TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/00005 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z4PG

1 copies

GROSSE délivrée

le 20/10/2025

à M^e Anne-sophie LOURME

M^e Alexandra ZWANG SIARNOWSKI

Rendue le VINGT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. CRISSIMO, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Anne-sophie LOURME, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

Madame [K] [L]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Alexandra ZWANG SIARNOWSKI, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S. AVS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Alexandra ZWANG SIARNOWSKI, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par actes du 30 décembre 2024, la SCI CRISSIMO a fait assigner la SAS AVS et Mme [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 1103 du code civil, L.145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile, afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 13 octobre 2024 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la SAS AVS et de tous occupants de son chef des locaux avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

— ordonner la séquestration de tout matériel, marchandises et objets se trouvant sur les lieux dans un lieu désigné par elle aux frais avancés de Mme [L] ;

— condamner solidairement la SAS AVS et Mme [L] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 14 900,00 euros au titre des loyers et charges dûs au 13 octobre 2024, octobre 2024 inclus, majorée des intérêts à un taux égal à trois fois le taux légal à compter de l’assignation ;

— une indemnité d’occupation mensuelle de 4 200,00 euros, charges et taxes en sus, à compter du 1er novembre 2024, majorée des intérêts à un taux égal à trois fois le taux légal à compter de l’assignation ;

— les sommes de 65,42 euros et 178,52 euros au titre de l’état d’endettement et du commandement de payer ;

— dire que le dépôt de garantie de 7 000 euros lui restera acquis à titre d’indemnité forfaitaire;

— condamner solidairement la SAS AVS et Mme [L] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et les frais d’exécution, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demanderesse expose que par acte sous-seing privé à effet au 15 avril 2024, elle a donné à bail à la société AVS des locaux à usage commercial situés [Adresse 4] et [Adresse 8] ; que par acte signé les 29 et 30 avril 2024, Mme [L] s’est portée personnellement caution solidaire de la société à concurrence d’une somme de 42 000 euros ; que des retards de paiement étant apparus dès les premiers mois, elle a fait délivrer le 13 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail qui est demeuré infructueux.

L’affaire, appelée à l’audience du 24 mars 2025, a été renvoyée pour échange des conclusions des parties et retenue à l’audience du 15 septembre 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 07 juillet 2025, par des conclusions aux termes desquelles elle sollicite le débouté des défenderesses de leurs demandes et maintient ses demandes, tout en portant à 14 900 euros sa demande au titre de sa dette locative et à 3500 euros sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— la société AVS, le 30 juin 2025, par des écritures aux termes desquelles elle demande :

— à titre principal, que les demandes de provisions de la SCI CRISSIMO soient déclarées irrecevables en raison d’une contestation légitime, que l’application de la clause résolutoire soit suspendue, qu’il soit sursis à statuer sur les demandes de dommages et intérêts, et que les parties soient renvoyées au juge du fond ;

— à titre subsidiaire, qu’il lui accordé un délai de paiement de 24 mois pour s’acquitter des sommes dues, que l’application de la clause résolutoire soit suspendue jusqu’à complet paiement, et que la demanderesse soit déboutée de ses autres demandes ;

— en tout état de cause, que la demanderesse soit déboutée de ses demandes et condamnée à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle expose que peu de temps après la signature du bail, le bailleur a fait clore le 2ème accès, en ne lui laissant qu’un accès donnant sur une impasse ; qu’elle a ensuite donné les locaux adjacents à une société exerçant une activité de jeux de haches et [Localité 12], qui a ouvert dès le 05 juillet 2024 ; que ces pratiques l’ont privée d’accès à la clientèle, mise en difficulté financière, et contrainte à réaliser des investissements lourds pour se différencier du concurrent en organisant des animations ; que le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance ; que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, ce qui constitue une contestation sérieuse ; subsidiairement, qu’elle est fondée, compte tenu des investissements qu’elle a dû réaliser, à obtenir des délais pour régler les sommes dues.

— Mme [L], le 27 avril 2025, par des écritures aux termes desquelles elle demande:

— à titre principal, que les demandes de provisions de la SCI CRISSIMO soient déclarées irrecevables en raison d’une contestation sérieuse sur la validité de l’acte de cautionnement, que l’application de la clause résolutoire soit suspendue, qu’il soit sursis à statuer sur les demandes de dommages et intérêts, et que les parties soient renvoyées au juge du fond ;

— à titre subsidiaire, que les demandes de provisions de la SCI CRISSIMO soient déclarées irrecevables en raison d’une contestation sérieuse sur le commandement de payer au regard de la mauvaise foi caractérisée de la demanderesse, que l’application de la clause résolutoire soit suspendue, qu’il soit sursis à statuer sur les demandes de dommages et intérêts, et que les parties soient renvoyées au juge du fond ;

— à titre subsidiaire, qu’il lui accordé un délai de paiement de 24 mois pour s’acquitter des sommes dues, que l’application de la clause résolutoire soit suspendue jusqu’à complet paiement, et que la demanderesse soit déboutée de ses autres demandes ;

— en tout état de cause, que la demanderesse soit déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens et condamnée à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle fait valoir que son engagement de caution est manifestement disproportionné ; qu’il a été rédigé sans qu’elle bénéficie d’aucun conseil, et n’est accompagné d’aucun formulaire de renseignements sur sa dituation patrimoniale alors qu’elle ne disposait à l’époque d’aucun patrimoine immobilier ; subsidiairement, que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, les difficultés financières de la société résultant des manquements du bailleur à son obligation de délivrance ; très subsidiairement, que compte tenu des investissements réalisés, et de l’espoir de voir rétablir une croissante saine, elle est fondée à solliciter des

délais de paiement pour s’acquitter des mensualités en substitution éventuelle de la société AVS.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales :

sur les demandes à l’encontre de la société AVS :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 13 septembre 2024 à la locataire pour un montant de 10 700 euros d’arriérés locatifs (mensualité de septembre incluse) ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit, la dette s’établissant à la somme de 14 900 euros à la date du 13 octobre 2024.

La société AVS fait valoir que les demandes se heurtent à une contestation dans la mesure où sa carence résulte des propres manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance, qui lui a bloqué l’accès principal à son commerce côté [Adresse 10] en louant les locaux adjacents à une société concurrente.

Le bail prévoit que “le bailleur autorise le preneur à jouir de tout ou partie des parties extérieures au bâti à titre de parking ou de terrasse (…). A ce titre, le preneur est expressément autorisé à installer une terrasse orientée [Adresse 4]. L’installation de la terrasse et l’entrée de la clientèle et des chalands devra être réalisée [Adresse 14], laissant libre d’accès le portail [Adresse 7], et en toute hypothèse ne pas obstruer ou gêner d’une quelconque façon que ce soit l’accès par des tiers aux locaux contigûs.”

La demanderesse est ainsi bien fondée à opposer qu’aux termes du bail, la société AVS devait installer sa terrasse [Adresse 14] et laisser libre d’accès le portail [Adresse 10], qu’aucun accès direct à ses locaux ne lui a été accordé depuis l'[Adresse 11], et que cela ne l’empêche en rien de jouir de la partie extérieure de son local à laquelle elle peut aisément accéder par l’entrée située [Adresse 14], de sorte qu’elle ne justifie pas en quoi cette difficulté alléguée serait de nature à compromettre son activité.

C’est par ailleurs à juste titre que la demanderesse relève que la société AVS ne peut pas davantage se prévaloir du fait que la bailleresse a donné à bail à un concurrent les locaux adjacents alors que le bail ne comporte aucune clause d’exclusivité.

En conséquence, les circonstances de l’espèce ne permettent ni de retenir un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, ni de considérer que le commandement a été délivré de mauvaise foi. L’argumentation développée par la société AVS ne constituant pas une contestation sérieuse, il y a lieu de statuer sur les demandes.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 13 octobre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc:

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société AVS, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

— de dire qu’à compter du 13 octobre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, la société AVS est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

— de condamner la société AVS à payer à la SCI CRISSIMO la somme provisionnelle de 14 900 euros au titre des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 octobre 2024 (mensualité d’octobre incluse), et ce, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n’étant pas sérieusement contestable ;

— de dire que cette dernière somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 septembre 2024 sur la somme due à cette date, et à compter de la date d’échéance pour les sommes dues postérieurement ;

— de condamner la société AVS au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 4 200 euros à compter de novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement :

L’octroi de délais de paiement suppose la démonstration à la fois d’une situation obérée et de la possibilité pour le débiteur de s’acquitter de sa dette dans le délai imparti.

En l’espèce, la société AVS ne verse aux débats aucun document, notamment comptable, de nature à attester de ses difficultés, mais aussi de la perspective réaliste de régulariser sa situation.

Sa demande de délais sera rejetée.

Afin d’assurer l’effectivité du départ de la société AVS, les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qui lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Les demandes de majoration des intérêts, et de conservation du dépôt de garantie, fondées sur des clauses contractuelles constituant des clauses pénales soumises au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses, seront en revanche rejetées.

Sur la caution solidaire :

Mme [L] invoque une contestation sérieuse tenant à la disproportion manifeste de son engagement de caution.

La demanderesse, qui relève à juste titre que l’utilisation d’un formulaire de renseignement de la situation patrimoniale, requise dans le cadre des prêts bancaires, n’était en aucun cas obligatoire en l’espèce, est par ailleurs fondée à faire valoir que la défenderesse a souscrit l’engagement de manière libre et éclairée et qu’elle ne produit pas le moindre élément de nature à établir cette disproportion, l’absence alléguée de patrimoine immobilier étant clairement insuffisante pour l’établir alors que Mme [L] est par ailleurs gérante de plusieurs autres sociétés.

En l’absence de contestation sérieuse, il y a lieu de faire droit à la demande, et de condamner solidairement Mme [L] au paiement des sommes.

Sa demande de délais, non documentée, sera elle aussi rejetée.

Sur les autres demandes :

Les défenderesses, qui succombent, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’état des privilèges et nantissement.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Les défenderesses seront condamnées in solidum à lui payer la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SCI CRISSIMO et la SAS AVS ;

DIT qu’à compter du 13 octobre 2024, la SAS AVS est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS AVS, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] et [Adresse 8] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement la SAS AVS et Mme [L] M.[M] à payer à la SCI CRISSIMO :

1°) au titre des loyers, charges et dépôt de garantie dûs arrêtés au 31 octobre 2024, la somme provisionnelle de 14 900 euros au titre des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 octobre 2024 (mensualité d’octobre incluse) majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 septembre 2024 sur la somme due à cette date, et à compter de la date d’échéance pour les sommes dues postérieurement ;

2°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 4 200 euros par mois à compter du mois de novembre 2024,

DIT qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice en charge de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SCI CRISSIMO du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE la SAS AVS et Mme [L] M.[M] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum la SAS AVS et Mme [L] aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer et de l’état des privilèges et nantissement, et les condamne in solidum à payer à la SCI CRISSIMO la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,