N° RG 22/07698 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XDOX

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 03 JUIN 2025

50Z

N° RG 22/07698

N° Portalis DBX6-W-B7G-XDOX

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[I] [F]

C/

[Z] [E] ET FILS

Grosse Délivrée

le :

à

SELARL BIAIS ET ASSOCIES

SELARL DUCOS-ADER OLHAGARAY & ASSOCIES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame VERGNE, Vice-Président, statuant en Juge Unique

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 10 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Février 2025, délibéré prorogé au 03 Juin 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR

Monsieur [I] [F]

né le 13 Janvier 1981 à [Localité 7] ([Localité 8])

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Frédéric BIAIS de la SELARL BIAIS ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

[Z] [E] ET FILS

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Marie-José MALO de la SELARL DUCOS-ADER OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 15 décembre 2021, le [Z] [E] ET FILS, représenté par son gérant Monsieur [H] [E] ayant autorité pour signer, a conclu avec Monsieur [D] [F], agent immobilier, un mandat de vente sans exclusivité portant sur une propriété viticole en AOC [Localité 4] & [Localité 4] supérieur située [Adresse 6], comprenant une maison d’habitation de 500 m² avec un parc de 2 hectares, un vignoble d’une surface de 12 hectares en pleine production, un chai de vinification et d’élevage d’une surface de 1 000 m², un ensemble immobilier de 500 m² et l’ensemble du matériel production, au prix de 3 260 000 euros HAI, sauf accord ultérieur.

La rémunération du mandataire en cas de vente était fixée à hauteur de 5 % TTC du prix, à la charge de l’acquéreur et une clause pénale égale au montant des honoraires était prévue au profit du mandataire et à la charge du mandant en cas de refus de la part de celui-ci de signer toute promesse de vente ou tout compromis de vente avec tout acheteur acceptant les conditions du mandat ou en cas de violation par le mandant d’une des stipulations du mandat.

Le 07 février 2022, la SCI SOLTECHNIC IMMOBILIER a émis une offre d’achat, par l’intermédiaire de Monsieur [F], au prix de 3 325 000 euros, outre 96 000 euros d’honoraires de l’agent immobilier, valable pour une durée de 7 jours calendaires et prévoyant la signature d’un avant-contrat de vente au plus tard dans les 30 jours qui suivent l’acceptation de l’offre.

Cette offre d’achat a été contresignée par Monsieur [H] [E] en sa qualité de gérant du [Z] [E] ET FILS le 10 février 2022.

Par un courriel de son conseil du 22 juin 2022, la SCI SOLTECHNIC IMMOBILIER a invoqué la caducité de son offre par suite du non-respect de la clause de libération totale des lieux telle que précisée dans le corps de l’offre outre le fait que la promesse n’a pu être signée dans les 30 jours de l’émission de l’offre.

Estimant que le [Z] [E] ET FILS est seul à l’origine de la fin du processus de vente, Monsieur [D] [E] l’a assigné devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en paiement de la clause pénale, suivant exploit du 17 octobre 2022.

Une médiation judiciaire a été ordonnée, avec l’accord des parties, par ordonnance du juge de la mise en état du 10 février 2023. Elle n’a pas abouti.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juillet 2024, Monsieur [D] [F] demande, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1193, 1142 et 1152 du code civil, de voir :

— condamner le [Z] [E] ET FILS à lui verser la somme de 96 000 euros à titre d’indemnité compensatrice, forfaitaire et définitive,

— condamner le [Z] [E] ET FILS à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter le [Z] [E] ET FILS de toutes ses demandes,

— condamner le [Z] [E] ET FILS aux entiers dépens de l’instance,

— ordonner l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Suivant dernières écritures communiquées par voie électronique le 02 mai 2024, le [Z] [E] ET FILS demande, au visa des articles 1178, 1241 et 1849 du code civil, de voir :

— prononcer la nullité du mandat de vente accordé à Monsieur [F] le 15 décembre 2021, ainsi que la nullité de l’acceptation de l’offre d’achat émanant de la SCI SOLTECHNIC IMMOBILIERE en date du 10 février 2022,

— débouter Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Monsieur [F] à lui payer une indemnité de 10 000 euros en réparation du préjudice moral subi,

— le condamner au paiement d’une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens de l’instance.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 15 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du mandat de vente

Le [Z] [E] ET FILS soutient que le mandat de vente accordé à Monsieur [F] et l’acceptation de l’offre d’achat émanant de la SCI SOLTECHNIC IMMOBILIER sont nuls pour avoir été régularisés par Monsieur [H] [E] seul alors que la décision d’aliéner ne pouvait être prise qu’à l’unanimité des associés.

Monsieur [F] répond que la signature du mandat ne peut être considérée comme un acte de disposition mais constitue un acte d’administration, de sorte que Monsieur [E] en sa qualité de gérant du [Z] avait autorité pour le signer, tout comme l’offre qui était conditionnée à la signature d’un compromis, acte de disposition nécessitant une délibération de l’assemblée générale du [Z].

Aux termes de l’article 1849 du code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social.

L’objet social du [Z] [E] ET FILS est, selon l’article 2 de ses statuts :

«- la propriété et l’administration par dation à bail uniquement de tous les immeubles et droits immobiliers à destination agricole composant son patrimoine.

— et généralement toutes opérations pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet ci-dessus défini […] ».

L’article 18 des statuts, dans son premier paragraphe relatif aux pouvoirs de la gérance, cite ces dispositions, ajoute que « les gérants règlent et arrêtent tous comptes avec tous créanciers et débiteurs, paient toutes charges, redevances, impôts, primes d’assurances, et, d’une façon générale, toutes dettes incombant au groupement dans les limites des présents pouvoirs. Ils encaissent tous fermages ou autres sommes dues au groupement. Ils peuvent ouvrir et faire fonctionner tous comptes, ouverts ou à ouvrir au nom du groupement, auprès de toutes banques ou autres établissements financiers, et, et en

particulier, auprès des Caisses de Crédit Agricole et des Centres de Chèques Postaux. Ils font exécuter toutes directives données par le groupement » et précise que « toutes autres opérations nécessiteront l’approbation de l’assemblée générale extraordinaire des associés, notamment :

— la conclusion, la modification, le renouvellement et la résiliation de tout bail ;

— tous travaux de construction, reconstruction, amélioration ou aménagements des terres ;

— toute acquisition, toute aliénation, tout échange ;

— tout emprunt avec ou sans garantie, autre que ceux à court terme éventuellement nécessaires au paiement annuel des impôts fonciers ».

L’article 21 précise la compétence de l’assemblée extraordinaire des associés, notamment pour toutes aliénations des biens du groupement.

Le mandat de vente consenti à Monsieur [F] ne lui donne pas pouvoir de représenter le [Z] [E] ET FILS pour conclure la vente, mais l’autorise à proposer et présenter les biens, les visiter ou les faire visiter et faire toute publicité qu’il jugera utile, en vue de la vente.

Il n’est pas un acte d’aliénation des biens du groupement, mais un acte d’administration préparatoire à l’aliénation des biens, qui n’entre pas dans l’objet social du [Z] et ne s’y rattache pas directement ou indirectement.

Il n’entre pas plus dans le champ des actes que les statuts permettent aux gérants de réaliser seuls.

Dès lors, la régularisation d’un tel mandat nécessitait l’approbation de l’assemblée générale extraordinaire des associés.

Faute d’avoir obtenu une telle approbation, Monsieur [H] [E], gérant, ne pouvait régulariser seul le dit mandat, qu’il y a lieu de déclarer nul.

Par suite, et sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens, Monsieur [D] [F], qui se contente de contester la nullité du mandat sans rechercher à titre subsidiaire la responsabilité du gérant, sera débouté de sa demande indemnitaire.

Sur la demande du [Z] [E] ET FILS au titre du préjudice moral

Faute de justifier de l’existence du préjudice moral qu’il allègue, le [Z] [E] ET FILS sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de condamner Monsieur [D] [F] à payer au [Z] [E] ET FILS une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, Monsieur [D] [F] sera condamné aux dépens.

L’exécution provisoire étant de droit, elle n’a pas à être ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DIT le mandat de vente régularisé le 15 décembre 2021 entre le [Z] [E] ET FILS, représenté par son gérant Monsieur [H] [E] et Monsieur [D] [F], nul et de nul effet ;

En conséquence,

DÉBOUTE Monsieur [D] [F] de sa demande indemnitaire ;

DÉBOUTE le [Z] [E] ET FILS de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [D] [F] à payer au [Z] [E] ET FILS la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNE Monsieur [D] [F] aux dépens.

La présente décision est signée par Madame VERGNE, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT