REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2026

__________________________

N° RG 25/05684 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KZWV

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 03 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Février 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocats au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Maître Danielle ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame [H] [U] épouse [N], demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT

— Madame [H] [U] épouse [N]

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 14 février 2020, la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] a consenti à Madame [H] [N] née [U] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 389,43 euros (comprenant le montant du loyer pour le logement de 343,44 euros, le montant du loyers de l’annexe de 10 euros et le montant du loyer du garage de 36 euros), outre une provision pour charges de 80,25 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] a fait signifier à Madame [H] [N] née [U] un commandement de payer pour un montant de 1812,43 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 30 octobre 2024, la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE DRAGUIGNAN a fait assigner Madame [H] [N] née [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, compte tenu du défaut de paiement des loyers arriérés, à la date du 29 décembre 2024 ;Condamner Madame [U] au paiement de la somme de 1685,45 euros au titre de tous les loyers et charges dus, arrêtés au 9 avril 2025, à parfaire à la date de la décision à intervenir ;Ordonner l’expulsion de Madame [U] et de tout occupant de son chef, avec, au besoin, le concours de la force publique, des lieux loués situé [Adresse 5] ;Fixer à une somme correspondant au montant du loyer révisé et charges en cours, soit la somme de 377,93 euros outre 80.25 euros de provision sur charges soit 458,18 euros, le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux loués ;Condamner Madame [U] au paiement de ladite indemnité ;Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;Condamner Madame [U] au paiement de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner Madame [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer à hauteur de 132,96 euros ;Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 15 mai 2025.

À l’audience du 3 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4], représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 1134,45 euros arrêtée au mois de décembre 2025. Elle indique que le paiement du loyer courant a repris avant l’audience et que la locataire a commencé à apurer sa dette en effectuant des règlements supérieurs au montant du loyer. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Madame [H] [N] née [U] comparait en personne. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer le montant en versant la somme de 100 euros en sus du loyer. Elle explique être en litige avec son ancien employeur, lequel ne lui aurait pas versé son salaire pendant 7 mois suite à un mi-temps thérapeutique, et que cette situation a entrainé sa dette locative. Elle précise également avoir été en accident de travail depuis janvier 2025 et avoir repris récemment son travail.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

La décision sera rendue contradictoirement et en premier ressort.

MOTIVATION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 15 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 30 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 avril 2025.

En conséquence, la demande de la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] aux fins de constatation de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 29 octobre 2024, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d’une somme de 1812,43 euros.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été réglées intégralement dans le délai de deux mois applicable en l’espèce.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 29 décembre 2024 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 février 2020 à compter du 30 décembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation sans droit ni titre d’un logement justifie l’indemnisation de son propriétaire par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 458,18 euros par mois, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises applicable à la date de la résiliation.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 29 octobre 2024 et du décompte de la créance arrêtée au 2 décembre 2025 à la somme de 1134,45 euros que la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] rapporte la preuve de l’arriéré locatif, lequel au surplus n’est pas contesté par Madame [H] [N] née [U].

En conséquence, il convient de condamner Madame [H] [N] née [U] à payer à la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] la somme de 1134,45 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 2 décembre 2025, sous déduction des sommes éventuellement réglées par Madame [H] [N] née [U] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Suivant l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [H] [N] née [U] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et à commencé à apurer sa dette en versant une somme en sus du loyer.

Elle propose d’apurer sa dette en versant la somme de 100 euros par mois en sus du loyer courant.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de délais présentée par Madame [H] [N] née [U], selon modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Madame [H] [N] née [U] ne sera par suite condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation fixée plus haut qu’en cas de non respect de l’échéancier accordé dans le cadre des délais de paiement. Au regard des délais accordés, il sera par ailleurs prévu l’indexation de l’indemnité d’occupation de sorte qu’elle corresponde au montant du loyer tel qu’il aurait été appliqué si le bail s’était poursuivi, sous déduction des paiements déjà intervenus par Madame [H] [N] née [U].

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [N] née [U] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner Madame [H] [N] née [U] à payer à la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] aux fins de constatation de résiliation concernant le bail d’habitation consenti à Madame [H] [N] née [U],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 février 2020 entre la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] d’une part, et Madame [H] [N] née [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 29 décembre 2024 à minuit,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [H] [N] née [U] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges dus au jour de la résiliation du bail, soit la somme de 458,18 euros par mois,

CONDAMNE Madame [H] [N] née [U] à payer à la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] la somme de 1134,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2 décembre 2025 sous déduction des sommes éventuellement réglées par Madame [H] [N] née [U] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance,

FAIT DROIT à la demande de délais de paiement formée par Madame [H] [N] née [U],

AUTORISE Madame [H] [N] née [U] à s’acquitter de ces sommes en 12 mensualités, en procédant à 11 versements de 94 euros, et un dernier égal au solde de la dette, sauf meilleur accord des parties,

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire du bail pendant 12 mois, et disons que si Madame [H] [N] née [U] règle à l’échéance les loyers courants augmentés de l’échéance susvisée, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS que chaque versement devra intervenir au même terme que l’échéance du loyer mensuel et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut, ou en cas de non-paiement à son échéance d’un loyer courant, augmenté de l’échéance susvisée :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra ses pleins effets ;

— il pourra être procédé, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, à l’expulsion de Madame [H] [N] née [U] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique, ainsi que la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [H] [N] née [U] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer en cours tel qu’il aurait été appliqué si le bail s’était poursuivi entre les parties, charges incluses, pour chaque mois passé dans les lieux jusqu’à éviction totale, sous déduction des paiements déjà intervenus ;

RAPPELLE que ces délais suspendent les voies d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [H] [N] née [U] à payer à la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [H] [N] née [U] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 29 octobre 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE