TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 26]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

70C

Minute

N° RG 25/00101 – N° Portalis DBX6-W-B7J-Z6VX

3 copies

GROSSE délivrée

le 15/09/2025

à M^e Jamal BOURABAH

M^e Lucas VALLIOT

M^e Jean-Yves HEBERT

COPIE délivrée

le 15/09/2025

à

Rendue le QUINZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 07 Juillet 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [D] [J] [G] [Z] Copropriétaire indivis de l’indivision [Y] [Z], représentés par Monsieur [D] [Z], administrateur, suivant mandat d’administration générale en date du 25 mai 2016 pour la gestion de la propriété indivise sise à [Adresse 24]) et dénommée [Adresse 28],

né le [Date naissance 12] 1949 à [Localité 25] (Algérie)

[Adresse 13]

[Localité 19]

Monsieur [K] [Y] [R] [Z] Copropriétaire indivis de l’indivision [Y] [Z], représentés par Monsieur [D] [Z], administrateur suivant mandat d’administration générale en date du 25 mai 2016 pour la gestion de la propriété indivise sise à [Adresse 24]) et dénommée [Adresse 28],

né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 22] (Algerie)

[Adresse 3]

[Localité 17]

Monsieur [N] [Z] Copropriétaire indivis de l’indivision [Y] [Z], représentés par Monsieur [D] [Z], administrateur suivant mandat d’administration générale en date du 25 mai 2016 pour la gestion de la propriété indivise sise à [Adresse 24]) et dénommée [Adresse 28],

né le [Date naissance 2] 1983 à [Localité 27]

[Adresse 21]

[Localité 17]

représenté par M^e Jamal BOURABAH, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Madame [F] [B] [E] [S]

née le [Date naissance 6] 1998

[Adresse 16]

[Localité 18]

représentée par M^e Jean-Yves HEBERT, avocat au barreau de MARSEILLE, M^e Lucas VALLIOT, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 14 janvier 2025, MM. [D], [K] et [N] [Z] (l’indivision [Z]) ont fait assigner Mme [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 544 du code civil et L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de voir :

— constater que Mme [S] occupe sans droit ni titre les parcelles et les bâtiments leur appartenant situés [Adresse 20] ;

— ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, la juridiction se réservant la liquidation de l’astreinte ;

— condamner Mme [S] à leur payer à titre provisionnel une somme de 47,71 euros par jour à titre d’indemnité d’occupation à compter du 15 juin 2022 et jusqu’à libération totale des lieux ;

— la condamner à leur verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du PV de constat du 28 août 2024.

Les demandeurs exposent qu’ils sont propriétaires indivis d’une propriété agricole composée de terres en nature de prairie, de bâtiments d’exploitation et d’une maison d’habitation à [Localité 23] ; que fin 2017, ils ont donné à bail aux époux [S] la maison d’habitation et leur ont par ailleurs consenti, pour les besoins de leurs équidés, un prêt à usage (commodat) portant sur les parcelles et bâtiments attenants ; que suite au jugement d’expulsion rendu le 18 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, les locataires ont quitté les locaux d’habitation le 30 octobre 2023 ; qu’ils n’ont en revanche pas déféré à la rupture du prêt à usage qui leur a été signifiée par exploit d’huissier les 17 juillet 2020 et 18 janvier 2021, leur faisant sommation de quitter les lieux au plus tard le 17 janvier 2021 ; que les locataires occupent toujours les lieux ; qu’ils sont redevables d’une dette locative de 65 000 euros ; que depuis le 15 juin 2022, leur fille [F] exerce dans les lieux une activité d’élevage de chevaux et autres équidés ; que le constat de commissaire de justice établi le 28 août 2024 sur ordonnance sur requête du 10 mai 2024 confirme cette occupation par Mme [F] [S], qui constitue un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin.

L’affaire, appelée à l’audience du 07 avril 2025, a été renvoyée pour échange des conclusions des parties et retenue à l’audience du 07 juillet 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— les demandeurs, le 30 juin 2025, par des écritures dans lesquelles ils sollicitent le débouté de Mme [S] de toutes ses demandes, maintiennent leurs demandes en actualisant à 3 500 euros leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et sollicitent à titre tout à fait subsidiaire le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en application des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile ;

— la défenderesse, le 04 juillet 2025, par des écritures dans lesquelles elle sollicite :

— à titre principal, le rejet de toutes les demandes compte tenu de l’existence de contestations sérieuses et en l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite, et la condamnation de l’indivision à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— à titre subsidiaire, le rejet de la demande en paiement d’une indemnité d’occupation compte tenu d’une contestation sérieuse sur son montant, ou, subsidiairement, de sa réduction compte tenu de la moindre surface occupée et de l’abattement auquel elle peut prétendre en raison de la précarité de son occupation, de sa situation financière, de l’entretien des lieux qu’elle assure, et du comportement fautif des demandeurs ;

— à titre reconventionnel, l’octroi d’un délai de 6 mois pour quitter les lieux, et le report ou, à défaut, un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes dues ;

— en tout état de cause, le rejet de la demande d’astreinte et des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Elle fait valoir que les demandeurs soutiennent sans en rapporter la preuve qu’elle n’était pas elle aussi contractante du prêt à usage ; que dès 2017 ses parents avaient informé les bailleurs que le projet était de l’associer à l’activité ; que certains de ses chevaux étaient sur les parcelles bien avant 2022 ; qu’elle n’occupe qu’une partie des parcelles litigieuses ; que les demandeurs ont attendu des années pour engager cette procédure alors même que l’un d’entre eux réside sur le domaine depuis 3 ans et qu’ils connaissaient la situation ; qu’ils multiplient depuis des années les procédures en expulsion à l’encontre de leurs locataires successifs avec lesquels ils conviennent de prêts à usage sans concrétiser leur promesse de conclure un bail rural ; qu’il ressort de ces circonstances qu’ils avaient bien des relations contractuelles dont la qualification ne relève pas de la compétence du juge des référés ; que l’une des indivisaires, Mme [V] [Z], a refusé de s’associer à l’instance en dénonçant cette stratégie déloyale.

La présente décision se réfère à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION.

sur les demandes principales :

sur l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

Il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties que fin 2017, l’indivision [Z] a donné à bail aux époux [S] une maison d’habitation à BERNOS-BEAULAC que les locataires ont quittée le 30 octobre 2023 suite au jugement d’expulsion rendu le 18 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Les demandeurs soutiennent qu’ils ont par ailleurs consenti à la même date aux époux [S] un prêt à usage (ou commodat) portant sur les parcelles et bâtiments attenants, dont ils leur ont signifié la rupture par exploit d’huissier le 17 juillet 2020 portant sommation de quitter les lieux au plus tard le 18 janvier 2021 ; que l’occupation de la défenderesse, qui s’est installée dans les lieux sans leur accord, constitue un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin.

Il résulte des pièces, et notamment du PV de constat de commissaire de justice établi le 28 août 2024, que Mme [F] [S] occupe toujours les lieux, où elle exploite depuis le 15 juin 2022 au moins une activité d’élevage de chevaux et autres équidés.

La défenderesse oppose l’existence d’une contestation sérieuse en faisant valoir que les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu’elle n’était pas elle aussi contractante du prêt à usage alors que certains de ses chevaux étaient sur les parcelles bien avant 2022.

En l’état des pièces et des débats, seuls les époux [S] apparaissent comme les bénéficiaires du commodat, et la défenderesse échoue à rapporter le moindre commencement de preuve, qui lui incombe, qu’elle est elle-même partie à ce contrat, alors que ce commodat était adossé au bail d’habitation résilié depuis lors, que toutes les attestations mentionnent l’occupation des terrains par les époux [S] qui ont seuls été destinataires de la signification de la rupture, et qu’elle n’a elle-même officialisé son activité qu’en juin 2022.

Sa contestation sur la nature de ses relations avec l’indivision [Z] ne constitue pas dès lors une contestation sérieuse.

En tout état de cause, la validité de la rupture du commodat signifiée le 17 juillet 2020, avec effet au 17 janvier 2021, soit avec un délai de préavis raisonnable, n’a jamais été contestée ni par les époux [S] ni par la défenderesse, de sorte que depuis le 17 janvier 2021, les époux [S] sont occupants sans droit ni titre des parcelles, et que la poursuite de l’occupation de ces parcelles par eux puis par la défenderesse, occupante de leur fait, constitue un trouble manifestement illicite qui justifie qu’il soit fait droit à la demande d’expulsion en application de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile.

Compte tenu des circonstances des faits, et de la particularité de l’activité exercée par la défenderesse, il y a lieu cependant de lui allouer des délais, dans les termes et conditions précisés au dispositif.

sur le paiement d’une indemnité d’occupation :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandeurs, au visa de l’arrêté du Préfet de la Gironde du 12 septembre 2023, sollicitent la condamnation de Mme [S] à leur payer à titre provisionnel une somme arrêtée au 30 juin 2025 à 53 005,81 euros correspondant à une indemnité d’occupation journalière de 47,71 euros à compter du 15 juin 2022.

La défenderesse conteste ce montant en faisant valoir qu’une part qu’elle n’occupe qu’une partie des parcelles litigieuses, d’autre part qu’il est disproportionné ; enfin, qu’elle est fondée à solliciter un abattement de 30 % .

C’est cependant à bon droit que les demandeurs opposent que la preuve n’est pas rapportée d’une occupation partielle des parcelles, et que l’abattement lié à la précarité de l’occupation ne bénéficie qu’aux indivisaires d’un bien, de sorte que Mme [S] ne peut s’en prévaloir.

En l’état des pièces produites par les parties, il y a lieu, sur la base d’une somme annuelle de 10 000 euros hors charges, de fixer l’indemnité journalière à compter du 15 juin 2022 à la somme de 28,70 euros, soit une somme totale de 31 857 euros arrêtée au 30 juin 2025.

Sur les délais :

Mme [S] sollicite des délais pour s’acquitter de sa dette.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Toutefois, de tels délais ne peuvent être accordés que sur démonstration à la fois d’une situation difficile et d’efforts sérieux tendant à l’apurement de la dette, avec la perspective réaliste d’un apurement dans les délais.

Or la défenderesse se trouve dans une situation financière précaire qui est confirmée par la décision d’aide juridictionnelle totale, et ne permet pas de tenir pour réaliste l’apurement de la somme due, fût-ce en bénéficiant des plus larges délais.

La demande de délais sera donc rejetée.

Sur les autres demandes :

Mme [S] sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du PV de constat du 28 août 2024. Elle sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’indivision [Z] les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Mme [S] sera condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, 544 du code civil et L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne l’expulsion de Mme [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef de la propriété de l’indivision [Z] située [Adresse 20] composée des parcelles cadastrées section AP n°[Cadastre 4] à [Cadastre 8], AP [Cadastre 9]-[Cadastre 10] et [Cadastre 11] ; AP [Cadastre 14] et [Cadastre 15], la bâtiment à usage d’écuries édifié sur la parcelle n°[Cadastre 7] outre les abris poulinière sur la parcelle n°[Cadastre 5], les abris en bois et hangar bâtis sur les parcelles n°[Cadastre 15] et [Cadastre 11], avec au besoin le concours de la force publique et sous astreinte de 10 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de TROIS MOIS à compter de la signification de la présente décision et pendant une durée de trois mois ;

Se réserve la liquidation de l’astreinte ;

Condamne Mme [S] à payer à titre provisionnel à MM. [D], [K] et [N] [Z] (l’indivision [Z]) une indemnité journalière de 28,70 euros à compter du 15 juin 2022, soit une somme de 31 857 euros arrêtée au 30 juin 2025

Déboute Mme [S] de sa demande de délais ;

Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples et contraires ;

Condamne Mme [S] à payer à MM. [D], [K] et [N] [Z] (l’indivision [Z]) la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du PV de constat du 28 août 2024, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,