Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 7e chambre civile, 25 mars 2025, n° 23/04311

TJ Bordeaux 25 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Interprétation de la promesse unilatérale de vente
La cour a jugé que la promesse était devenue caduque en raison de l'absence de levée d'option dans le délai imparti, et que les demandeurs avaient accepté une date butoir.
Rejeté
Droit à la vente forcée en cas de promesse unilatérale
La cour a estimé que la société n'était pas propriétaire du terrain et que la promesse était caduque, rendant la demande de vente forcée irrecevable.
Rejeté
Obligation de réitérer la promesse de vente
La cour a jugé que la promesse était caduque et qu'il n'y avait pas d'obligation de réitération.
Rejeté
Préjudice subi en raison de la non-réalisation de la vente
La cour a estimé qu'il n'y avait pas de faute de la société et que le préjudice n'était pas démontré.
Rejeté
Droit à une indemnité sur le fondement de l'article 700
La cour a jugé que l'équité commandait de rejeter cette demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 7e ch. civ., 25 mars 2025, n° 23/04311
Numéro(s) :	23/04311
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Martin PEYRONNETDaniel RUMEAU
Cabinet(s) :	SCP D AVOCATS RUMEAU & ASSOCIES
Parties :	SARL GESTION IMMOBILI<unk>RE

Texte intégral

N° RG 23/04311 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XYC2

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 25 MARS 2025

50G

N° RG 23/04311

N° Portalis DBX6-W-B7H-XYC2

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[K] [Z]

[F] [M]

SARL GESTION IMMOBILIÈRE

Grosse Délivrée

le :

M^e Martin PEYRONNET

SCP RUMEAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame VERGNE, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 26 novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025, délibéré prorogé au 25 mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Madame [K] [Z]

née le 30 Juin 1972 à [Localité 12] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Martin PEYRONNET, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [F] [M]

né le 13 Juillet 1968 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par M^e Martin PEYRONNET, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SARLAU GESTION IMMOBILIÈRE

[Adresse 13]

[Localité 5]

représentée par M^e Daniel RUMEAU de la SCP RUMEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant une promesse unilatérale de vente sous seing privé du 07 septembre 2022, la SARL GESTION IMMOBILIERE a promis de vendre à Madame [K] [Z] et Monsieur [F] [M] un terrain à bâtir situé [Adresse 2] [Localité 9] au prix de 159.000 euros, sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire une maison à usage d’habitation et d’un prêt de 315 000 euros remboursable sur 20 ans. La levée d’option était prévue pour intervenir au plus tard un mois après la levée de la dernière condition suspensive.

Les bénéficiaires adressaient au promettant, par lettre recommandée du 29 octobre 2022 reçue le 31 octobre 2022, la copie du permis de construire obtenu le 02 avril 2021 et, suivant lettre recommandée du 19 novembre 2022 reçue le 21 novembre 2022, une offre de prêt.

Par courrier du 07 décembre 2022 reçu le 08 décembre 2022, la société GESTION IMMOBILIÈRE leur indiquait ne pouvoir donner suite à leur projet, la promesse de vente qu’elle avait elle-même signée avec la propriétaire du terrain étant venue à expiration le 28 octobre 2022.

Par acte du 15 mai 2023, Madame [K] [Z] et Monsieur [F] [M] ont fait assigner la société GESTION IMMOBILIÈRE aux fins de voir juger la vente parfaite et subsidiairement réparer leur perte de chance d’acquérir le bien.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, les demandeurs concluent ainsi :

— juger parfaite la vente du terrain ci-après désigné, [Adresse 1] à [Localité 10] entre la société GESTION IMMOBILIÈRE et Madame [Z] et Monsieur [M],

N° RG 23/04311 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XYC2

— à titre principal, prononcer la vente forcée du bien situé [Adresse 1] à [Localité 10] au profit Madame [Z] et Monsieur [M],

— à titre subsidiaire, condamner la société GESTION IMMOBILIÈRE, sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard, à procéder devant notaire à la réitération de la promesse de vente, [Adresse 1] à [Localité 10], à compter de la signification du jugement à intervenir,

— à titre très subsidiaire, condamner la société GESTION IMMOBILIÈRE à verser à Madame [Z] et Monsieur [M] la somme de 86 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— rejeter toutes demandes de la société GESTION IMMOBILIÈRE,

— condamner la société GESTION IMMOBILIÈRE à verser à Madame [Z] et Monsieur [M] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Martin PEYRONNET en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir que le seul délai de réalisation de l’acte authentique prévu à la promesse litigieuse était l’expiration du mois suivant la levée de la dernière condition suspensive, qu’en application des articles 1103 et 1188 du code civil, la promesse étant dépourvue d’ambiguïté à ce titre, il n’y a pas lieu de rechercher la commune intention des parties quant à une prétendue date butoir au 28 octobre 2022, que l’absence de levée d’option résulte de la faute du promettant, qui s’est rétracté avant le terme convenu, alors que le retard dans la vente a pour origines le blocage judiciaire de la vente du terrain à la promettante puis l’absence de transmission par celle-ci des informations concernant le terrain, objet de la promesse, qui n’a pas permis aux bénéficiaires de finaliser leur dossier bancaire, que la vente de la parcelle litigieuse finalement conclue dès le 08 novembre 2022 avec la société LOGIC LOCATION, filiale du groupe GIB auquel la défenderesse appartient, doit être annulée pour avoir été contractée en violation de la promesse unilatérale dont les demandeurs bénéficiaient, et que la vente forcée du terrain à leur profit doit en conséquence être ordonnée par application des articles 1124, 1103, 1104 et 1583 du code civil. Ils soutiennent subsidiairement que le refus infondé de la promettante de réitérer l’acte et sa mauvaise foi dans l’exécution de la promesse leur ont causé un préjudice constitué de la perte d’une chance d’acquérir un bien similaire à ce prix, évaluée à 20 % de la valeur initiale du terrain, ainsi que de l’augmentation des coûts de la construction et des taux d’endettement pour réaliser un tel projet.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, la société GESTION IMMOBILIÈRE demande au tribunal de :

— juger que la promesse de vente litigieuse est devenue caduque le 28 octobre 2022, faute pour les acquéreurs d’avoir obtenu un financement à cette date et d’avoir signé l’acte authentique d’achat,

— juger que la demande de cession forcée du terrain et de la condamnation sous astreinte à passer l’acte authentique est irrecevable et sans objet, la société GESTION IMMOBILIÈRE n’ayant jamais été propriétaire du bien,

— juger que la société GESTION IMMOBILIÈRE n’a commis aucune faute contractuelle pouvant engager sa responsabilité,

— en conséquence, débouter Madame [Z] et Monsieur [M] de l’intégralité de leurs demandes,

— les condamner à verser à la société GESTION IMMOBILIÈRE une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose que la promesse de vente litigieuse est intervenue après caducité d’une première promesse consentie le 12 février 2021 à Madame [Z], qui ne lui avait jamais fait parvenir l’offre de financement, objet d’une condition suspensive de l’acte, que la promesse de vente consentie le 15 décembre 2020 par la propriétaire du terrain litigieux à la société GESTION IMMOBILIÈRE, avec bénéfice d’une faculté de substitution, avait dû en conséquence donner lieu à prorogation par avenant pour expirer le 28 octobre 2022, ce dont les bénéficiaires de la promesse litigieuse ont été avisés le jour de cette dernière puis à plusieurs reprises, et ont eux-mêmes convenu, que l’absence de notification de l’accord de prêt à cette date, malgré communication de tous les éléments nécessaires dès septembre 2022, a contraint le groupe GIB à acquérir le terrain par le biais d’une filiale au regard des lourdes conséquences financières qu’aurait entraîné une absence d’acquisition, qu’il y a donc lieu de constater la caducité de la promesse litigieuse au 28 octobre 2022 par application de l’article “1688 alinéa 1" [1188] du code civil et de rejeter toute demande d’indemnisation en l’absence tant d’une faute de sa part, que de démonstration d’un préjudice, aucune vente forcée ne pouvant par ailleurs prospérer en l’absence de propriété par la défenderesse du terrain litigieux.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 novembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

Il résulte de l’article 1583 du même code que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En application de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, aux termes de la clause “Réalisation de la vente / Délais” de la promesse unilatérale de vente conclue le 07 septembre 2022, “Le bénéficiaire s’oblige à ce que l’acte authentique qui vaudra levée d’option soit réalisé au plus tard 1 mois après la levée de la dernière condition suspensive. (…) En cas de non signature de l’acte authentique, la présente promesse deviendra nulle et non avenue et le promettant reprendra la libre disposition de son terrain à bâtir”.

Les bénéficiaires ont toutefois indiqué au promettant, par courriel du 30 septembre 2022, “Vous nous aviez clairement prévenu, le 07 septembre, qu’il fallait boucler cette affaire avant le 28 octobre. Nous avons donc tout mis en oeuvre de notre côté (…)”, précisant ainsi les termes d’un courriel du 19 septembre 2022, selon lequel “vous nous signifiez à maintes reprises le caractère urgent et la date butée de la promesse de vente au 28 octobre”.

Il en résulte que les bénéficiaires de la promesse de vente ont accepté de fixer un terme à celle-ci à la date du 28 octobre 2022, au-delà de laquelle la promesse serait caduque, sans que cette analyse ressorte d’une interprétation de l’acte du 07 septembre 2022, mais du constat que, postérieurement à celui-ci, une convention est intervenue à ce titre entre les parties, que rien ne leur interdisait de conclure de manière non écrite.

En l’absence de levée d’option au 28 octobre 2022, la promesse est donc devenue caduque, sans qu’il soit par ailleurs démontré que l’absence de levée à cette date, du fait de l’absence de justification de l’obtention d’un prêt, soit imputable à la promettante, dont les pièces versées par les demandeurs montrent qu’elle a fait preuve des diligences nécessaires à cette fin (courriel du 23 septembre 2022 de Monsieur [M] à son notaire : “Comme discuté au téléphone cette semaine, je viens d’avoir la confirmation de monsieur [U] [E] qui a donné autorisation à maître [S] de vous communiquer les informations nécessaires relatives au terrain de [Localité 9] (…)” ; courriel de la promettante du 29 septembre 2022 aux bénéficiaires : “Je vous remercie de bien vouloir trouver en pièce jointe la promesse de vente du terrain. Je vous invite à la transmettre à votre banque afin qu’elle puisse éditer les offres dès que possible”.).

Par suite, l’ensemble des demandes de Madame [Z] et Monsieur [M] seront rejetées.

Ces derniers, partie perdante, seront condamnés à supporter les dépens.

L’équité commande de rejeter la demande de la société GESTION IMMOBILIÈRE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONSTATE la caducité de la promesse unilatérale de vente sous seing privé conclue le 07 septembre 2022 entre la SARL GESTION IMMOBILIÈRE, d’une part, et Madame [K] [Z] et Monsieur [F] [M], d’autre part, portant sur un terrain à bâtir situé [Adresse 3] ;

REJETTE les demandes de Madame [K] [Z] et Monsieur [F] [M] ;

REJETTE la demande de la SARL GESTION IMMOBILIÈRE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [Z] et Monsieur [F] [M] aux dépens.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT