N° RG 22/05293 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W2WE

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

71F

N° RG 22/05293 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W2WE

Minute

AFFAIRE :

[I] [X], [R] [U] épouse [X]

C/

S.A.S. LA SAS BONNOT IMMO, [Adresse 20]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX

M^e Christine MOREAUX

la SELARL PUYBARAUD – LEVY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 26 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 22 Mai 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [X]

né le 29 Novembre 1940 à [Localité 10]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 5]

Madame [R] [U] épouse [X]

née le 21 Octobre 1938 à [Localité 11]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Christine MOREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSES :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 13]”

sise [Adresse 8]

Représenté par son syndic en exercice la SAS BONNOT IMMO, venant aux droits de la SARL SPV exerçant sous l’enseigne ARC AND CO IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 2]

N° RG 22/05293 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W2WE

Représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

La SAS BONNOT IMMO

Syndic dont le siège social est :

[Adresse 1]

[Localité 6]

Venant aux droits de la SARL SPV exerçant sous l’enseigne ARC AND CO IMMOBILIER

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

Représentée par Maître Sophie LEVY de la SELARL PUYBARAUD – LEVY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [X] et Mme [R] [X] née [U] sont propriétaires d’un appartement et d’un parking n°13 constituant respectivement les lots n° 127 et 155 de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 15] ”sise [Adresse 7] et [Adresse 3] [Localité 9] (33), soumis au statut de la copropriété.

En 2014 la copropriété a fait réaliser des travaux de rénovation de 5 perrons, escaliers extérieurs, portes palières des [Adresse 18] [Localité 16] par les sociétés SOPRA et MATET qui se sont révélés affectés de désordres.

Par jugement en date du 9 avril 2019 le tribunal de grande instance de Bordeaux a condamné les sociétés SOPRA et MATET à indemniser les préjudices subis par la copropriété à hauteur de 142.621,16 euros TTC au titre des désordres affectant les escaliers d’accès extérieurs, bordures de marches et garde-corps, et de 2200 euros TTC au titre des désordres relatifs aux portes palières et a reconventionnellement condamné le syndicat de copropriété à payer à la société SOPRA la somme de 71.952,17 euros TTC au titre du solde du marché.

Ce jugement est devenu définitif dès lors que l’appel formé à son encontre par la société SOPRA a donné lieu à une ordonnance de caducité le 3 octobre 2019.

Réunis en assemblée générale extraordinaire le 6 mai 2022, les copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 15]” ont adopté 10 résolutions relatives à la réalisation des travaux réparatoires indemnisés suivant jugement du 9 avril 2019.

Par actes distincts en date des 22 juillet 2022, les époux [X] ont assigné devant la présente juridiction le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “les Résidences [Adresse 12] [Adresse 17]” ainsi que son syndic, la SARL ARC and CO IMMOBILIER dénommée SPV en annulation des résolutions n° 7, 07a, 07b, 07c, 8, 08a, 08c, 09, 09a et 09b votées lors de cette assemblée générale.

Par ordonnance en date du 9 septembre 2024 le juge de la mise en état saisi par les défendeurs de conclusions d’incident a :

— dit que l’action de Mme [R] [X] et M. [N] [X] en contestation des résolutions n°7, 8 et 8c est irrecevable faute de qualité d’opposant ou de défaillant,

— condamné Mme [R] [X] et M. [N] [X] à payer au [Adresse 22][Adresse 13]” d’une part, et à la [21] exerçant sous l’enseigne SPV ARC and CO IMMOBILIER, d’autre part, la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 7 novembre 2024 pour les conclusions des demandeurs,

— réservé les dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 4 mars 2025, M. [N] [X] et Mme [R] [X] née [U] demandent au tribunal au visa de la loi du 10 juillet 1965 de :

— prononcer la nullité des résolutions n° 07a, 07b, 07c, 08a, 09, 09a et 09b de l’assemblée générale du 6 mai 2022 pour irrégularité de fond,

— condamner la société ARC and CO és-qualités de syndic de la copropriété des [Adresse 19], à supporter toutes les conséquences financières résultant du taux de TVA erroné retenu, dont celle de rectifier les appels de fonds concernés et déjà émis avant l’assignation et celles à venir,

— enjoindre au syndic de rectifier les appels de fonds émis avant l’assignation et ceux à venir pour les travaux objet du vote de l’assemblée générale du 6 mai 2022,

— enjoindre au syndic de justifier du montant de la somme figurant sur le compte spécifique et provenant de la procédure judiciaire contre SOPRA-MATET,

— condamner in solidum les défendeurs à leur verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et au paiement des entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 21 janvier 2025 le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “ [Adresse 15]” entend voir, sur le fondement de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :

— débouter les époux [X] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner les époux [X] à lui payer la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des entiers dépens.

Quant à la SARL BONNOT IMMO, syndic venant aux droits de la SARL SPV exerçant sous l’enseigne ARC AND CO elle demande au tribunal aux termes de ses conclusions notifiées le 22 janvier 2025 et sur le fondement de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et de l’article 122 du code de procédure civile de :

— débouter les époux [X] de leur demande de nullité des résolutions n° 07a, 07b, 07c, 08a, 09, 09a et 09b de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 mai 2022,

— débouter les époux [X] de leur demande de rectifier les appels de fonds relatifs aux travaux votés par l’assemblée générale du 6 mai 2022,

— débouter les époux [X] de leur demande tendant à ce qu’il soit enjoint au syndic de justifier des fonds perçus en exécution du jugement rendu le 9 avril 2019,

— débouter les époux [X] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner solidairement les époux [X] à payer à la société SPV la somme de 5000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les époux [X] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été établie le 17 avril 2025.

MOTIVATION

1-SUR LA NULLITÉ DES RÉSOLUTIONS 07a, 07b, 07c, 08a, 09, 09a et 09b de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 mai 2022,

Les époux [X] sollicitent la nullité des résolutions n° 07a, 07b, 07c, 08a, 09, 09a et 09b votées lors de l’assemblée générale du 6 mai 2022 au motif qu’elles sont affectées d’irrégularités de fond.

A-les résolutions critiquées

Les résolutions 07a, 07b et 7c sont relatives à la désignation de l’entreprise en charge de la réalisation des travaux réparatoires du lot Démolitions-Gros oeuvre et à leur financement

la résolution 07a qui soumettait au vote la désignation de l’entreprise COBALTO pour un montant de 62.471,29 euros TTC a été adoptée à la majorité de l’article 24

la résolution 07b qui soumettait au vote la désignation de l’entreprise RB CONSTRUCTION pour un montant de 63.324 euros TTC a été refusée à l’unanimité

la résolution 07c qui décide que le coût des travaux sera réparti sur la base de la clef de répartition des charges générales et autorise le Syndic à financer les travaux du lot démolitions Gros Oeuvre par les fonds détenus de la procédure judiciaire c/SOPERA-MATET a été adoptée à la majorité de l’article 24

La résolution 08a porte désignation de l’entreprise SOREFAB pour réaliser les travaux de ravalement -peinture pour un coût de 50.739,47 euros TTC a été adoptée à la majorité de l’article 24.

S’agissant des résolutions n° 09, 09a et 09b elles concernent l’entreprise à désigner pour les travaux de revêtement de sol et leur financement

la résolution 09 décide de réaliser les dits travaux avec un seul devis proposé (une seule entreprise ayant répondu favorablement au cahier des charges soit CARDOSO pour un montant TTC de 34.994,16 euros. Cette résolution a été adoptée à la majorité de l’article 24

— la résolution n° 09a soumettant la désignation de l’entreprise CARDOSO pour effectuer les travaux de revêtement de sol : bande podotactile beige, carrelage de couleur WIDE VAPOUR et contre marche couleur WIDE STEEL (sous réserve de validation du bureau de contrôle) et à défaut sur une contre marche de couleur WIDE STREET, pour un montant de 34.994,16 euros a été adoptée à la majorité de l’article 24.

— la résolution n° 09b qui décide que le coût des travaux sera réparti sur la base de la clef de répartition charges générales et autorise le Syndic à financer les travaux du lot revêtement de sol par les fonds détenus de la procédure judiciaire c/SOPERA-MATET a été adoptée à la majorité de l’article 24.

B- les irrégularités dénoncées

Les époux [X] invoquent d’abord l’irrégularité des résolutions n° 07a, 07b, 08a, 09 et 09a pour violation de l’article 11 al 3 (11-I- 3°) du décret du 17 mars 1967. Ensuite ils considèrent également irrégulières les résolutions 07a, 08a, 09 et 09a en ce qu’elles comportent un chiffrage erroné de la TVA. Enfin ils font valoir que les résolutions 07c et 09b encourent la nullité en ce qu’elles sont imprécises, ambiguës et erronées.

a-sur la violation de l’article 11 I-3° du décret du 17 mars 1967 (résolutions 07a, 08a, 09 et 09a )

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 dispose que sont notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.- pour la validité de la décision :

[…]

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionnée au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi.

[…]”

Les époux [X] fait valoir que les informations communiquées dans la convocation concernant les contrats relatifs aux travaux de démolition/ gros-oeuvre, ravalement/peinture et revêtement de sol soumis au vote de l’assemblée le 6 mai 2022 ne sont pas suffisantes pour connaître des conditions essentielles de ces contrats ; l’information étant limitée aux seuls rapports d’analyse des offres par le syndic, complétés par les seuls devis des sociétés retenues par le syndic. Ils soulignent que s’agissant des travaux de revêtement de sol, les travaux annexes visés dans le devis ne sont pas précisés alors même qu’ils sont facturés 5.909 euros HT. Les requérant contestent enfin avoir reconnu que l’information était suffisante par leur vote des résolutions n°8 et 9, contestant avoir voté en faveur de ces résolutions.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES conteste l’irrégularité invoquée au motif que les copropriétaires ont bénéficié au sens de la jurisprudence en vigueur d’une information suffisante sur les conditions essentielles des contrats soumis au vote par la communication des devis détaillés des entreprises concernées, d’un tableau comparatif des offres et du rapport du maître d’oeuvre. Il ajoute qu’en votant favorablement aux résolutions n°8 et 9 les époux [X] ont reconnu avoir bénéficié d’une information suffisante.

La SAS BONNOT IMMO venant aux droits de la SARL SPV conclut dans le même sens et développe les mêmes moyens que ceux du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES. Elle ajoute qu’un courrier de présentation expliquant les propositions du Maître d’oeuvre était également annexé aux devis, rapport et tableau détaillés joints à la convocation et que lors de l’assemblée du 6 mai 2022 le Maître d’oeuvre était présent afin de répondre à toutes les interrogations des copropriétaires présents.

Sur ce,

Il est constant que l’article 11-I 3° du décret du 17 mars 1967 n’exige pour la validité de la résolution que les contrats entiers des travaux soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires soit notifié en même temps que l’ordre du jour aux copropriétaires mais uniquement les conditions essentielles de ces contrats.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES que la convocation adressée aux copropriétaires en vue de l’assemblée générale du 6 mai 2022, comportait l’ordre du jour auquel était annexé notamment les devis détaillés des entreprises COBALTO, SOREFAB et CARDOSO, ainsi qu’un tableau récapitulatif des offres COBALTO, RB CONSTRUCTION, MINOS PEINTURE, SOREFAB et CARDOSO et un rapport détaillé des offres établi par le syndic de copropriété en sa qualité de Maître d’ouvrage. Ces documents portent communication du nom des entreprises proposées, du montant des différents devis et nature des travaux proposés et informent donc suffisamment les copropriétaires sur les conditions essentielles des contrats mis en concurrence leur permettant de se prononcer en toute connaissance de cause.

Le grief relatif à l’insuffisance des informations notifiées aux copropriétaires sur les conditions essentielles des contrats soumis au vote n’est donc pas caractérisé.

b-sur le chiffrage erroné de la TVA (résolution 07a, 08a, 09 et 09a)

Les requérants font valoir que pour chaque offre des travaux objet des résolutions 07a, 08a, 09 et 09a il a été appliqué un taux de TVA à 20 % au lieu de 10 %, erreur qui vicie le vote. Ils considèrent contradictoire les explications des défendeurs sur ce point.

Se référant à l’article 279.0 bis du code général des impôts, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fait valoir que les travaux objet des résolutions contestées constituent des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et non d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien de sorte que l’application d’un taux de TVA de 20 % est parfaitement justifiée.

La SAS BONNOT IMMO conteste également l’irrégularité invoquée. Elle expose d’abord que le vote prudent des travaux avec un taux maximal de TVA de 20 %, qui n’était pas définitif au stade des devis, n’a eu aucune incidence par la suite puisque les devis ont été signés au taux de 10 % par la suite. Elle fait également valoir que le tableau récapitulatif des offres mentionnait le prix hors taxe des prestations, de sorte que le taux de TVA de 20 % n’a pu vicier le vote.

Sur ce,

Il n’est pas discuté que les devis soumis au vote faisaient application d’une TVA de 20 %.

Le taux de TVA de 20 % prévu à l’article 278 du Code Général des Impôts s’applique à tous les produits et services pour lesquels aucun autre taux n’est prévu.

En application de l’article 279-0 bis du même code bénéficient d’un taux de TVA réduit à 10 % les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien autres que ceux mentionnés à l’article 278-0 bis A portant sur de locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans, à l’exception de la part correspondant à la fourniture d’équipements ménagers ou mobiliers ou à l’acquisition de gros équipements fournis dans le cadre de travaux d’installation ou de remplacement du système de chauffage, des ascenseurs, de l’installation sanitaire ou du système de climatisation dont la liste est fixée par arrêté du ministre chargé du budget.

En l’espèce, les travaux votés tendent à remédier aux malfaçons ou non-façons affectant les travaux réalisés par les sociétés SOPRA et /ou MACET ainsi que retenu par le tribunal de grande instance de Bordeaux dans son jugement du 9 avril 2019.

Il ne s’agit donc ni de travaux d’amélioration, ni de transformation ni d’aménagement ou d’entretien de l’ensemble immobilier “[Adresse 15]” de sorte que rien ne justifiait de leur faire application de la TVA réduite à 10 %.

Le fait que les entreprises concernées aient appliqué après le vote des résolutions les désignant, une TVA au taux de 10 % lors de la signature des devis, ce qui est soutenu par la SAS BONNOT IMMO mais n’est au demeurant établi par aucune pièce, ne saurait remettre en cause la taxation légalement applicable.

A titre surabondant, il est observé que ce taux de 20 % a été appliqué lors des résolutions soumises au vote sur tous les devis en concurrence, dont le montant hors taxe était clairement précisé dans le tableau récapitulatif des offres et rapport d’analyse, de sorte que le taux de TVA appliqué n’a pas été déterminant pour le vote des résolutions et ne saurait l’avoir vicié.

Les résolutions 07a, 08a, 09 et 09a ne sauraient donc pas plus être annulées au motif de l’application d’un taux de TVA de 20 % aux travaux lors du vote.

c- sur les imprécisions et erreurs affectant les résolutions 07c et 09b

Les époux [X] font valoir que le résolutions 07c et 09b relatives au financement des travaux de démolition/gros oeuvre et de revêtement de sol sont imprécises en ce qu’elles ne comportent pas les modalités des appels de fonds afférents à ces travaux. Ils soutiennent en effet que les fonds détenus suite à l’exécution par les sociétés SOPRA et/ou [G] du jugement du 9 avril 2019 sont insuffisants pour couvrir le coût des travaux votés sans appels de fonds, soulignant qu’aucun élément n’a été communiqué lors de la convocation sur le compte spécifique rémunéré sur lequel ont été placés les fonds SOPRA/[G].

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES conclut au rejet de l’irrégularité invoqué. Il fait valoir que la résolution indique clairement que les fonds détenus au titre de la procédure judiciaire pourront être ututilisés pour le financement des travaux et justifie par un extrait du compte CARPA la perception en exécution du jugement du 9 avril 2019 d’une somme globale de 171 456, 87 euros et du solde créditeur de ce compte au 1er décembre 2022 à hauteur de 160.829,36 euros. Il ajoute que les résolutions critiquées ne comportent pas plus d’ambiguïté sur la répartition de ces dépenses puisqu’il est précisé une répartition sur la base de la clés de répartition des charges générales.

La SAS BONNOT IMMO conclut dans le même sens. Elle ajoute que le courrier explicatif joint à la convocation précisait que le financement des travaux d’un montant global TTC de 135.854,51 euros ne donnerait lieu à aucun appel de fonds, les fonds perçus de la procédure judiciaire, soit un solde de 160.829,36 euros étant suffisant pour les couvrir.

Sur ce,

Il ressort clairement du libellé des résolutions 07c et 09b que le financement des travaux de démolition/gros oeuvre et de revêtement de sol se fera avec les fonds perçus par le syndicat de copropriété de la procédure judiciaire contre les sociétés SOPRA/MATET.

Il en résulte sans ambiguïté aucune, qu’il ne serait recouru à aucun appel de fonds pour le financement de ces travaux ce qui est confirmé par le courrier explicatif joint à la convocation.

Les pièces communiquées par la SAS BONNOT IMMO notamment le compte CARPA et l’extrait du compte Epargne n° 51220000 révèlent, en outre, que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES s’est acquitté des sommes dues à la société SOPRA au titre du solde du marché en exécution du jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 9 avril 2019 à hauteur de 71.952,17 euros le 11 octobre 2019 sur des fonds propres . En effet à cette date, il n’avait pas encore reçu des sociétés SOPRA et MATET les sommes mises à leur charge en vertu du même jugement qui n’ont été versées sur le compte CARPA qu’en mars 2020.

Après paiement de sa dette envers la société SOPRA, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES justifiait détenir au 27 juin 2022 la somme de 160.829,36 euros qui est largement suffisante pour couvrir les travaux objets des résolutions critiquées dont le montant total y compris au taux de TVA de 20 % s’élève à la somme de 148.204,92 euros.

L’affirmation par le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ de sa possibilité de financer les travaux objets des résolutions critiquées avec les sommes perçues des sociétés SOPRA et MATET sans recours à un appel de fonds n’était donc pas erronée.

Les résolutions 07c et 09 b n’étant ni ambiguës ni erronées ne sauraient encourir la nullité.

2-SUR LA RESPONSABILITÉ DU SYNDIC

Les requérants seront déboutés de leurs demandes tendant à ce que le syndic de copropriété soit condamné à supporter toutes les conséquences financières résultant du taux de TVA appliqué et qu’il lui soit enjoint de rectifier les appels de fonds émis en conséquence pour les travaux objets du vote de l’assemblée générale du 6 mai 2022 dès lors, que le vote d’une TVA au taux de 20 % n’était pas erroné, qu’aucun appel de fonds n’a été émis au titre des travaux votés et que selon les déclarations du syndic un taux de TVA à 10 % aurait été appliqué dans les faits lors de la signature des devis.

Par ailleurs, il est suffisamment justifié par le syndic du montant de la somme figurant sur le compte spécifique et provenant de la procédure judiciaire de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’injonction de ces chefs.

3-SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [X] partie qui ont succombé, supporteront solidairement la charge des dépens de l’instance.

L’équité conduit par ailleurs à les condamner solidairement à payer la somme de 2000 euros d’une part, au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, d’autre part, à la SAS BONNOT IMMO et ce, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE M. [N] [X] et Mme [R] [X] née [U] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE solidairement M . [N] [X] et Mme [R] [X] née [U] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier “[Adresse 14]'” la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M . [N] [X] et Mme [R] [X] née [U] à payer à la SAS BONNOT IMMO venant aux droits de la SARL SPV exerçant sous l’enseigne ARC AND CO, la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [N] [X] et Mme [R] [X] née [U] aux dépens de l’instance.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT