TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

LE JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

DOSSIER N° RG 24/09901 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZGH

Minute n° 25/ 170

DEMANDEURS

Monsieur [D] [C]

né le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 3]

Madame [G] [R] épouse [C]

née le [Date naissance 5] 1965 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Daniel RUMEAU de la SCP RUMEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR

Madame [N] [J]

née le [Date naissance 4] 1966 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Amélie CAILLOL de la SCP EYQUEM BARRIERE – DONITIAN – CAILLOL, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DE L’EXECUTION : Marie BOUGNOUX, Vice-présidente

GREFFIER : Géraldine BORDERIE lors des débats, Isabelle BOUILLON lors de la mise à disposition

A l’audience publique tenue le 01 Avril 2025 en conformité au Code des Procédures Civiles d’Exécution et des articles L 311-12 et L 311-12-1 du Code de l’organisation judiciaire, les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 06 Mai 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Le 06 mai 2025

Formules exécutoires aux avocats + dossiers

Copies Certifiées Conformes

par LRAR + LS aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Se prévalant d’une ordonnance du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux rendue le 22 octobre 2024, Madame [N] [J] a fait diligenter sur les comptes bancaires de Monsieur [D] [C] et de Madame [G] [R] épouse [C] une hypothèque provisoire sur l’immeuble leur appartenant sis à BRUGES par acte du 8 novembre 2024. Cet acte a été dénoncé aux époux [C] par acte du 13 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 novembre 2024, les époux [C] ont fait assigner Madame [J] afin de voir ordonnée la mainlevée de la mesure conservatoire.

A l’audience du 1er avril 2025 et dans leurs dernières conclusions, les époux [C] sollicitent, au visa de l’article L511-1 du Code des procédures civiles d’exécution, la rétractation de l’ordonnance du 22 octobre 2024 et la mainlevée de l’hypothèque provisoire aux frais de la défenderesse outre la condamnation de cette dernière aux dépens et à leur payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts et 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Subsidiairement, ils sollicitent la mainlevée de l’hypothèque au regard de la caution bancaire qu’ils ont constitué.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [C] font valoir que Madame [J] ne peut se prévaloir d’une créance apparaissant fondée en son principe dans la mesure où elle était parfaitement informée de l’existence d’un problème d’infiltration dans la cave de l’immeuble qu’elle devait acheter, tant au regard des multiples visites effectuées que des diagnostics réalisés mentionnant ce risque. Ils soulignent qu’elle ne justifie pas davantage d’un péril pour le recouvrement de la créance, le dépôt de garantie dont la restitution est sollicitée étant consigné entre les mains du notaire et sa demande de dommages et intérêts n’étant pas justifiée, l’ensemble des prétentions formées dans le cadre de l’instance au fond excédant en tout état de cause le montant de l’hypothèque inscrite. Subsidiairement, ils indiquent avoir constitué une caution auprès de leur banque à même de garantir le paiement de la créance. Ils sollicitent enfin des dommages et intérêts soulignant qu’ils ont subi un préjudice du fait de la non réitération de la vente les ayant contraint à remettre en vente leur immeuble à un prix moindre, à exposer des frais pour financer l’opération immobilière que la vente devait permettre et précisant que l’hypothèque inscrite fait obstacle à la vente de l’immeuble à un autre acquéreur.

A l’audience du 1er avril 2025 et dans ses dernières écritures, Madame [J] conclut au rejet de toutes les demandes et à la condamnation des demandeurs aux dépens et au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La défenderesse soutient qu’elle dispose bien d’une créance apparaissant fondée en son principe consistant dans la restitution du dépôt de garantie au regard du manquement par les époux [C] à leurs obligations contractuelles le bien étant affecté d’un vice caché résidant dans le caractère inondable et partant inutilisable de la cave de l’immeuble, connu des vendeurs. Elle conteste que le diagnostic ait été suffisamment précis pour

l’alerter sur ce point et avoir été informée alors que le vendeur a indiqué qu’il s’agissait d’un problème d’infiltration inhérent à l’immeuble et non d’un sinistre occasionnel. Elle souligne être bien fondée à solliciter des dommages et intérêts au regard des frais qu’elle a dû exposer suite à l’annulation de la vente et fait valoir que les demandeurs sont en passe de revendre l’immeuble litigieux ainsi que le terrain adjacent et ainsi de liquider leur patrimoine. Elle soutient enfin que la sûreté constituée n’est pas une caution reprenant les mêmes garanties que l’hypothèque mais un nantissement au profit de la banque.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

— Sur l’hypothèque conservatoire

L’article L511-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit : « Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire. »

Deux conditions cumulatives sont donc imposées par ce texte pour la prise d’une mesure conservatoire : l’existence d’une apparence de créance et une menace sur son recouvrement.

Il est constant qu’une apparence de créance est suffisante et que celle-ci doit seulement être vraisemblable et son montant peut être fixé de façon provisoire. La menace pour le recouvrement de la créance peut quant à elle être fondée sur la situation objective du débiteur ou résulter d’une appréciation des conséquences subjectives de son attitude.

La charge de la preuve de la réunion de ces conditions repose sur la partie se prévalant de la qualité de créancier.

Il est constant que les parties ont régularisé un compromis de vente par acte du 22 avril 2024, prévoyant le séquestre d’un dépôt de garantie d’un montant de 40.000 euros entre les mains du notaire et une clause de restitution de celui-ci à l’acquéreur si ce dernier peut justifier de la non réalisation de la vente hors sa responsabilité. Il est produit le procès-verbal de difficultés en date du 1er octobre 2024 constatant la mésentente des parties sur la connaissance du caractère inondable de la cave par l’acquéreur et les conséquences à en tirer en termes de responsabilité contractuelle.

Il n’appartient pas à la présente juridiction d’arbitrer le fond de ce différend qui relève de l’appréciation de la juridiction déjà saisie à cet effet. En revanche, ces dispositions sont de nature à fonder une créance paraissant fondée en son principe au bénéfice de Madame [J].

S’agissant du péril pour le recouvrement de la créance, il est également constant que la somme de 40.000 euros dont la restitution est sollicitée est bloquée entre les mains du notaire, son recouvrement étant de la sorte garanti. Le péril doit donc seulement s’analyser s’agissant de la créance de dommages et intérêts dont Madame [J] se prévaut ainsi que des frais irrépétibles qu’elle a exposés. Ces prétentions sont chiffrées dans ses dernières écritures au fond à la somme de 15.000 euros pour les dommages et intérêts et 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile soit la somme de 20.000 euros.

Les époux [C] produisent un avenant de nantissement d’un contrat d’assurance vie au profit de la banque LCL à hauteur de 80.000 euros. Cet acte garantit donc l’impossibilité pour les consorts [C] d’effectuer des arbitrages sur ce contrat jusqu’à l’issue du litige les opposant à la défenderesse. S’ils ne fournissent aucun élément sur leur situation patrimoniale et personnelle permettant de garantir leur solvabilité, ce nantissement permet de garantir un blocage de fonds auprès de l’établissement bancaire à hauteur de la somme de 80.000 euros.

Il doit par conséquent être considéré que Madame [J] ne justifie pas d’un péril pour le recouvrement de sa créance, garantie par ce nantissement et le séquestre du dépôt de garantie entre les mains du notaire.

La mainlevée de l’hypothèque conservatoire aux frais de la défenderesse sera par conséquent ordonnée.

— Sur la demande de dommages et intérêts

L’article L512-2 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit : « Les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge.

Lorsque la mainlevée a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire. »

Si les époux [C] produisent un courrier du notaire chargé d’instrumenter la vente du bien litigieux à un autre acquéreur faisant état de l’impossibilité actuelle de conclure cette vente au regard de l’hypothèque inscrite, rien n’établit que cette opération ne pourra pas avoir lieu à l’issue de la présente instance. La moins-value résultant de la vente du bien à un prix inférieur s’analyse tout au plus comme une perte de chance en lien avec l’état fluctuant du marché immobilier et au regard du vice affectant le bien. En tout état de cause, le caractère conflictuel des relations entre les parties et l’impossibilité de parvenir à un accord amiable justifient la mise en œuvre d’une mesure conservatoire par la défenderesse.

La demande de dommages et intérêts sera par conséquent rejetée.

Sur les autres demandes

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Madame [J], partie perdante, subira les dépens et sera condamnée au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article R 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la mainlevée de l’hypothèque judiciaire conservatoire inscrite sur le bien sis [Adresse 3], cadastré [Cadastre 7] [Cadastre 6], inscrite par Madame [N] [J] par acte du 8 novembre 2024, dénoncée par acte du 13 novembre 2024, aux frais de cette dernière ;

DEBOUTE Monsieur [D] [C] et Madame [G] [R] épouse [C] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [N] [J] à payer à Monsieur [D] [C] et Madame [G] [R] épouse [C] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article R 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

La présente décision a été signée par le Juge de l’exécution et par le Greffier présent lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER, LE JUGE DE L’EXECUTION,