 au contrat de bail, devant recenser les charges, contributions, impôts, taxes et prestations établies par le BAILLEUR ou l’administrateur de biens ou son représentant en application de l’article 10.2 du bail, n’est pas produite),

> Soit au total : la somme de 40.156,72 €, au titre des loyers et charges dus jusqu’au 31 mars 2025.

L’obligation du locataire de payer cette somme au titre des loyers et charges dues n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir à cette hauteur la demande de provision.

Sur ce,

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de condamner la S.A.S. SO ADDICT NAILS à payer à la S.A.R.L. MB [Localité 7], à titre provisionnel :

— la somme de 40.156,72 €, au titre des loyers et charges dus jusqu’au 31 mars 2025 inclus,

— une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel trimestriel en cours à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les autres demandes :

La S.A.S. SO ADDICT NAILS, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er avril 2025, ainsi qu’au paiement de la somme globale de 2.500,00 € à la S.A.R.L. MB [Localité 7] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A.R.L. MB [Localité 7] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires.

Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 1er mai 2025,

Disons que la société SO ADDICT NAILS devra libérer les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 9] et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons n’y avoir lieu à condamner sous astreinte la société SO ADDICT NAILS à restituer les clés du local objet du bail commercial, comprenant les clés de l’entrée du magasin et des deux caves sises en sous-sol à la société MB [Localité 7] ou à son représentant dûment habilité,

Condamnons la S.A.S. SO ADDICT NAILS à payer à la S.A.R.L. MB [Localité 7], à titre provisionnel :

— la somme de 40.156,72 €, au titre des loyers et charges échus, jusqu’au 31 mars 2025 inclus,

— une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel trimestriel en cours à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

Condamnons la S.A.S. SO ADDICT NAILS aux entiers dépens, comprenant notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er avril 2025,

Condamnons la S.A.S. SO ADDICT NAILS à payer à la S.A.R.L. MB [Localité 7] la somme de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons la S.A.R.L. MB [Localité 7] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de leurs autres demandes,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Frédéric LEMER GRANADOS