TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

4ème chambre civile

N° RG 24/03445 – N° Portalis DBYH-W-B7I-L4S5

SG

Copie exécutoire

et copie

délivrées le :05/05/26

à :

Maître Murielle CHABOUD de la SELARL CHABOUD-CARFANTAN

M^e Renaud RICQUART

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 04 Mai 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SOBODU, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Renaud RICQUART, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSE

Madame [M] [K]

née le 14 Février 1956 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2].

Représenté par maître BECQUET, avocat au barreau de LYON (plaidant) et par maître CHABOUD, avocat au barreau de GRENOBLE (postulant)

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 02 Février 2026, tenue à juge unique par Serge GRAMMONT, Vice-Président, assisté de Patricia RICAU, Greffière, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 20 avril 2026 et prorogé au 04 Mai 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé daté du 1er février 2014, Mme [M] [K] a donné à bail commercial à la SARL Sobodu un local à usage commercial situé [Adresse 3] à [Localité 3] à destination de charcuterie, boucherie, épicerie et alimentation, avec prise d’effet au 22 janvier 2014 pour une durée de 9 ans expirant le 21 janvier 2023.

Le bail prévoyait un loyer initial de 15.600 euros annuels, hors taxes et hors charges, ainsi qu’une clause de révision triennale fondée sur l’indice du coût de la construction (ICC).

Par courrier daté du 21 juin 2022 et remis en main propre le 25 juin 2022, Mme [M] [K] notifiait à la société Sobodu une première révision du loyer pour la période du 22 janvier 2020 au 21 janvier 2023, portant le loyer annuel à 16.896, 77 euros hors taxes et hors charges.

Le nouveau loyer n’était pas constaté par le preneur qui le réglait sans rétroactivité.

Par lettre recommandée avec avis de réception signé datée du 15 mars 2023 et envoyée le 23 mars 2023, Mme [M] [K] notifiait à la société Sobodu une seconde révision, applicable à compter du 1er février 2023, fixant le nouveau loyer à 19.712, 90 euros.

Par acte d’huissier-commissaire de justice du 31 mai 2023, la société Sobodu faisait signifier à Mme [M] [K] une demande de renouvellement du bail commercial à effet au 1er juillet 2023.

Par courrier recommandé avec avis de réception daté du 1er août 2023 adressé à Mme [M] [K], la société Sobodu contestait la révisions du loyer opérée tant en 2022 qu’en 2023.

Par courrier recommandé avec avis de réception distribué à la société Sobodu le 31 août 2023, Mme [M] [K] maintenait ses demandes de loyers révisés, et donnait son accord pour le renouvellement du bail avec un loyer révisé.

Le 8 novembre 2023, la société Sobodu consentait une promesse de vente du fonds de commerce à M. [Y] [E], et l’acte de cession définitif était signé le 19 février 2024 et notifié au bailleur le 7 mars 2024.

Par acte d’huissier-commissaire de justice du 30 novembre 2023, Mme [M] [K] faisait délivrer à la société Sobodu un commandement de payer le somme de 2.346, 80 euros, correspondant à l’arriéré d’indexation, et visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier-commissaire de justice du 20 juin 2024, la société Sobodu faisait assigner Mme [M] [K] devant ce tribunal aux fins de voir prononcer la nullité du commandement de payer, obtenir le remboursement des trop payés de loyer, ainsi que le paiement de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 28 octobre 2025, la société Sobodu demande au tribunal de :

— Juger nulles les révisions de loyers,

— Juger nul ou sans effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 novembre 2023,

— Condamner Mme [M] [K] à lui rembourser la somme de 5.212, 04 euros à titre de loyers trop versés outre intérêts capitalisés à compter de l’assignation pour ceux excédant l’année entière,

— Condamner Mme [M] [K] à lui régler la somme de 10.001 euros à titre de dommages intérêts,

— Débouter Mme [M] [K] de toutes ses demandes reconventionnelles,

— Condamner Mme [M] [K] à lui régler la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens incluant l’acte de commandement de payer.

Elle soutient que les deux révisions du loyer, annoncées par Mme [K] en juin 2022 et en mars 2023, sont irrégulières et donc sans effet, en faisant valoir que, conformément à l’article L. 145-38 du Code de commerce, chaque révision ne peut être présentée que trois ans après la date d’entrée en jouissance du locataire ou du point de départ du bail renouvelé, et que la révision doit prendre effet à la date de la demande, non pas rétroactivement. À ce titre, elle estime que la première révision, qui aurait dû s’appliquer à partir du 1er février 2020, était prématurée, et que la seconde, qui aurait dû être présentée trois ans après la première, ne pouvait être formulée qu’à partir de juin 2025. De plus, elle rappelle que le bail prévoit une révision par indexation, et que lorsqu’une partie refuse le loyer révisé, le bailleur doit saisir le juge des loyers dans un délai de deux ans en application de l’article L. 145-60 du code de commerce, or, Mme [K] n’a jamais saisi le juge, ce qui rend les révisions caduques et les loyaux révisés inexistants.

Elle conteste également le montant des loyers révisés, l’estimant excessif car supérieur à 10 % du loyer de base, et non conforme à la valeur locative du local, estimée à 900 euros par mois. Elle propose, à la place, un loyer ne dépassant pas 1.300 euros par mois, conformément aux limites prévues par les articles L. 145-33 et L. 145-38 du code de commerce.

Concernant le commandement de payer du 30 novembre 2023, elle expose que la créance invoquée n’est pas certaine, puisqu’elle repose sur des révisions qu’elle conteste, de sorte que le commandement est nul. Elle souligne qu’elle a volontairement payé, sans reconnaissance de la créance, la somme de 2.484, 56 euros afin d’éviter la rupture du bail, le commandement ayant été utilisé pour faire obstruction à la vente du fonds de commerce, ce qui constitue un usage abusif du droit. Elle estime que ses demandes de remboursement de loyers et les dommages-intérêts sont justifiées.

Selon ses dernières conclusions signifiées le 8 janvier 2026, Mme [M] [K] demande au tribunal de :

— Débouter la société Sobodu de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la société Sobodu à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Faire interdiction à la société Sobodu de toute domiciliation dans les locaux lui appartenant et lui ordonner de procéder au changement de son siège social ainsi qu’aux formalités de publicité y afférentes, sous astreinte de 200 euros par jour de retard après un délai de quinze jours à partir de la signification de la décision à venir,

— La condamner à verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose que la clause du bail prévoit une révision triennale par indexation automatique au coût de la construction (ICC), encadrée par les articles L. 145-38 et R. 145-20 du code de commerce, dans leur rédaction applicable au 1er février 2014. Elle explique que la première révision, notifiée le 21 juin 2022, respecte le délai de trois ans puisqu’elle intervient après le 22 janvier 2020, et la seconde, notifiée le 15 mars 2023, intervient à l’issue du nouveau délai triennal (du 1er février 2020 au 31 janvier 2023. Elle considère que ces deux notifications sont conformes à l’article R. 145-20 du Code de commerce. Elle estime que la clause d’indexation rend la révision effective dès sa notification, sans qu’il soit obligatoire de saisir le juge des loyers, et soutient que l’article L. 145-60 ne s’applique qu’aux actions de fixation judiciaire du loyer et n’a pas pour effet de rendre caduque une révision qui a déjà été appliquée contractuellement.

Elle conclut que le commandement délivré le 30 novembre 2023 porte sur une créance certaine, liquide et exigible constituée par le différentiel de loyer découlant des révisions. Elle souligne que la société Sobodu a continué à payer le loyer révisé de 19.712, 90 par an après le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans avec le même loyer révisé.

Elle soutient que la société Sobodu est restée domiciliée dans les locaux loués, persistance qui constitue une atteinte au droit de propriété et justifie le prononcé d’une astreinte.

Le juge de la mise en état a prononcé la clôture par ordonnance du 27 janvier 2026 et a fixé l’affaire à l’audience du 2 février 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 avril 2026 et prorogé au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la validité des révisions de loyer

Aux termes de l’article L. 145-37 du code de commerce, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du chapitre concernant le bail commercial, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Selon l’article L. 145-38 du même code, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

L’article R. 145-20 du code de commerce édicte que la demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. A défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

La révision triennale prévue par l’article L. 145-38 susvisé suppose donc la formation d’une demande, fixant la date à laquelle le nouveau prix est dû, et s’opère sous le contrôle du juge.

Selon l’article L. 145-39 du code de commerce, dans sa version antérieure à la loi n°2014 applicable au contrat litigieux, par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

La révision triennale légale doit donc être distinguée de l’indexation conventionnelle du loyer (ou clause d’échelle mobile), qui est une variation du loyer résultant d’une stipulation contractuelle, qui joue automatiquement selon la périodicité déterminée par les parties.

Ces clauses d’indexation, ou clauses d’échelle mobile, sont réglementées par les articles L112-1 et L 112-2 du code monétaire et financier, textes d’ordre public.

Il convient dès lors de distinguer si le contrat comporte une clause d’échelle mobile ou procède à un simple rappel des règles de la révision légale.

L’existence d’une clause d’échelle mobile est caractérisée par trois critères cumulatifs, soit la référence à un indice, la définition d’une périodicité et l’automaticité de la révision.

En l’espèce, le bail commercial litigieux stipule :

« Révision du loyer : Le loyer ci-dessus sera révisable à la fin de chaque période de trois ans, dans les conditions prévues par les lois concernant les loyers de locaux à usage commercial ou artisanal, à savoir l’indice du coût de la construction.

Sera retenu comme indice de référence commercial initial, l’indice du 3ème trimestre de l’année 2013, soit 1.633, 50.

Le nouveau loyer sera alors calculé de la façon suivante :

15.600 x indice du 3ème trimestre de l’année précédente

Indice INSEE du 3ème trimestre 2013 : 1.633, 50 »

Ainsi, la formulation selon laquelle le loyer « sera révisable à la fin de chaque période de trois ans » implique le caractère automatique de la révision triennale. (Cf 3e Civ. 23 février 1982 ; 20 mai 2021, n° 20-11.878)

Par ailleurs, l’indice est défini ainsi que la périodicité.

Dès lors, il convient de retenir que le bail litigieux contenait une clause d’échelle mobile.

En conséquence, la révision du loyer du fait de l’indexation s’applique de plein droit et échappe aux formalités de l’article L.145-38 du code de commerce.

Le loyer indexé peut lui-même être révisé en application des dispositions de l’ article L. 145-39 du Code de commerce qui institue un mode de révision particulier lorsque par l’application de la clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus de 25 % par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

La première augmentation a fait passer le loyer de 15.600 euros à 16.896, 77 euros, soit 8, 31 % d’augmentation.

Il convient de relever que le délai de trois années prévu par la clause de révision.

En l’absence de contestation du locataire sur la fixation d’un loyer supérieur à celui résultant de l’application de la clause d’échelle mobile, la majoration du prix du bail au-delà du loyer conventionnel ne peut prendre effet qu’à la date de la demande faite par le bailleur. (Cf Civ. 3e, 27 janv. 1988, n°86-18.177)

En l’occurrence la première demande a été faite le 25 juin 2022.

La deuxième révision ne pouvait donc intervenir que trois ans après, soit à compter du 26 juin 2025.

Le bail ne permettait donc pas à Mme [M] [K] de réviser le loyer avait cette date.

La seconde augmentation de loyer est donc non avenue.

Les sommes réclamées par le bailleur à hauteur de (19.712, 90 – 16.896, 77) 2.816, 13 euros par an, soit 234, 68 euros par mois, sont injustifiées.

Il n’est pas contesté que la société Sobodu a réglé le montant des loyers sollicités par Mme [M] [K] à compter du 1er février 2023 jusqu’à la cession du bail opposable au bailleur le 7 mars 2024, soit 13 mois.

Il est également constant que la société Sobodu a signifié à Mme [M] [K] que le règlement de ces sommes ne valait pas reconnaissance.

Aux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.

Mme [M] [K] est donc redevable envers la société Sobodu d’un trop perçu de loyers de (234, 68 x 13) 3.050, 84 euros, somme à laquelle elle sera condamnée.

2- Sur la demande concernant le changement de siège social de la société Sobodu

La société Sobodu justifie par la production d’un procès verbal de son assemblée générale du 11 septembre 2025 avoir transféré son siège social à une nouvelle adresse, en l’espèce [Adresse 4] à [Localité 4].

La demande de Mme [M] [K] à ce titre sera par conséquent rejetée.

3- Sur la validité du commandement de payer

En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, les sommes sollicitées, correspondant à une augmentation de loyers non avenue, n’étaient pas exigibles.

Le commandement de payer délivré le 30 novembre 2023, qui ne se fondait sur aucune obligation exigible était sans fondement et sa nullité sera par conséquent prononcée.

4- Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-4 du même code précise que dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au demandeur d’apporter la preuve d’un manquement contractuel, d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, en délivrant un commandement fondé sur une révision du loyer infondée, le bailleur a engagé une procédure d’exécution susceptible d’aboutir à la résolution du bail injustifiée. Le preneur a été contraint de régler des sommes indues afin d’éviter ce risque et de mettre en échec la cession de son fonds de commercer qui était en cours, mobilisant ainsi une partie de sa trésorerie.

Mme [M] [K] a manqué à son obligation d’exécuter de bonne foi le bail, et la société Sobodu justifie d’un préjudice financier en lien de causalité qui sera évalué à la somme de 500 euros.

5- Sur la demande de Mme [M] [K] au titre de la procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit d’ester en justice comme tout droit subjectif n’a pas un caractère absolu et que son exercice est susceptible de dégénérer en abus, lequel va alors ouvrir à la partie victime le droit de percevoir des dommages-intérêts destinés à compenser le préjudice qu’elle a subi à ce titre.

L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

En l’espèce, l’action de la société Sobodu ne saurait être qualifiée de fautive, dès lors qu’il a été partiellement fait droit à ses demandes.

La demande de Mme [M] [K] à ce titre sera par conséquent rejetée.

6- Sur les demandes accessoires

L’article 695 du code de procédure civile énumère les frais du procès qui entrent dans la catégorie des dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Mme [M] [K] qui succombe en sa défense sera tenue aux dépens.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Sobodu la totalité des sommes qu’elle a exposées pour faire valoir ses droits devant la justice, de sorte que Mme [M] [K] sera condamnée à lui verser la somme de 2.500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, publiquement par jugement contradictoire, prononcé en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrégulière l’augmentation de loyer sollicitée le 25 juin 2022,

CONDAMNE Mme [M] [K] à payer à la société Sobodu la somme de 3.050, 84 euros au titre du trop perçu de loyers, avec intérêt au taux légal à compter du 20 juin 2024,

ANNULE le commandement de payer délivré le 30 novembre 2023,

CONDAMNE Mme [M] [K] à payer à la société Sobodu la somme de 500 euros au titre de son préjudice financier,

CONDAMNE Mme [M] [K] aux dépens,

CONDAMNE Mme [M] [K] à verser à la société Sobodu la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

LE GREFFIER LE JUGE