Du 29 août 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00858 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2NLR

[S] [M]

C/

[C] [O],

[L] [V] [Z] [J]

— Expéditions délivrées à

Mme [C] [O]

M. [L] [J]

— FE délivrée à

Maître Florence WIART

Le 29/08/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 août 2025

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [S] [M]

née le 12 Octobre 1987 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Maître Florence WIART, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MILANI – WIART

DEFENDEURS :

Madame [C] [O]

née le 30 Avril 1992 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Présente

Monsieur [L] [V] [Z] [J]

né le 05 Avril 1990 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Juin 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail de logement meublé en date du 06 avril 2023, Madame [S] [M] a donné à bail à Monsieur [L] [J] et Madame [C] [O] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 11] moyennant un loyer mensuel de 1.080€.

Par exploits du 21 novembre 2024, Madame [S] [M] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.731,39€ au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux.

Par exploits du 10 avril 2025, Madame [S] [M] a assigner Monsieur [L] [J] et Madame [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir :

— Constater la réunion à la date du 21 janvier 2025 des conditions d’acquisition de la clause résolutoire,

— Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 2.672,46€ au titre des loyers, indemnités d’occupations et charges impayés, somme à parfaire au jours de l’audience,

— Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.117,77€ avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation jusqu’au départ effectif des lieux,

— Les condamner solidairement à la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers et de la dénonciation à la CCAPEX conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Lors de l’audience du 20 juin 2025, Madame [S] [M], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3.127,38€ au jour de l’audience (échéance de juin inclus) et confirme les termes de sa demande initiale.

Elle précise être opposée à la demande de maintien dans les lieux et à l’octroi de délais de paiement.

Madame [C] [O], comparaît et expose ne pas contester la dette. Elle précise avoir quitté les lieux mais n’avoir jamais valablement dénoncé le bail.

Elle ajoute être actuellement employée, en CDI, dans une boulangerie et percevoir des revenus de l’ordre de 2.250€ et avoir à charge un enfant de 2 ans.

Monsieur [L] [J] comparaît et expose être actuellement employé en CDI dans une boulangerie et percevoir des revenus de l’ordre de 1.800€ et avoir un fils de 10 ans à charge.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 12 avril 2025 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 20 juin 2025.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 21 novembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation des contrats de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail relatif au logement conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Madame [S] [M] a fait signifier à Monsieur [L] [J] et Madame [C] [O] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.731,39€ euros, dans un délai de deux mois, au titre des loyers échus. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [L] [J] et Madame [C] [O] n’ayant pas, dans le délai imparti de deux mois, réglé les causes dudit commandement, à compter de la délivrance du commandement du 21 novembre 2024, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 22 janvier 2025.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation des baux acquise depuis le 22 janvier 2025.

Dès lors, Monsieur [L] [J] et Madame [C] [O] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 22 janvier 2025, ce qui constitue pour Madame [S] [M] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation des baux.

Sur la demande de délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce si les défendeurs ont sollicité de se voir octroyer des délais de paiement aux fins de s’acquitter de la dette et de voir suspendus les effets de la clause, ils n’ont produit aucun document aux fins de justifier tant de leur situation personnelle ou financière qui auraient pu permettre, le cas échéant, de s’assurer de leur capacité à respecter un échéancier de paiement.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [S] [M] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3.127,38€ à la date du 04 juin 2025 (échéance de juin inclus).

Toutefois cette créance comprend des frais qui ne peuvent être assimilés à des loyers et charges qu’il convient de déduire, à savoir :

Honoraires de prestation de mise en location : 553,01€

Frais d’état des lieux d’entrée : 238,29€

Soit la somme totale de : 791,30€

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [L] [J] et Madame [C] [O] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2.336,08€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 04 juin 2025 – échéance du mois juin incluse.

Monsieur [L] [J] et Madame [C] [O] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant, soit la somme de 1.117,77€, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que les copreneurs (…) sont tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat ».

Monsieur [L] [J] et Madame [C] [O] seront donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis, in solidum, à la charge de Monsieur [L] [J] et Madame [C] [O].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner, in solidum, Monsieur [L] [J] et Madame [C] [O] à verser à Madame [S] [M] la somme de 500€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence:

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit, à la date du 22 janvier 2025, du bail souscrit le 06 avril 2023, entre Madame [S] [M] d’une part et Monsieur [L] [J] et Madame [C] [O] d’autre part pour le logement situé [Adresse 5] à [Localité 11];

CONDAMNONS Monsieur [L] [J] et Madame [C] [O] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 11] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [L] [J] et Madame [C] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit la somme de 1.117,77€, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [C] [O] à payer à Madame [S] [M] la somme de 2.336,08€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 04 juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [C] [O] à payer à Madame [S] [M], à compter du 1er juillet 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTONS Madame [C] [O] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTONS Monsieur [L] [J] de sa demande de maintien dans lieux et de délais de paiement ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [J] et Madame [C] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [J] et Madame [C] [O] à payer à Madame [S] [M] une indemnité de 500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION