Du 17 janvier 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/00930 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZFX4

SA [Adresse 12]

C/

[D] [W] [R], S.A.R.L. AIRBNB FRANCE

— Expéditions délivrées à

M^e Corinne LAPORTE

M^e François DEAT

M^e Eléonore TROUVE

— FE délivrée à

Le 17/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 janvier 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

SA [Adresse 12]

RCS [Localité 13] N° B 562 069 278

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représentée par M^e Corinne LAPORTE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [D] [W] [R]

né le 06 Novembre 1992 à [Localité 14] (BÉNIN)

[Adresse 2] [Adresse 11]

[Adresse 10] [Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par M^e Eléonore TROUVE, Avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. AIRBNB FRANCE

RCS [Localité 13] N° 750 885 410

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par Maître François DEAT, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de L’AARPI 175 AVOCATS (Postulant) et M^e Yves ARDAILLOU, Avocat au barreau de PARIS, membre de la

SELAS GINESTIE PALEY-VINCENT (Plaidant)

DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2021, la SA [Adresse 12] a donné à bail à Monsieur [D] [W] [R] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 17].

Arguant de la mise en sous-location du logement à loyer modéré loué et d’une faute commise par le locataire, la SA D’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES (SA RLF) a, par actes du 22 mai 2024, fait assigner Monsieur [R] et la société AIRBNB FRANCE devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 juillet 2024 aux fins de :

— Déclarer la SA RLF recevable et bien fondée en son action.

En conséquence,

— Prononcer la résiliation du bail d’habitation liant la SA RLF et Monsieur [R],

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] et tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— Condamner Monsieur [R] à régler à la SA [Adresse 12] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, depuis la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner in solidum Monsieur [R] et la société AIRBNB à rembourser l’intégralité des loyers perçus par Monsieur [R] au titre de la sous location de son logement social,

— Condamner in solidum Monsieur [R] et la société AIRBNB à payer à la SA RLF la somme de 2.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner in solidum Monsieur [R] et la société AIRBNB aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Corinne LAPORTE, avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 12 juillet 2024 a fait l’objet de plusieurs renvois et a finalement été évoquée à l’audience du 22 novembre 2024.

A cette audience, la SA [Adresse 12], représentée par son conseil, maintient les termes de sa demande initiale et sollicite en outre le rejet de la demande de délais de paiement présentée par Monsieur [R].

Elle expose s’être aperçue que Monsieur [R] procédait à une sous-location de tout ou partie de l’appartement à loyer modéré occupé par lui ; qu’un procès-verbal a été dressé le 20 mars 2024 par Maître [M] lequel a pu constater que Monsieur [R] louait une chambre de son appartement par le biais de la plateforme AIRBNB. Elle fait valoir qu’au visa de l’article L442-3-5 du Code de la construction et de l’habitation, les logements sociaux ne peuvent faire l’objet d’une sous-location ce qui est interdit ; que la sous-location d’un logement à loyer modéré constitue une faute du locataire justifiant la résiliation du bail et l’expulsion ; que le locataire est tenu de rembourser au bailleur les fruits de la sous-location non autorisée, en intégralité, le loyer constituant un fruit civil de la propriété dont le locataire ne peut être possesseur de bonne foi. Elle soutient en outre que la société AIRBNB, tenue de s’assurer du caractère licite de l’annonce publiée sur son site, a contribué au préjudice financier subi justifiant une condamnation in solidum de cette dernière et du locataire à l’indemniser à hauteur des loyers indûment perçus qu’elle a contribué à générer. Elle indique que le locataire reconnaît être l’auteur du comportement qui lui est reproché; que néanmoins les montants dont fait état Monsieur [R] ne sont étayés par aucun relevé que lui aurait adressé la société AIRBNB et n’ont été établis que par ses soins. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement formée par le locataire dès lors que la dette découle de la violation directe de ses obligations par le locataire qui s’est volontairement enrichi en s’octroyant des droits dont il savait ne pas être titulaire. Elle soutient par ailleurs être recevable en ses demandes à l’encontre de la société AIRBNB FRANCE et à solliciter sa condamnation pour avoir participé au dommage subi par elle du fait de la sous-location de l’appartement dont elle est propriétaire au visa de la théorie de l’apparence combinée à celle des gares principales ; qu’il existe une confusion d’intérêts et d’activité qui instaure incontestablement une apparence trompeuse ; que la filiale dispose en effet de toutes les apparences du titulaire des droits du Groupe AIRBNB de sorte qu’il convient d’agir sur la foi de cette apparence.

En défense, Monsieur [D] [W] [R], représenté par son conseil, sollicite de :

In limine litis,

— Débouter la société AIRBNB de sa demande visant à constater son absence d’intérêt à agir et déclarer recevables les demandes formulées par la société RLF et Monsieur [R] à son encontre,

En toute hypothèse,

— Débouter la SA [Adresse 12] de la totalité de ses demandes,

— Débouter la société AIRBNB de la totalité de ses demandes,

— Condamner solidairement Monsieur [R] et la société AIRBNB à rembourser l’intégralité des loyers perçus par Monsieur [R] au titre de la sous-location de son logement social, soit la somme de 2.774,71€,

— Octroyer à Monsieur [R] des délais de paiement à savoir 23 mensualités à 50€ et paiement de la totalité du montant restant dû le 24ème mois,

— Ordonner que la SA [Adresse 12] et Monsieur [R] conserveront devant eux la charge de leurs frais de procédure et dépens.

Il ne conteste pas avoir sous-loué une chambre de son appartement et n’a jamais cherché à le dissimuler ; il indique qu’il était dans la parfaite ignorance de l’interdiction de cette pratique concernant un logement social. Il soutient que, s’il a manqué de prudence et de diligences pour se renseigner sur ses droits et ses obligations, le juge relèvera que la société AIRBNB, en sa qualité de professionnel avisé, ne l’a non seulement pas informé de la loi applicable ni contrôlé la légalité de l’annonce de sous-location via sa plateforme. Il précise avoir immédiatement supprimé son compte sur la plateforme AIRBNB dès réception de l’assignation. Il soutient que la période de sous-location de la chambre de son logement s’étend du 17 mars 2023 au 20 mai 2024 soit une période de 15 mois au cours de laquelle il a perçu la somme totale de 2.774,71€. Il précise, s’agissant du montant perçu, que le relevé bancaire versé aux débats mentionne toutes les opérations relatives à la sous-location de la chambre. Il indique que puisque les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, il accepte de les restituer en intégralité, moyennant des délais de paiement. Il demande à ce que la condamnation à rembourser les sous-loyers perçus soit solidaire avec la société AIRBNB au motif que celle-ci a largement contribué à la violation par le locataire de ses obligations contractuelles qui lui interdisaient de sous-louer une chambre en ne s’assurant pas du caractère licite de l’annonce publiée sur son site ;

que la société AIRBNB a également manqué à son obligation d’informer de l’interdiction de sous-louer un logement social dont elle était pourtant débitrice et a ainsi contribué au manquement contractuel de Monsieur [R] vis-à-vis de son bailleur. Il sollicite des délais de paiement au visa de l’article 1343-5 du Code civil expliquant, qu’au regard de sa situation financière, il est dans l’impossibilité de rembourser en un seul règlement la somme de 2.774,71€ correspondant à la totalité des sous-loyers perçus. Il sollicite en outre le rejet de la demande de résiliation du bail indiquant que, s’il a commis une faute contractuelle du fait de sa négligence et de son manque de diligence pour s’assurer de la licéité de la sous-location, il n’a pas fait preuve de mauvaise foi et qu’il serait disproportionné de le sanctionner au-delà du remboursement des sous-loyers.

En défense, la société AIRBNB FRANCE, représentée par son conseil, sollicite de :

In limine litis, à titre principal,

— Juger que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, en la forme des référés, est incompétent pour statuer sur les demandes formées à l’encontre de la société AIRBNB FRANCE et renvoyer les demandeurs à se pourvoir au fond devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux,

In limine litis, à titre subsidiaire,

— Juger que la société AIRBNB FRANCE n’est ni l’éditeur ni l’hébergeur du site www.airbnb.fr, ni l’opérateur de la plateforme accessible sur ce site,

— Juger que la société SA [Adresse 15] (RLF) est dépourvue d’intérêt à agir à l’encontre de la société AIRBNB France,

En conséquence,

— Déclarer irrecevables les demandes formulées par la société SA [Adresse 15] (RLF) à l’encontre de la société AIRBNB FRANCE, cette dernière n’ayant pas qualité pour se défendre face à de telles demandes,

— Déclarer irrecevables les demandes formulées par Monsieur [R] à l’encontre de la société AIRBNB FRANCE, cette dernière n’ayant pas qualité pour se défendre face à de telles demandes

— mettre hors de cause la société AIRBNB FRANCE,

A titre extrêmement subsidiaire,

— Débouter la société [Adresse 16] (RLF) de ses demandes à l’encontre de la société AIRBNB FRANCE dès lors qu’elle ne peut être tenue à rembourser des sous-loyers sur le fondement des articles 546 et 547 du Code civil,

— Débouter la société SA [Adresse 12] (RLF) et Monsieur [R] de toutes leurs demandes indemnitaires dans la mesure où aucune faute civile délictuelle ne peut être imputée à la société AIRBNB FRANCE,

A titre infiniment subsidiaire

— Débouter la société [Adresse 16] (RLF) de ses demandes à l’encontre de la société AIRBNB FRANCE dès lors qu’elle ne produit aucun élément probant justifiant du bien fondé et du quantum de ses demandes,

En tout état de cause,

— Condamner la société SA [Adresse 12] (RLF) à payer à la société AIRBNB FRANCE la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner la société SA [Adresse 12] (RLF) aux entiers dépens.

Elle soulève, in limine litis à titre principal, une exception d’incompétence expliquant que les conditions des articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile ne sont pas remplies s’agissant des demandes formées à son encontre et qu’il n’y a ainsi pas lieu à référé ; que, sur le fondement de l’article 834 précité, aucun élément ne démontre qu’il y aurait urgence et que, sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, l’obligation dont se prévaut la demanderesse est sérieusement contestable. Elle soulève, in limine litis, à titre subsidiaire, l’irrecevabilité des demandes formées par la RLF et le locataire à son encontre dès lors qu’ils n’ont aucun intérêt à agir à son encontre expliquant que AIRBNB FRANCE n’est ni l’éditeur ni l’hébergeur du site www.airbnb.fr , ni l’opérateur de la plateforme accessible sur ce site ; que AIRBNB FRANCE est la filiale française du groupe AIRBNB dont le seul objet est d’exercer une activité de promotion des activités d’AIRBNB IRELAND en France ; que AIRBNB FRANCE fournit essentiellement des services de marketing et de communication, utiles au développement et à l’activité d’AIRBNB IRELAND sur le territoire français. Elle demande à être mise hors de cause dans le cadre du présent litige. Elle sollicite, à titre extrêmement subsidiaire, le débouté des demandes de la RLF et du locataire de condamnation au paiement des sous-loyers;

qu’elle ne peut être tenue à rembourser des sous-loyers sur le fondement des articles 546 et 547 du Code civil et qu’aucune faute ne peut lui être reprochée dès lors qu’elle n’est soumise à aucune obligation de surveillance des contenus publiés sur la plateforme AIRBNB et à aucune obligation d’information des hôtes.

Elle précise que les sous-loyers dont la SA d’HLM RLF demande le remboursement n’ont jamais été perçus par AIRBNB FRANCE, sous-loyers perçus par le seul locataire. Elle ajoute que le locataire ne pouvait ignorer l’interdiction de sous-louer son logement social. Elle soutient en outre que la RLF ne produit aucun élément probant justifiant du bien fondé et du quantum de sa demande.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de la SA [Adresse 12]

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Le juge des référés ne peut être « saisi du principal » et ne peut statuer sur le fond.

Ainsi, si le juge des référés peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire, il ne peut prononcer la résiliation d’un bail.

En outre, en vertu de l’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, la SA D’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES sollicite du juge des référés qu’il prononce la résiliation du bail d’habitation. Elle soutient, au visa de l’article L442-3-5 du Code de la construction et de l’habitation, que Monsieur [R] a commis une faute en sous-louant son logement à loyer modéré justifiant ainsi la résiliation du bail et son expulsion.

De son côté, Monsieur [R] allègue que, s’il a effectivement commis une faute contractuelle du fait de sa négligence et de son manque de diligence pour s’assurer de la licéité de la sous-location, il n’a pas fait preuve de mauvaise foi et qu’il serait disproportionné de le sanctionner au- delà de la condamnation au remboursement des sous-loyers par la résiliation du bail et une expulsion.

Le juge des référés ne peut prononcer la résiliation d’un bail fondé sur le manquement du locataire à l’une de ses obligations, seul le juge du fond pouvant se prononcer sur l’existence et le degré de gravité des manquements susceptibles de justifier cette résiliation. En conséquence, la demande tendant à faire prononcer par le juge des référés la résiliation du bail n’entre pas dans ses pouvoirs et doit être rejetée.

Partant, la demande formulée par la SA [Adresse 12] tendant à voir ordonner l’expulsion de Monsieur [R] ne peut utilement prospérer en l’état en référé. Par ailleurs, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, demande subséquente, sera de fait tout naturellement rejetée.

En outre, la SA D’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES réclame la condamnation in solidum de Monsieur [R] et de la société AIRBNB FRANCE au remboursement de l’intégralité des loyers perçus par Monsieur [R] au titre de la sous-location de son logement social.

En premier lieu, il convient de relever qu’aucun fondement juridique au soutien de cette demande n’est visé permettant au juge des référés de statuer en l’état en référé.

En tout état de cause, au visa de l’article 834 du Code de procédure civile, la SA [Adresse 12] ne caractérise pas l’urgence justifiant le bien-fondé de sa demande en référé. En outre, cette demande se heurte à une contestation sérieuse dès lors que la bailleresse formule une demande de remboursement de l’intégralité des loyers indument perçus sans réclamer de montant précis et en contestant le montant avancé par Monsieur [R] et limité à la somme de 2.774,71€.

En outre, au regard de l’alinéa 2 de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SA D’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES n’apporte aucune précision ou démonstration sur le montant dont elle serait créancière. Elle indique d’ailleurs dans ses écritures que “les montants dont fait état Monsieur [R] ne sont étayés par aucun relevé que lui aurait adressé la société AIRBNB et n’ont été établis que par ses soins” (PAGE 4 des conclusions de la SA d’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES). Au surplus, elle sollicite même dans ses écritures sans toutefois que cela soit repris dans son dispositif, qu’il soit fait sommation à la société AIRBNB FRANCE de communiquer l’intégralité du relevé des transactions concernant Monsieur [R] et portant sur le logement loué (PAGE 3 des conclusions de la SA [Adresse 12]).

Elle formule une demande de condamnation en remboursement indéterminée de sorte que sa créance n’est pas certaine, liquide et exigible. La SA D’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES échoue ainsi à démontrer l’existence de l’obligation non sérieusement contestable de Monsieur [R] ou de la société AIRBNB FRANCE.

Par conséquent, sa demande de condamnation in solidum au remboursement de l’intégralité des loyers perçus sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles émises par Monsieur [R]

Au vu de la solution adoptée par le juge de céans, les demandes formées par Monsieur [R] tendant à le condamner solidairement avec la société AIRBNB à rembourser l’intégralité des loyers perçus par lui au titre de la sous-location de son logement social, soit la somme de 2.774,71€ et à lui octroyer des délais de paiement sont devenues sans objet.

Sur les demandes reconventionnelles émises par la société AIRBNB FRANCE

Pour les raisons ci-avant exposées, les demandes formées in limine litis à titre subsidiaire, à titre extrêmement subsidiaire et à titre infiniment subsidiaire sont devenues sans objet.

Sur les demandes accessoires

Eu égard aux circonstances de la cause, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

En outre, il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. La SA [Adresse 12] et la société AIRBNB FRANCE seront ainsi déboutées de leurs demandes respectives en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SA [Adresse 12] dirigées à l’encontre de Monsieur [D] [W] [R] et la société AIRBNB FRANCE ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir devant le Juge du fond pour l’examen de ces demandes ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

DÉBOUTONS la SA [Adresse 12] et la société AIRBNB FRANCE de leur demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS à la charge de chaque partie les dépens qu’elle a exposés;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION